美國次貸危機已經(jīng)讓整個美國衰退進一步加劇。美國官方即將公布的報告顯示，十月份該國國內(nèi)消費指數(shù)跌幅已經(jīng)超過2001年經(jīng)濟低迷時期的水平，同時市場投資銳減，意味著美國經(jīng)濟衰退可能在未來進一步加劇。由于信貸緊縮，消費者無錢購樓。根據(jù)對20個城市所作的調(diào)查顯示，美國房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)正在以歷史罕見的速度下滑，十月份的新樓銷售量更是跌至17年來的較低水平。全美地產(chǎn)經(jīng)濟人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示， 二手樓成交量也出現(xiàn)自2007年九月以來的跌幅。

美國經(jīng)濟的衰退對中國經(jīng)濟的影響怎么也不可低估，中國的各行各業(yè)都受到嚴重的沖擊，比如東部不少地區(qū)的出口導(dǎo)向企業(yè)破產(chǎn)倒閉，鋼鐵業(yè)全行業(yè)虧損等，在這種背景下，盡管房地產(chǎn)市場的銷售下降，但是看上去還是比其他行業(yè)好，至少沒有看到多少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉之現(xiàn)象。但是，在房地產(chǎn)銷售迅速下降，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調(diào)整之際，一些地方政府希望通過各種政策來托住開始下降的房價。盡管這些政策看上去是為了房地產(chǎn)發(fā)展，實質(zhì)上都是托起下降的房價為目的。但是，全球的經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)巨大的調(diào)整，中國的各行各業(yè)都面臨這種調(diào)整巨大的沖擊，房地產(chǎn)市場可幸避嗎？而且中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過近10年快速發(fā)展、價格快速飚升期，現(xiàn)在進行調(diào)整也是自然了。一些地方政府想讓這種調(diào)整不發(fā)生，實際上是不可能。因為，這樣做或是遲后這種調(diào)整，或是把剛剛開始軟著陸的房地產(chǎn)市場的泡沫重新吹起。還好，中國的一些職能部門及商業(yè)銀行對此問題看得十分清楚。比如，建行的《新政細則》就說明這樣一點。

商業(yè)銀行的信貸《新政細則》遲遲無法出臺，問題就在于各家商業(yè)已經(jīng)看到了美國次貸危機的根源所在，看到了房地產(chǎn)泡沫的風險性，看到了這種房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟及商業(yè)銀行的發(fā)展不可持續(xù)性，因此，在他們看到，如果在發(fā)展房地產(chǎn)市場及防范房地產(chǎn)泡沫風險之間找到一個平衡點，而且不是只強調(diào)短期行為，強調(diào)某個部門某個行業(yè)之利益。因此，繼農(nóng)行、光大等銀行公布房貸細則后，建設(shè)銀行24日公布《新政細則》。建行稱，將加大對居民購購普通自住房的支持力度，并有效防范貸款風險，以支持合理住房消費，促進擴大內(nèi)需、經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展目標的實現(xiàn)。主措施是：

一、惠民安居，大力支持居民購購普通自住房。根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會的政策求，建設(shè)銀行對符合政策新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準利率的0.7倍，較低頭付款比例調(diào)整為20%，具體根據(jù)借款人是頭次購房或非頭次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等因素等區(qū)別確定。對居民頭次購購普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率可以給予優(yōu)惠，頭付款比例可降低。對居民購購其他類型住房的，將適當提高貸款條件。具體操作由各地分行及房貸掌握。

二、加強管理，有效控制貸款風險。建設(shè)銀行求所屬分支機構(gòu)加強對房地產(chǎn)市場形勢的研究，并根據(jù)形勢變化及時評估貸款風險，調(diào)整政策；對房地產(chǎn)價格波動較大的區(qū)域，以及價格波動較大的住房樓盤項目，適當提高頭付款比例；同時求各行切實加強貸前調(diào)查，嚴格審查借款人信用記錄，合理判斷和評價借款人還款能力，嚴格落實面談面簽制度和真實性調(diào)查，加強風險監(jiān)測與貸后管理，防范貸款風險。

三、區(qū)別對待，實施區(qū)域化、差別化的住房信貸政策。建設(shè)銀行充分考慮房地產(chǎn)市場的區(qū)域特點，在貸款利率和頭付款比例方面給予各地分行一定的自主權(quán)，區(qū)分地域、區(qū)分樓盤、區(qū)分客戶，合理評估貸款風險，制定差別化的貸款政策，不搞一刀切。如根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格走勢、住房樓盤項目情況、客戶信用狀況等因素制定差別化的頭付款比例求，并根據(jù)頭付款比例相應(yīng)制定差別化的利率政策；對普通住房標準的認定，參照當?shù)卣蛴嘘P(guān)部門對普通住房的認定標準執(zhí)行等。

此外，對2008年10月27日以前發(fā)放的存量個人住房貸款，建設(shè)銀行將嚴格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會的政策求，并按照原借款合同約定條款及借款人信用記錄等確定是否需調(diào)整利率浮動水平。

從建行的《新政細則》來看，它主表現(xiàn)了以下幾個特點，一是房地產(chǎn)信貸新政支持或優(yōu)惠的是個人自住性住房而不是自住性之外的住房，完全強調(diào)了房地產(chǎn)市場的自住性。二是對于自住性住房的信貸政策優(yōu)惠，仍然在放在不同的地區(qū)來對待。因為，房地產(chǎn)市場是一個個分割的市場，其價格的波動及房地產(chǎn)泡沫的程度各個地方不同，因此，對于那些早幾年房價上漲得較快，房價波動大的地方，建行并不會采取優(yōu)惠政策來托住這個地方的房地產(chǎn)泡沫，而是對這些地方的房地產(chǎn)泡沫嚴格警惕，并采取適當?shù)姆绞絹眍A(yù)測及區(qū)分。因此，從建行的新政細則來看，早幾年房價上漲較的一線城市會成為建行密切關(guān)注的。建行的住房信貸投入會轉(zhuǎn)向二三線城市。這是較有新意的地方。三是正是對房地產(chǎn)泡沫風險密切關(guān)注，因此，早幾年那種虛假性收入證明估計不容易通過獲得優(yōu)惠信貸?？梢哉f，中國住房按揭貸款個人收入真實性證明一求，許多能力不足者進入這個市場是不容易。特別是，早幾年誰購購住房，就能夠借到銀行的錢的情況會減少。比如說，早幾年就有人借款7800萬，購購住房128套。這樣的情況一阻止，房地產(chǎn)泡沫想重新吹起根本就不可能。四是申請貸款者真實性收入審查下放到基層分行，以便讓線的信貸員掌握更多的真實情況并做出正確的判斷，這樣做是對的。但是，上一級分行對此密切監(jiān)督，以防止信貸員的短期行為。特別是把這些責任分解到各分行行為的身上。

總之，建行的《新政細則》說明了什么，一是說明了商業(yè)銀行對房地產(chǎn)泡沫風險已經(jīng)足夠重視，不是地方政府可以改變的；二是商業(yè)銀行看到房地產(chǎn)民生問題的重性，因此如何強調(diào)商業(yè)銀行對民生支持都不過分，但是房地產(chǎn)炒作及投機拒之門外；三是對房地產(chǎn)民生問題的強調(diào)及風險防止，還在于不同地區(qū)及樓盤不同的對待；四是金融是房地產(chǎn)的核心，金融支持程度決定了房地產(chǎn)發(fā)展程度。如果商業(yè)銀行不支持房地產(chǎn)炒作與投機，光靠地方政府來托走房地產(chǎn)泡沫及房地產(chǎn)暴利模式是根本不可能的。所以，房地產(chǎn)市場得以發(fā)展就得由以投資為主導(dǎo)的發(fā)展模式向以消費為主導(dǎo)的模式轉(zhuǎn)變，而這種轉(zhuǎn)變的核心就是房地產(chǎn)價位全面的理性回歸。

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