[] 記者請教了銀行房貸專家，咨詢了梯度改善和一步到位兩種置業(yè)構(gòu)想的成本和收益。
目前，部分計(jì)劃梯度改善的購房者改變了計(jì)劃，原因是二套房貸政策讓他們覺得梯度購房不合算了。資金足夠的，準(zhǔn)備選擇一步到位購購大房，資金不夠的就暫時(shí)不購小房過渡，準(zhǔn)備等以后存夠了錢再一步到位購大房。那么，他們改變計(jì)劃有沒有必呢？記者為此請教了銀行房貸專家。

   梯級(jí)購房多支付成本有限

   房貸專家解釋，目前國家的相關(guān)政策對(duì)真正的自住購房者影響并不大。比如，自住購房者一般不會(huì)在短期內(nèi)頻繁更換住房，目前國家對(duì)持有5年以上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒有任何額外的稅收，因此，自住購房者不用考慮稅收政策。從目前銀行的二套房貸操作口徑看，梯度購房者賣掉原有住房，還清貸款再購房，部分銀行也可按頭套房優(yōu)惠利率辦理貸款。所以說，二套房貸政策對(duì)手中持有多套房產(chǎn)的購房者影響較大，而對(duì)始終持有先進(jìn)一套房產(chǎn)的梯度購房者影響并不大。

   假定房價(jià)保持穩(wěn)定，相比一步到位，梯級(jí)購房多支付哪些成本呢？

   比如，一位購房者有兩套購房方案，A方案是先購一套60平方米的小房過渡，預(yù)計(jì)至少5年后賣掉此房，再購入一套120平方米的大房；B方案是直接購購120平方米的大房。假定目前小房的總價(jià)是70萬元，大房的總價(jià)是120萬元。

   購房者采用A方案，先后支付兩筆契稅，按1.5%的稅率計(jì)算，相比B方案多支出1.05萬元，如果出售小房通過中介，可能還支付7000元的中介費(fèi)。但采用A方案，購房者次支付的頭付款為21萬元，比B方案的36萬元少15萬元，將這15萬元存入銀行，5年可獲得至少3萬元的利息，足可以抵消這部分額外的支出。

   另外，由于A方案在前5年少貸款35萬元，5年內(nèi)可少支出近10萬元的利息。這些少支出的費(fèi)用同樣可以獲取投資或儲(chǔ)蓄收益，用來貼補(bǔ)次購房貸款時(shí)公積金貸款額度下降帶來的損失。按目前相關(guān)規(guī)定，購房家庭頭次申請公積金貸款，較高可達(dá)50萬元的額度，而次購房則下降為30萬元，按20年還款期計(jì)算，20萬元商業(yè)性貸款比公積金貸款多支付利息的總額約為4萬元左右。

   是否合算主看房價(jià)趨勢

   通過計(jì)算可以看出，只房價(jià)保持穩(wěn)定，自住型購房者梯度改善合算與否，受房貸政策、稅收政策的影響并不大，對(duì)目前動(dòng)輒上百萬元的房價(jià)來說，梯度購房與一次到位的成本差基本可以忽略不計(jì)。房貸專家認(rèn)為，主的參考因素應(yīng)該是房價(jià)的漲跌。購房者都能理解，房價(jià)處于上升階段，越早購房越合算，購的房子越大越合算；反之，如果房價(jià)處于下跌階段，則越晚購房越合算，先前購的房子越小損失也越小。

   梯度購房類似半倉炒股。目前樓市處于觀望期，普通購房者大多難以把握房價(jià)趨勢。正如穩(wěn)健的投資者在股市動(dòng)蕩時(shí)保持半倉操作一樣，購房者梯度消費(fèi)也是適當(dāng)規(guī)避房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。房價(jià)不論漲跌對(duì)購房者來說都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)：房價(jià)漲了，沒有一步到位是錯(cuò)誤的，房價(jià)跌了，一步到位又是冤枉的。既然無法把握風(fēng)險(xiǎn)，較好的辦法就是梯度購房降低風(fēng)險(xiǎn)：購房者存夠了購小房的錢就不宜過多觀望、一味等待，而暫時(shí)沒有必購大房的，即便手中有錢也不妨先購小房過渡，把多余的資金投入到其他投資品種中。 

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