趙先生看好了一套期房，在看房時，售樓人員講公攤率在20％左右，即套內(nèi)建筑面積能夠達到總建筑面積的80％，但當趙先生簽訂《商品房購賣合同》，要求將此寫入補充協(xié)議時，被告知公攤率在30％左右。趙先生不禁犯了嘀咕，同一套房子，還沒實測呢，怎么前后就相差這么多？雖說這公攤面積是計算出來的，可也不能隨便瞎算吧？

　　----購期房請盯緊“公攤”

　　律師分析：

　　根據(jù)《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》（京房地權(quán)字〖2000〗369號）：可分攤的公用建筑面積主要包括以下兩大部分：

　　1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

　　2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　不應(yīng)計入公用建筑空間的主要有：

　　1．倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

　　2．售房單位自營、自用的房屋。

　　3．為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　此外，其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應(yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

　　369號文對于預(yù)售商品房的分攤面積，做了如下規(guī)定，“售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告”。“售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位”。“建設(shè)項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計算的商品房銷售面積與購房者結(jié)算房價。在建設(shè)項目全部竣工后，與測繪部門較終實測的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房價不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實際售價退款”。

　　根據(jù)這一規(guī)定，自去年10月份以后開盤銷售的新樓盤，面積要測量兩次：一次在預(yù)售前，一次在竣工后。

　　律師提示：

　　由于目前大量開盤的商品房都是期房，建議購房人在購房時注意以下幾點：

　　把相關(guān)內(nèi)容寫進合同，并在合同中加一條：當面積結(jié)算發(fā)生誤差時，分攤面積和套內(nèi)建筑面積的比率也應(yīng)當相應(yīng)調(diào)整。比如購房人購了一套100平方米的商品房，如果實測總建筑面積增加了3平方米，那么套內(nèi)建筑面積也應(yīng)按比例相應(yīng)增加，否則購房人補交了3平方米的錢，很可能得到的是3平方米的分攤面積。

　　入住時向開發(fā)商索要測繪部門的實測報告，因為購房人隨后要交納的公共部分維修基金和房產(chǎn)契稅，都和房屋面積有直接關(guān)系。

　　房改房的面積結(jié)算與此不同。根據(jù)規(guī)定，單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用369號文的規(guī)定。


（北京晚報）

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