尾房就是人們挑剩下的？就是雞肋？其實不然。成為尾房有很多原因，購尾房也不一定就是購差的東西，只要用心去發(fā)現(xiàn)，說不定就能便宜購好貨呢。本期我們就如何挑選尾房展開討論。

    尾房就像清倉品牌貨

    時代置業(yè)銷售部負責人：在人們的印象里，尾房給人的直觀感覺就是被人挑剩下的、朝向不好、樓層差、具有先天缺陷的房子；其實，這是一種片面的觀點，尾房因產(chǎn)生原因不同也存在著很大的優(yōu)劣之分。

    專家認為，當商品住宅的銷售量達到80%以后，開發(fā)商已經(jīng)獲利，因此一般就進入項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。尾房中確實存在一些有缺陷的“滯銷房”，但也不乏優(yōu)質(zhì)房源。優(yōu)質(zhì)房往往包括以下兩種類型：一是由于銷售策略的需要，保留一部分優(yōu)質(zhì)房源。通常，作為一家有經(jīng)驗的開發(fā)公司，一個項目開盤后，并不是把所有房子全盤托出，由購房者任意挑選，而是會做一些適當?shù)匿N控，等到銷售后期、樓盤日益成熟且整體市場上升后作為大戲登場。這類尾房往往不會像人們理解的那樣價格偏低，恰好相反，房源因其綜合優(yōu)勢，一般價格相對較高。例如，由金華時代置業(yè)所開發(fā)的時代花園在銷售過程中，就是采用這樣的做法，保留少量珍藏版房源等待較后亮劍。二是銷售周期較長的高價樓盤的后期房源。一般來說，由于人們對購購高價樓盤的決策時間較長，銷售周期也相對較長。時間一長，人們往往會誤以為已經(jīng)賣完，其實不然，尤其是有些復合性地產(chǎn)，產(chǎn)品類型多樣，除了分多期開發(fā)的住宅外，還包括寫字樓、大賣場等。在銷售這樣一個復雜龐大的樓盤時，開發(fā)商往往將各種類型的產(chǎn)品相互交替銷售，如：一段時間推部分住宅，然后再推部分寫字樓，這樣循環(huán)推廣導致銷售周期過長，當人們記住寫字樓的時候，卻忘記了住宅，而誤以為再次推出的住宅是被人挑剩的尾盤，這種誤解往往會讓一部分高端樓盤受到“傷害”。時代花園也被不少購房者“誤會”為已無房源可售了。其實，目前正在銷售的，不僅少量時代花園三期（準現(xiàn)房）較好的房源，還有新開盤的時代花園四期（怡和雅苑）住宅。這些房子不僅朝向好、結(jié)構(gòu)合理，而且目前時代廣場/時代花園各項目幾乎都已交付。沃爾瑪購物廣場、銀泰百貨福華店、溪下風情街等，為時代花園提供了成熟的生活環(huán)境和氛圍。

    由此可見，尾盤中雖然存在著一些先天缺陷的“爛尾樓”，但也不乏精品，成敗的關(guān)鍵在于精挑細選。尾房有點像清倉品牌貨，需要的是眼光和耐性，挑選尾房較關(guān)鍵的是心態(tài)與智慧。

    尾盤不是“爛尾樓”

    寧遠房產(chǎn)公司總經(jīng)理助理龐晶晶：有的專家認為，當一個項目達到了利潤目標后的所剩房源就是尾盤。我個人比較贊同這一說法，不同的公司、不同的項目、不同的開發(fā)目標，導致進入尾盤階段的比例也不盡相同。對于“銀子賣了個金子價”的項目來說，可能銷售超過了70％以后的都屬尾盤，而對于“將金子當銀子賣”的項目來說，尾盤量可能不超過10％。

    目前消費市場對尾盤沒有一個正確的認識，大多數(shù)消費者甚至還存在一定的排斥心理，常將“尾盤”與“爛尾樓”混淆，覺得尾盤就是非常不好的房子，其實這是一種錯誤的觀念。尾盤中確實有相當一部分是具有某方面缺陷的產(chǎn)品，如：樓層不好，位于一樓或頂樓且不帶花園或露臺；朝向不好，主臥或客廳朝北或有西曬；在項目中的位置不好，采光、通風均有不便或項目鄰近絕妙風景卻無法欣賞；戶型面積過大或過小，消費層面非常狹窄；戶型結(jié)構(gòu)不好，臥室、客廳面積比例不適或有多邊形房間或廚房衛(wèi)生間位置不當?shù)?。以上種種原因造成了消費者認為尾盤就是缺陷產(chǎn)品或劣質(zhì)產(chǎn)品。

    其實，尾盤不一定就是“劣質(zhì)品”，更不能簡單地把它與“爛尾樓”一樣地理解和看待。而且，正是因為尾盤與前期已售出的商品房在區(qū)位、環(huán)境、配套、質(zhì)量方面具有同樣的基礎(chǔ)條件和別無二致的市場評價，如果能夠以相對較低的價格購置下來，無論自住還是投資都不失為一種明智而實惠的選擇。頭先，購購尾盤在價格、付款方式中有相對較大的主動性和議價空間；其次，相對于項目剛開盤時有意無意之間造成的熱烈銷售氛圍，接近尾聲的項目銷售會變得更客觀、冷靜；再次是尾盤基本上都是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量經(jīng)過時間的檢驗，問題已基本暴露出來，消費者可以心明眼亮，精挑細選，有問題可以讓開發(fā)商進行返修，保證其內(nèi)在的質(zhì)量。在綜合考慮了項目整體的相關(guān)因素之后，尾盤可能存在的一些劣勢和缺點也是可以被削弱和彌補的，從“性價比”的角度上講，購購此類尾盤相對來說還是比較合算的。

    所以尾盤的問題并不完全在于產(chǎn)品本身，更多的原因是消費者獲得尾盤信息的來源匱乏，致使不能正確認識尾盤。我們可以通過對尾盤市場的反復研究，對尾盤信息進行整合利用，為尾盤提供一個健全的信息發(fā)布渠道，使消費者能及時得到相關(guān)的購房信息，加深認識，消化尾盤，避免資源浪費。

    多種渠道找尾房

    華之家房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理徐景陽：房地產(chǎn)市場進入理性消費，在市場上，購購尾盤的一般都是理性消費者，這其中不乏精明的投資客。投資客看中的是尾盤的投資空間和投資價值。尾房的項目非常分散，那么怎么才能找到尾房呢？尋找尾房可以從中介公司、開發(fā)商或物業(yè)公司、網(wǎng)站、拍賣行這四個渠道入手。

    中介公司。有尾房房源的中介公司有兩種，一種是以二手房銷售為主的中介公司，另一種是完全代理尾房的中介公司。有些中介公司是代售，賺取的是傭金；有些公司則是收購之后銷售，以賺取其中差價。同地段同品質(zhì)的一套尾房房源，在這兩類公司里，售價并不一致，需要消費者多加辨別。

    開發(fā)商或物業(yè)公司。多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售樓處或物業(yè)公司總會有些收獲，項目銷售到尾盤階段，一些開發(fā)商為降低成本，不再做廣告，或者干脆就把尾房移交給物業(yè)公司代銷或者開發(fā)商留下一兩個銷售人員銷售尾房。

    網(wǎng)站。可到房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站上找。

    拍賣公司。因債務(wù)問題，銀行、法院手中經(jīng)常會有亟待處理的商品房，這部分房源一般都會被交到拍賣行，集中拍賣。其中不乏好地段、好戶型的房子。

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