銀行信貸主導轉(zhuǎn)向資本市場主導 

    在過去的一段時間，上海股市正如過往的房地產(chǎn)市場一般掀動資本狂潮。只是，股市的潮起潮落，并非此消彼漲。

    對于目前正在不斷增加的房地產(chǎn)上市公司而言，浙江綠城、世茂集團、合生創(chuàng)展，這些正通過各種方式進行融資，而其強大的資金實力則將保證其在國內(nèi)的擴張之路。

    當然，面對12月11日全面開放的國內(nèi)金融市場，除去上市之外，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在邁向金融化的過程中，并非只有巨頭才能獲得機遇。

    資本市場主導

    “就國內(nèi)金融市場而言，無論是國有銀行的重組與上市，還是證券市場股權(quán)分置改革完成及保險業(yè)的快速發(fā)展，這些都為未來國內(nèi)金融市場的發(fā)展提供了堅實的制度基礎(chǔ)與市場環(huán)境。特別是2006年底國內(nèi)金融市場將向世界全面開放之后，國內(nèi)金融市場將進入到一個的發(fā)展時期?！敝袊缈圃阂讘椚菰?jīng)就國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場作過如此預測，在他看來，目前的這些發(fā)展或許可能為十年后的中國房地產(chǎn)金融市場提供了堅實的制度基礎(chǔ)與市場環(huán)境。

    因此，十年后國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場肯定會改變以銀行信貸為主導的房地產(chǎn)金融體系，并建立起以資本市場為主導的房地產(chǎn)金融體系。更為重要的一點是，以易憲容的觀點而言，未來在以直接融資為主的這個房地產(chǎn)金融體系中，不僅有實力、規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠從股票市場、債券市場獲得資金，而且房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新工具推出及金融創(chuàng)新市場發(fā)展，也會推動房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。

    事實上，能預見到房地產(chǎn)金融未來的并非如易憲容這般的學者，更多的開發(fā)商已經(jīng)在這一領(lǐng)域以更為實際的企業(yè)方式踐行。

    地產(chǎn)外資大潮

    但從目前我國的市場環(huán)境看，開發(fā)商依然主要依賴于銀行信貸，其他的一些融資方式剛剛興起，但如果銀行信貸管理越來越嚴格，開發(fā)商大力拓展其他方式融資渠道的戰(zhàn)略意義將逐步體現(xiàn)，而國際化和金融化的速度將會影響到國內(nèi)所有開發(fā)商的未來命運。

    另一方面，隨著我國經(jīng)濟日益融入全球經(jīng)濟，國際資本正加大進入我國力度，越來越多的國際資本開始認同我國的投資環(huán)境，也逐步獲得了較多的內(nèi)地投資經(jīng)驗，因此資本逐利的天性就必然導致部分資金加速流入我國市場。

    這些國際資本全面介入房地產(chǎn)開發(fā)過程，并在較終消費者中比例急劇提高，必然會對房地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品質(zhì)量要求、風險控制乃至銷售策略等方面產(chǎn)生重大影響。

    已經(jīng)可以預見的是，在不遠的將來，國外占主導地位的專業(yè)化服務機構(gòu)會越來越多地涉足國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)化服務的領(lǐng)域。尤其是在專業(yè)化服務市場上，外資機構(gòu)將利用其管理系統(tǒng)、市場營銷、風險控制、業(yè)務流程管理、品牌資源和專業(yè)化人才等方面的明顯優(yōu)勢，與國內(nèi)機構(gòu)展開全面競爭。

    換言之，那些嚴重依賴獲取稀缺資源而自身創(chuàng)造附加值能力有限的松散型公司將面臨嚴重的生存危機，除了必須設法在資金實力上有所增強外，更關(guān)鍵的是必須提高自己的專業(yè)能力，包括組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整、品牌的養(yǎng)成等等，更進一步，就是在這些累積的基礎(chǔ)上，重新走出一條創(chuàng)新專業(yè)化的道路。

    由此，中國房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展方向及模式則就顯得更為清晰。繞開已經(jīng)迷霧重重的市場判斷，自我提升已經(jīng)成了企業(yè)所必須完成的任務，而在這一完成的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)扮演的絕非原始角色那么簡單。

    以金融為的新時代

    “當轉(zhuǎn)型是行業(yè)性的時候，就意味著行業(yè)的主導邏輯的變化。因此，企業(yè)所追求的創(chuàng)新不應僅僅停留在產(chǎn)品上，而是一種戰(zhàn)略上的創(chuàng)新。”中凱集團總裁楊益華認為，無論中國的法律條件也好，外部競爭環(huán)境也好，中國房地產(chǎn)開發(fā)模式，即盈利模式將在2006年底前后發(fā)生一個變化。因為根據(jù)目前的統(tǒng)計，全程開發(fā)的綜合性開發(fā)企業(yè)是占主導地位的。但是比較一下歐美一些發(fā)達國家就會發(fā)現(xiàn)，綜合性開發(fā)公司在房地產(chǎn)開發(fā)上并沒有發(fā)言權(quán)和影響力，真正有決定權(quán)的是專項基金，專項的投資公司，以及專門的房地產(chǎn)從事機構(gòu)。

    同樣，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾年的發(fā)展以后，特別是到2006年底，按WTO規(guī)定對外資的管制解除以后，盈利模式將會有非常大的變化。

    還是以中凱為例，楊益華將未來的中凱定位為兩種角色：一個是房地產(chǎn)風險投資管理商；另一個就是房地產(chǎn)服務商。二者相互獨立，互相補充。前者完成資金籌措，包括和海外基金的合作；后者對中凱本集團項目和外包項目提供專業(yè)化的模塊或整體化服務。這樣一來，既完成了企業(yè)專業(yè)化的轉(zhuǎn)變，也大大拓展了自己的經(jīng)營范圍，并能獲得更多合作伙伴的支持。

    同樣，地產(chǎn)商借助資本市場獲取資金來源，利潤自然也被資本市場上的投資者所分享。房地產(chǎn)開發(fā)正逐步向以金融為、以投資商為的新市場環(huán)境過渡。一個真正的“新時代”的到來已經(jīng)不可阻擋。（記者 鄧旭）

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