案例

　　程先生貸款購購了一套商品房，入住后逐漸發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏水、墻體裂縫等質量問題。與開發(fā)商交涉無果后，有朋友給他出主意說，開發(fā)商在銀行存有一筆保證金，如果程先生不按期交房屋貸款，開發(fā)商的保證金就會被銀行劃扣，這樣一來開發(fā)商就可能坐不住主動和程先生解決問題了。程先生一氣之下真的停交了兩個月的房貸，他想咨詢專家律師，這種方式會不會有什么法律風險和不利后果。

　　律師解答

　　從事房地產(chǎn)行業(yè)專職律師多年的蘭律師解釋說，程先生的做法現(xiàn)在屢見不鮮，很多以貸款方式購房的業(yè)主用它當作對付開發(fā)商的一個招數(shù)，但其實這是個誤區(qū)。每個房產(chǎn)項目在銷售過程中均需要有銀行給購房人作按揭貸款，通常在開盤之前開發(fā)商都會為按揭貸款等事宜和幾家銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議，銀行會要求開發(fā)商交納一定比例的保證金存在銀行。因為開發(fā)商要為因購購其房產(chǎn)而貸款的購家承擔階段性擔保責任。

　　大多數(shù)購房者都是通過銀行辦理按揭貸款并以所購房屋作抵押。根據(jù)相關規(guī)定，抵押房屋需要以辦理產(chǎn)權證為前提，但在簽訂房屋購賣合同后到收房入住、辦理產(chǎn)權證，較后進行抵押登記，大約需要一兩年的時間，在購房者所購房屋的所有權證及抵押登記辦妥之前的階段性擔保期間里，如果購房者不能按時償還借款本息，則由開發(fā)商承擔連帶保證責任，范圍包括借款本金、利息、逾期利息以及罰息和其他相關費用。因此，發(fā)生房屋購賣糾紛后，購房者就會利用簽訂合同后到辦產(chǎn)權證抵押登記前這段時間差，用不還房貸的方式來對抗開發(fā)商。不還貸〉〉〉

　　搬起石頭砸自己腳

　　蘭律師說，購房者與開發(fā)商之間是房屋購賣關系，與銀行之間的關系是借貸關系，這是兩種完全不同的法律關系。開發(fā)商和購房者因為房屋購賣發(fā)生的糾紛，都不能影響按期償還貸款。

　　開發(fā)商替購房者償還貸款后，一方面可以向購房者追償，由此提起的訴訟，業(yè)主很可能會敗訴，被判償還拖欠的貸款及罰息等。此外，很多開發(fā)商還與購房者簽訂了補充協(xié)議，約定購房者不還貸款導致開發(fā)商承擔擔保責任，購房者還要賠償開發(fā)商的損失。

　　通常情況下，在辦理完抵押登記手續(xù)后，開發(fā)商就不再繼續(xù)承擔擔保責任；如果借款人再無故拖欠銀行貸款，銀行即可處置抵押房屋，以償還購房者的欠款。

　　律師提醒

　　先發(fā)制人

　　發(fā)生建筑質量、房屋產(chǎn)權證等房屋購賣糾紛后，購房者應認真閱讀合同，咨詢律師或專業(yè)人士后，確定開發(fā)商是否構成違約，主動維權，起訴開發(fā)商，要求其承擔違約責任，或者要求退房并賠償頭付款、利息及相關費用等。否則盲目地用不還貸款的方式對抗開發(fā)商往往會陷入被動的局面，得不償失。（孫瑩）

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