在宏觀調(diào)控之下，地產(chǎn)公司開始頻繁向海外地產(chǎn)基金融資。2005年12月20日，萬科向新加坡RZP出讓沈陽、無錫兩地項目公司部分股權(quán)，此前，專事為沃爾瑪開辟新店而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的深國投與西蒙、摩根斯坦利合作，順馳與軟銀合作進(jìn)入三級市場。

　　房價不斷高漲推動地產(chǎn)開發(fā)成為高回報的行業(yè)，而由這些單一事件連綴成的趨勢使得深圳的老劉感到沮喪，“中國人背著不斷高漲的房價的包袱，卻不能分享中國房地產(chǎn)高速增長的利潤。”

　　手頭有幾十萬資金的老劉較近陷入投資苦惱中，他在深圳投資的二手房已經(jīng)升值了20%，這得益于深圳2005年樓市兩位數(shù)的增幅。但是，以溫州人為代表的炒房客成為近兩年房價飛升的“罪魁”，政府限制投機(jī)炒房的政策接連不斷，老劉的房子暫時無法出手。

　　一向關(guān)注地產(chǎn)投資機(jī)會的老劉認(rèn)為投資房地產(chǎn)信托是一個輕松又穩(wěn)定的投資方式，2004年10月百仕達(dá)地產(chǎn)在深圳開發(fā)的紅樹西岸項目發(fā)售200份信托產(chǎn)品，老劉剛得知信息就無法購到了，盡管該產(chǎn)品的收益只有2.8%，但卻都被內(nèi)部人消化了。并且212文件后，房地產(chǎn)信托的門檻跟銀行差不多，信托公司推出來的產(chǎn)品比以前少了許多。

　　讓他惱火的是，萬科等開發(fā)商不斷和海外基金合作的消息刺激著他的神經(jīng)，這些海外基金集合的無非也是海外大大小小的投資者。開發(fā)商們千辛萬苦取得的這些海外的資金成本不會低于20%。但這樣的機(jī)會，由于受到產(chǎn)業(yè)基金投資法的限制，而沒有國內(nèi)投資者的份兒。

　　老劉知道，國外的許多地產(chǎn)基金，也是由像他這樣的許多小投資者的資金集合而成，老劉郁悶的是，地產(chǎn)公司缺錢，而有錢的小投資者到處都是，為何他不可以投資地產(chǎn)開發(fā)的一級市場？

　　炒房客的生意經(jīng)

　　背著投機(jī)風(fēng)險、拉升房價的始作俑者的罵名，炒房客不斷地在政策、房價走勢間博弈，一些二手房投資者仍然顯得游刃有余。

　　熊股市，牛房市。與長期低迷的股市相比，這幾年國內(nèi)的樓市確實(shí)紅火。不少被股市嚇怕的人紛紛把他們的資金轉(zhuǎn)移到房市中，而國內(nèi)這幾年樓市的活躍基本上讓早期進(jìn)入的投資者淘到了真金白銀。

　　深圳的老李是一個相對保守的投資者。近日，老李剛被告知供房按揭貸款的新息率：繼2005年上調(diào)利率后，今年銀行又將貸款利率上調(diào)到6.12%。這多少讓老李感到不痛快，不過，好在他投資的羅湖國貿(mào)大廈一套200平房米的寫字樓回報率超過9%以上?！叭腭v的香港公司實(shí)力不錯，也比較了解，不用擔(dān)心租金回報。”

　　但對肖軍來說，10%只是他較低的收益率。肖軍浸淫房地產(chǎn)十多年，現(xiàn)在是一個身家2000萬左右的職業(yè)炒家。他炒樓主要有兩個渠道，一種是產(chǎn)權(quán)不清晰的房源，比如房產(chǎn)證沒辦理下來的。這類房子風(fēng)險很高，但收益也高?！拔覀儾粫ㄟ^中介拿貨，否則沒什么賺頭，中介只是我們出貨的渠道。”

　　一種是聯(lián)合圈子里的朋友集中炒作某個片區(qū)或某個樓盤，“基本上控制70%的籌碼，這個樓盤的價格就可以自己操縱了。”他說，“什么叫市場價，市場價就是由你來定價。這就跟股市做莊一樣?！倍礃堑牟僮魇址ㄒ哺墒邢嗨?，低購高賣，當(dāng)大家都低價出貨的時候，就大膽進(jìn)貨。他曾在去年上半年國家宏觀調(diào)控打壓樓市，不少人搶在6.1增稅前低價出售時進(jìn)了一批房源。下半年深圳樓市的復(fù)蘇和瘋漲，讓他賺了不少。

　　在他交好的圈子里，有十多個這樣的職業(yè)炒家，其中資金量的有6000萬左右。按照樓市炒作的杠桿效應(yīng)，6000萬至少可以撬動幾個億的樓市資金?！耙话闱闆r下，我們的收益率不會低于10%，有時眼光準(zhǔn)、操作得好，還可以做成空手套白狼一本萬利的生意”。在他投資寶安區(qū)新安城的某住宅里，“5000元的定金投資，一個月一轉(zhuǎn)手就多賣5萬?！彼f，“我們不會低價賣房，更不會虧本賣，房子放在那里總是會增值的，即使短期出手不容易，至少還可以出租啊。我目前的虧本購賣，就是某些交過定金的房子出現(xiàn)官司糾紛后被收回去，一下子就損失十幾萬，但這種情況不多?！?/P>

　　盡管如此，肖軍認(rèn)為，與股票等其他投資相比，二手房投資是惟一可以利用銀行作為資金杠桿的投資方式，這是他的財富在十年間從幾萬元增長到2000多萬的原因。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)，一級市場、二級市場到地鋪，利潤遞減的規(guī)律，肖軍看得很清楚。“雖然房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率不高，但凈資產(chǎn)回報率大部分都是20%以上?！比沃緩?qiáng)在某次論壇上曾如此表述。但是，肖軍認(rèn)為，如果除去銀行提供的融資，單以開發(fā)商投入的原始開發(fā)資金，國內(nèi)很多樓盤的投資收益肯定超過100%。但是，肖軍認(rèn)為，即便他有2000萬也無法進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)一級市場。

　　像肖軍這樣經(jīng)驗(yàn)豐富的職業(yè)炒樓者只能樂得從樓市拿到約10%的回報。

　　我們可以投資什么？

　　對于肖軍們，還有曾經(jīng)承擔(dān)了炒房罵名的溫州人，有業(yè)內(nèi)人士評論說：如果有一個足夠大的公共風(fēng)險投資產(chǎn)品，溫州人是否還會這樣舉目四顧呢？在任何一個市場經(jīng)濟(jì)國家，風(fēng)險偏好者的注意力釋放無不集中于資本市場。如果有更為齊全的證券等金融產(chǎn)品以及有效的制度安排，溫州資本就可以在資本市場找到更多的出路。

　　讓我們看看境外資本投資中國樓市的回報數(shù)據(jù)：境外投資者投資房地產(chǎn)債券年利率在7%-8%左右，私募基金對的要求高達(dá)20%左右，爛尾樓的可能更高甚至在50%以上，而香港新上市的越秀REITs派息率為7%左右。

　　如果國內(nèi)有這樣的機(jī)會，肖軍們自然也是愿意參加的。不過，非常自信的肖軍表示，其實(shí)以他的投資經(jīng)驗(yàn)，如果其他投資者有興趣，他也可以集合資金一起炒房。但是肖軍表示，除了溫州客愿意將資金抱團(tuán)炒房外，能夠相信他的投資者還是有限的。

　　地產(chǎn)開發(fā)如此巨大的投資機(jī)會，留給公眾投資者的機(jī)會相當(dāng)有限。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相當(dāng)少，而且普通的投資者極難購到房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托融資額通常在1億元以上，200份的限制使單筆金額很大，例如金信雙龍信托每份100萬，年利率4.75%，期限2年，不到兩天就銷售一空；百仕達(dá)紅樹西岸每份80萬，年固定回報2.8%，也在兩個月銷售完畢，“信托公司表示按這種回報率，紅樹西岸信托的銷售速度算是快的，主要得益于公眾對地產(chǎn)項目投資的良好預(yù)期。”代理該樓盤的李耀智說。

　　由于200份的限制，這些信托產(chǎn)品一般通過信托公司或開發(fā)商自身的客戶渠道就消化掉了。而且每份上百萬的投資，也使其投資面局限于富人而不能惠及大多數(shù)中小投資者?！八院芏嘈⊥顿Y者寧愿將資金投向充滿欺詐的股市。”肖軍無奈地表示。

　　在大量公眾投資者對股市失去信心的情勢下，公眾投資行為開始向兩極裂變。有一定資金的投資者開始炒房，溫州客是其中的代表，從而使炒房成為規(guī)范地產(chǎn)市場的一股顯著的逆流。

　　另一方面，資金量小的投資者開始追捧收益不高但很穩(wěn)定的債券。正如中東西區(qū)域發(fā)展和改革研究院的孫立所說，實(shí)際上國內(nèi)現(xiàn)在并不缺乏資金，2005年以來，大量資金追捧債市導(dǎo)致國債收益屢創(chuàng)新低，但是到目前為止，投資者仍然瘋狂各類品種的債券。

　　對于老劉而言，他不敢過多冒險投資炒賣二手房，對于肖軍，由于一系列的限制炒房政策出臺，風(fēng)險也在逐漸積累。何時才能安全、收益穩(wěn)定地投資于地產(chǎn)開發(fā)，并且能有益于地產(chǎn)市場的規(guī)范與良性循環(huán)，老劉與肖軍覺得路可能還很遠(yuǎn)。

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