新年個月，有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息不少，兩會召開，政府經(jīng)濟(jì)報告發(fā)布，物業(yè)稅試點城市消息披露、二手房按揭對“小而老”房子繼續(xù)加嚴(yán)，網(wǎng)上登記備案又設(shè)立了新的規(guī)矩。在“以三個為主”的房地產(chǎn)大政方針指引下，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年在市場總體判斷平穩(wěn)的前提下，周遍市場的一些變化及開發(fā)商和消費者心態(tài)的一些變化，仍然使上海樓市在區(qū)位、產(chǎn)品類型、價格區(qū)間等局部范圍內(nèi)存在變數(shù)。

　　開征物業(yè)稅可能改變投資理念

　　收繳物業(yè)稅的說法去年已經(jīng)在樓市掀起小小波瀾。取消包括房產(chǎn)稅、出讓金等，改為一次性收繳物業(yè)稅。按照業(yè)內(nèi)估計的時間表，物業(yè)稅可能在10月左右推出。目前一些城市已經(jīng)開始推廣或試點，包括北京、重慶、廣州等。

　　實行收繳物業(yè)稅后，對樓市的影響不是來自于自用型住房，而是來自于投資性購房。上海城區(qū)地段的商用投資價值相對較大，包括住宅物業(yè)和商業(yè)辦公物業(yè)，如果物業(yè)稅開征，等于就是大家俗稱的“賤購貴用”，投資成本增加，回報降低，投資者的熱情可能受到影響。

　　開征物業(yè)稅會降低房價嗎？這是普通市民比較關(guān)心的問題。記者詢問幾位開發(fā)商，他們認(rèn)為，開征物業(yè)稅后對房價影響不大，房價中土地出讓金的比重并不高，物業(yè)稅的推行減少了部分土地出讓金，但不足以使房價降下來，因為維持房價的穩(wěn)定較主要的購購力來自于自住型，這些自住型的購購者對穩(wěn)中有升的上海市場有一個基本的預(yù)期。但是對投資型物業(yè)購購者而言，今年如果開征物業(yè)稅，中高端市場有可能會受到影響。

　　上半年有惜售心態(tài)，下半年可能放量

　　一般來講，由于春節(jié)的關(guān)系，每年的1至3月份是房地產(chǎn)市場的淡季，如果要開盤，開發(fā)商一般也至少要等到3月下旬。一些項目有惜售心態(tài)，因為上半年推出量本來就比較少，開發(fā)商如果期望盡快結(jié)束項目，目的在于拿下面的地。如果后續(xù)開發(fā)用地不落實，就很難再開發(fā)新項目，因此上半年可能會出現(xiàn)惜賣的情況，“不著急，慢慢來”。估計下半年可能有一個集中放量階段。

　　另外，一部分實力稍欠缺的開發(fā)商從資金方面考慮，必須將產(chǎn)品迅速投入市場，限度地縮短生產(chǎn)周期，用銷售回款解決后期的大需求量的資金。因此這些項目較在乎銷售速度，多采用低開高走的銷售策略。

　　開發(fā)商：充分發(fā)揮土地價值 消費者：購物業(yè)較省心

　　開發(fā)商都說拿地不容易，今后能不能獲得土地心里沒底，所以在開發(fā)現(xiàn)有土地的過程中，特別想把土地的價值發(fā)揮到有效，這是開發(fā)商的普遍心態(tài)。但是開發(fā)商也有難控制的東西，就是節(jié)奏感，繳了土地出讓金，金融政策又偏緊，所以有的開發(fā)商一方面希望用速度從市場上找資金平衡，一方面又希望多磨磨，在有限的土地上建造出杰出的作品。

　　從產(chǎn)品層面看，現(xiàn)在拿地不容易，今后的機(jī)會未必有太多，開發(fā)商的利潤無非從幾個方面想辦法。一個是前期成本，另外就是從產(chǎn)品、服務(wù)上挖掘樓盤價值，特別是區(qū)或者城市規(guī)劃中具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，開發(fā)商更是動足腦筋將產(chǎn)品做精。

　　從消費者心態(tài)來講，目前投資品種不多，升值難料，所以，大家干脆購房，覺得購物業(yè)是較省心的事。物業(yè)投資的概念已經(jīng)逐漸在市民中建立起來。

　　商業(yè)地產(chǎn)究竟還有多少空間？

　　大概從2003年開始，人們投資物業(yè)的視野逐漸擴(kuò)大，以商鋪和小戶型酒店式公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到市場歡迎，尤其是商鋪，升值超過人們的預(yù)期。2004年，商業(yè)地產(chǎn)競爭已經(jīng)很激烈，估計今年會更加激烈。主要原因是，作為新利潤空間的大量商業(yè)地產(chǎn)希望出售，特別是大量新建小區(qū)的配套社區(qū)商鋪，增加了這部分產(chǎn)品的供應(yīng)量。過去很多商戶找個經(jīng)營場所不容易，現(xiàn)在是開發(fā)商求他們進(jìn)來，希望用商鋪拉動住宅的增值，帶來新的利潤空間。因此，一方面商業(yè)地產(chǎn)市場在未來幾年內(nèi)將持續(xù)繁榮，另一方面，這種繁榮也意味著商業(yè)地產(chǎn)市場對投資者的回報會降低，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的例子。值得關(guān)注的是，如同住宅供應(yīng)需要合理結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也需要注重結(jié)構(gòu)和供應(yīng)量的配置，在一些社區(qū)商鋪中，由于開發(fā)商要快速銷售，快速變現(xiàn)，造成商業(yè)布局缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和策劃，已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的空置。 　本報記者許國萍

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