相對(duì)于房地產(chǎn)界的風(fēng)云變幻，北京的物業(yè)管理行業(yè)好像顯得有些平淡無(wú)奇，然而就在平靜的背后往往會(huì)集聚變革的力量，也許這將是物業(yè)行業(yè)躍升品質(zhì)的契機(jī)。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家分析北京物管行業(yè)目前存在六大隱憂(yōu)。

　　隱憂(yōu)一：建設(shè)管理難分開(kāi)——房地產(chǎn)商“違約”物管公司“購(gòu)單”

　　案例：購(gòu)房者張先生辦理完入住，生活了一段時(shí)間后才發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商為了使房子好賣(mài)，擅自將純住宅項(xiàng)目改成了商住兩用公寓對(duì)外銷(xiāo)售，社區(qū)內(nèi)不僅增加了很多陌生人，就連在小區(qū)居住的業(yè)主張先生也經(jīng)常被小廣告騷擾，一點(diǎn)也沒(méi)有家的感覺(jué)。諸如此類(lèi)，房地產(chǎn)商擅自變更合同條款或不履行合同條款，住房不能如期交付使用，房屋建筑材料以次充好，利用虛假宣傳、格式合同條款誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者，逃避應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

　　點(diǎn)評(píng)：由此引發(fā)的糾紛，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了許多無(wú)端的指責(zé)，甚至成為眾矢之的。一些物業(yè)管理公司老總無(wú)不對(duì)此憂(yōu)心忡忡：房地產(chǎn)商“違約”憑啥要物管公司“購(gòu)單”？“建管分業(yè)”已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，物業(yè)公司作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理者，不應(yīng)該承擔(dān)由于房地產(chǎn)商“違約”而產(chǎn)生的連帶責(zé)任。

　　隱憂(yōu)二：房屋資產(chǎn)難升值——劣質(zhì)物管令人憂(yōu)

　　案例：家住東三環(huán)的陳先生說(shuō)：“當(dāng)初購(gòu)的那套房子花了70多萬(wàn)元，戶(hù)型和位置都不錯(cuò)，但由于物業(yè)管理差，幾個(gè)購(gòu)主來(lái)過(guò)之后都搖著頭離開(kāi)了，較終房子以60多萬(wàn)元的低價(jià)出手，住了不到兩年，賠了近10萬(wàn)元，所以再購(gòu)房子我格外看重物業(yè)公司的服務(wù)。”

　　點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)房在注重地產(chǎn)項(xiàng)目硬件設(shè)施的同時(shí)，也越來(lái)越關(guān)注售后服務(wù)，而售后服務(wù)在很大程度上是通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)來(lái)體現(xiàn)的。陳先生所說(shuō)的小區(qū)在不到兩年時(shí)間里，發(fā)生了諸多使業(yè)主頭痛的事情。而物業(yè)公司面對(duì)堪憂(yōu)的治安狀況卻束手無(wú)策。以上這些本該轄區(qū)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的工作，卻被以種種理由拖延，雖然該小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)為解決住戶(hù)反映強(qiáng)烈的小區(qū)衛(wèi)生、治安不好等問(wèn)題而降低了原有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但以上諸多問(wèn)題不從根源上解決，這使物管企業(yè)與業(yè)主深陷惡性循環(huán)中不能自贖。

　　隱憂(yōu)三：住區(qū)停車(chē)難——物管公司長(zhǎng)久的痛

　　案例：不久前，北四環(huán)某項(xiàng)目進(jìn)行車(chē)位租售，小區(qū)數(shù)百名業(yè)主為租得理想的地上車(chē)位，紛紛到小區(qū)物業(yè)公司門(mén)口冒雨排隊(duì)等候，由于現(xiàn)場(chǎng)頗為擁擠，曾一度出現(xiàn)混亂的局面。據(jù)知情人透露，之所以出現(xiàn)這種情況，主要是便宜的地上車(chē)位少，而地下車(chē)位位置不好價(jià)格還貴。

　　點(diǎn)評(píng)：目前，我市新建的一般中檔小區(qū)的停車(chē)位比例是1：0.6的規(guī)劃設(shè)置，按照這一標(biāo)準(zhǔn)在高端社區(qū)內(nèi)必然會(huì)出現(xiàn)車(chē)位不足的問(wèn)題，勢(shì)必影響小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。欲解決小區(qū)車(chē)位之痛，政府應(yīng)為緩解停車(chē)難做一些系統(tǒng)全局的考慮。被停車(chē)之痛長(zhǎng)期困擾的物管公司也應(yīng)該積極和街道、城管、交通部門(mén)協(xié)調(diào)，如：在轄區(qū)內(nèi)道路和周邊道路上合理施劃停車(chē)位，以解決暫時(shí)的困難。

　　隱憂(yōu)四：思想觀念不成熟——業(yè)主非理性維權(quán)現(xiàn)象突顯

　　案例：今年10月間，因小區(qū)業(yè)主不滿(mǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)1500元月租的高價(jià)停車(chē)費(fèi)，世橋國(guó)貿(mào)公寓的三十多名業(yè)主將自己的坐擁車(chē)停在了公寓入口車(chē)道上，擋住了進(jìn)出車(chē)輛，不僅造成小區(qū)業(yè)主出行困難，還造成東三環(huán)長(zhǎng)時(shí)間擁堵。

　　點(diǎn)評(píng)：日前，北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布，今年上半年法院接到開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司起訴業(yè)主侵犯人權(quán)和物權(quán)的案例越來(lái)越多。雖然它們發(fā)生的背景可能比較復(fù)雜，但業(yè)主缺乏理性的過(guò)激維權(quán)行為以及由此導(dǎo)致的后果，卻是誰(shuí)都不希望看到的。在強(qiáng)調(diào)民主意識(shí)、法治意識(shí)的今天，任何缺乏理性的維權(quán)行為都是一把雙刃劍，既傷自己，又害他人。

　　隱憂(yōu)五：物管服務(wù)質(zhì)價(jià)難相符——服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺細(xì)化

　　案例：曾在萬(wàn)柳附近的一商住兩用小區(qū)購(gòu)房的李女士說(shuō)，她雖然負(fù)擔(dān)著每平方米4元左右的高額物業(yè)費(fèi)，但卻沒(méi)有得到相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)公司把地下室大量租給外地來(lái)京的打工人員，更讓李女士氣憤的是，入住時(shí)物業(yè)承諾的24公里供熱、制冷供應(yīng)服務(wù)，也因運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高而被物業(yè)擅自停止。較終李女士決定將物業(yè)公司告上法庭。

　　點(diǎn)評(píng)：業(yè)主花錢(qián)購(gòu)服務(wù)，物業(yè)管理公司收費(fèi)提供服務(wù)，是物業(yè)管理的兩個(gè)方面。服務(wù)收費(fèi)是否合理，核心在于“質(zhì)價(jià)相符”。物管公司應(yīng)根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的實(shí)際需求，提供適度管理、細(xì)化的服務(wù)，才是較理智的選擇。

　　隱憂(yōu)六：物管收支不透明——難以翻開(kāi)的物業(yè)財(cái)務(wù)賬目

　　案例：北京頭例業(yè)主告物業(yè)案，在市二中院有了終審結(jié)果。豐臺(tái)區(qū)戀日嘉園小區(qū)開(kāi)發(fā)商委托華野家園物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，但在長(zhǎng)達(dá)3年多的時(shí)間里，物業(yè)公司既不與廣大業(yè)主協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也不依法履行公布物業(yè)管理收支賬目的義務(wù)。法院判決物業(yè)公司向小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)公布賬目并接受業(yè)主查詢(xún)。

　　點(diǎn)評(píng)：目前，北京物業(yè)管理中各類(lèi)矛盾和糾紛的產(chǎn)生，大多與相關(guān)信息不公開(kāi)、不透明有關(guān)。今年10月，國(guó)家建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，同時(shí)，物業(yè)公司也可通過(guò)采用包干制或酬金制的計(jì)費(fèi)方式和定期向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算的方式增加計(jì)費(fèi)的靈活性。（蘇寶煒 李薇薇/文）

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