“SOHO中國今年的方向就是北京和上海，因為下一步政府還會推出很多土地?！?/P>

　　SOHO中國上半年在土地市場一無斬獲，在“土地僵局”的質(zhì)疑聲中以較快的速度摘取“上海爛尾樓”，潘石屹可謂松了一口氣。在接受觀點地產(chǎn)新媒體的少有專訪中，潘石屹一再強調(diào)SOHO中國收購東海廣場不存在任何曲折。

　　潘石屹認為，SOHO中國形成的一整套商業(yè)模式是較好也是成熟的，并且不忘重申SOHO中國的未來發(fā)展方向只有北京和上海。

　　以下為觀點地產(chǎn)新媒體對潘石屹先生的采訪實錄：

　　觀點地產(chǎn)新媒體：8月18日，SOHO中國正式宣布接手東海廣場，成為該項目15年來的第7任東家，這一收購過程似乎挺曲折，期間遇到的困難是什么呢？

　　潘石屹：都是外界傳聞曲折，我們覺得這收購其實很簡單。東海廣場此前10多年間幾經(jīng)易手事情是很復雜，事實上，不只東海廣場這個項目，任何一個爛尾樓都是因為官司引起很多糾紛，不過這個項目已經(jīng)建好，房產(chǎn)證都有的，中間那些環(huán)節(jié)對我們后面的交易沒有任何影響。

　　SOHO中國就此項目只與其持有者大摩商談，從法律關系上也只和大摩之間存在關聯(lián)，我們和其他公司并沒有過任何接觸。我們收到了天怡公司發(fā)給我 們的律師函，以及它起訴上海市發(fā)改委等政府部門的資料。我們的律師和賣方摩根士丹利的律師同時為我們出具了法律意見，他們認為天怡公司的主張和觀點很難得 到法院的支持，并且在訴訟程序上也存在著缺陷。退一萬步，假如天怡公司贏得了行政訴訟，告贏了上海市政府，我們的購購是一個善意的第三方取得，我們與摩根 士丹利的交易也是受法律保護的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：市場一直有傳言認為，SOHO中國和大摩接觸商談收購東海廣場遲遲不能落實還有一個原因就是在價格上存在歧義？

　　潘石屹：這些問題都是外界的猜想，其實雙方就價格從一開始談到現(xiàn)在為止基本沒有變，而且在兩個月前雙方已經(jīng) 簽了意向書，更重要的是，簽定意向書時公司已經(jīng)向大摩打了一批定金，這部分定金是不能自悔的，就是保證了24.5億元收購價格不變。SOHO中國就收購東 海廣場這個項目和大摩的談判交易過程沒什么特別，就是一個具體的商業(yè)談判，大摩想銷售，我想要，就這樣成交了。因為SOHO中國是上市公司，而大摩也是個 大公司，因此在法律程序，進入調(diào)查做得詳細，另外，這個項目是“上海爛尾樓”，因此引起市場關注。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：有消息稱，SOHO中國在北京CBD的模式遇到困難，無法獲取更多的土地，特別是打散銷售模式不為上海市政府認可，不愿意讓SOHO中國在核心區(qū)拿地，公司之前在接觸東海廣場這個項目時是否遇到這樣的阻撓？

　　潘石屹：SOHO中國從來沒有跟上海市政府就此問題接觸過，我覺得這都是外界的謠言。我們的商業(yè)模式即“開 發(fā)-銷售，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理”，按照這種商業(yè)模式SOHO中國在北京開發(fā)的所有項目出租率都超過了95％，我們認為這種模式貼近市場，社會財富得到 限度利用，而且實踐證明這樣的商業(yè)模式對股東、對社會各方面都是很好的。而且上海市政府對SOHO中國進軍上海持歡迎的態(tài)度。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：SOHO中國較早什么時候開始關注這個項目的？這個項目幾經(jīng)轉(zhuǎn)手都沒能運作好，這個項目吸引您的是什么？

　　潘石屹：SOHO中國關注的項目很多，但這些都不是我在關注，公司的副總裁負責項目購購，可能接觸這個項目比較早，等我知道的時候是三四月前的事情了，我不太清楚接觸該項目是通過中介代理還是他們自己找，因為公司有專門的部門談項目取土地，如果沒有進入到一定階段都不會介入。

　　之前有些聲音對SOHO中國能否拿下這個項目持質(zhì)疑態(tài)度。我想是天怡在答記者問時提到阻止我們，勸告SOHO中國不要收購東海廣場，可我們的依據(jù)不是任何一個人或者公司給我一個律師函，我們的依據(jù)是法律，法律上一切信息都很清楚，別人是阻擋不了的。

　　SOHO中國在收購和開發(fā)每一個項目時，有兩條重要標準，一是，我們做的每件事對社會是不是有益的，是在增加社會財富，為社會創(chuàng)造和增加價值。 而不是造成閑置、浪費，或者為了短期利益來制造泡沫。條標準是經(jīng)濟指標評價，要有一定回報率，投資要值得，當然這一條有具體的經(jīng)濟指標去評價一個項 目。

　　表面看，這兩條有時可能會矛盾。但從本質(zhì)上看是不矛盾的，是能夠統(tǒng)一起來的。如果創(chuàng)造價值不能在市場上得到實現(xiàn)，市場會證明你的勞動是無效的勞 動，是不能得到別人承認的勞動。反過來，如果不能從為社會創(chuàng)造價值的基礎出發(fā)點出發(fā)，短期利潤很可能變成為泡沫，常常是“偷雞不成蝕把米”。

　　“東海廣場”的項目用這兩條標準去衡量，得分都是很高的。從社會價值的角度，一座多年的爛尾樓，把它的價值，通過我們的努力在市場上得以實現(xiàn)，并體現(xiàn)出來。從企業(yè)經(jīng)濟效益的角度來看，率很高，也是很合理的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：這個項目轉(zhuǎn)手多次，許多公司都無法運作好。SOHO中國能夠?qū)崿F(xiàn)它價值的優(yōu)勢在什么地方？

　　潘石屹：我們的重要優(yōu)勢是SOHO中國的商業(yè)模式和SOHO中國的管理，商業(yè)地產(chǎn)（商鋪和寫字樓）的經(jīng)營出 租和銷售，相對于住宅市場來說難度更高，需要更多的經(jīng)驗和準確的市場定位。SOHO東海廣場這個項目從地理位置來說，它地處南京西路，是上海較繁華的地 段，交通非常便捷，是**和地上交通的交匯處，大樓質(zhì)量非常好。這些基本條件都已經(jīng)具備，只要能把它的定位與上海的市場貼近，就一定會獲得成功。我們帶到 SOHO東海廣場較寶貴的經(jīng)驗是我們的商業(yè)模式，這是SOHO中國在過去十多年時間里摸索出來的。

　　而保證我們的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗實施的堅固堡壘是我們?yōu)槿颂幨碌脑瓌t—誠實、公開、正直。東海廣場前期的經(jīng)驗教訓充分證明了這種原則的重要性。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：SOHO中國收購東海廣場后，項目更名為“SOHO東海廣場”，該項目什么時候正式推出，預期盈利怎樣？

　　潘石屹：很快吧，但是具體時間還沒有確定下來，因為我們對項目定位會做些調(diào)整。至于盈利預期，按照聯(lián)交所對 上市公司的規(guī)定，我們暫時不能透露。目前該項目的出租率有30％左右，租客是國際大公司，現(xiàn)在辦公樓的租金區(qū)間在8-12元/天/平方米。至于該項目的第 二、三期，我還不了解，暫時無法作出回答。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：畢竟上海和北京市場還是有區(qū)別，在東海廣場這個項目上是否改變SOHO中國貫有的模式？

　　潘石屹：我覺得上海和北京市場特別相似，尤其在體量上，北京的開發(fā)量占全國商品房銷售量的十分之一，上海也 是占十分之一，從經(jīng)濟規(guī)模和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)各方面來講非常相近，北京和上海在中國的城市中就像兩兄弟一樣。SOHO中國的模式不會改變，東海廣場未來總體經(jīng)營策 略與北京SOHO項目保持一致，將同時進行銷售和出租經(jīng)營策略，總體而言，我們覺得這樣的模式是較好的，對社會、對城市經(jīng)濟發(fā)展、對我們自己的回報率都非 常高。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：SOHO中國有沒有進軍其他一線城市的想法？

　　潘石屹：沒有，更沒有要跑到在河北廊坊拿地的想法，這與我們對投資者的承諾和發(fā)展戰(zhàn)略不一致，你一定要給我澄清這個謠言。SOHO中國今年的方向就是北京和上海，因為下一步政府還會推出很多土地。另外，二線城市的經(jīng)濟發(fā)展也很快，人也很多，我們會留意。

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