今年以來，全國范圍的房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，市場形勢從嚴(yán)從緊。在此背景下，開發(fā)企業(yè)紛紛從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。與此同時，在以租代購、共享辦公等一系列利好政策刺激下，前三季度商業(yè)地產(chǎn)投 資熱情持續(xù)高漲。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)前形勢下，“體驗(yàn)式、主題式”等差異化的運(yùn)營方式將是未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。只有差異化發(fā)展方向，才能成功應(yīng)對線上電 商沖擊，并且有效避免業(yè)內(nèi)橫向競爭。

12月6日，大悅城地產(chǎn)公布未來戰(zhàn)略規(guī)劃，計(jì)劃在2018年新開業(yè)三座“大悅城”項(xiàng)目。而過去的十年間，大悅城只開了8家“大悅城”。

今年11月12日，該公司啟動了重慶大悅城項(xiàng)目，這是大悅城地產(chǎn)代表中糧集團(tuán)在重慶進(jìn)行投 資的一個項(xiàng)目。項(xiàng)目總投 資將不低于60億元，總建筑面積達(dá)到60萬平方米，商業(yè)面積超15萬平方米。同時，重慶大悅城將融合巴渝建筑風(fēng)情，引入國內(nèi)外一線品牌400多個。

12月4日，越秀房地產(chǎn)投 資信托基金（“越秀房產(chǎn)基金”）以高贊成票通過收購武漢綜合體項(xiàng)目方案。此前的11月14日，越秀地產(chǎn)公告，擬以約22.81億元人民幣收購位于武漢**地段一棟68層的國際寫字樓及5層的星匯維港購物，總建筑面積約24.8萬平方米。至此，越秀房產(chǎn)基金所持物業(yè)增至8個。

11月28日，凱德集團(tuán)宣布以33.607億元人民幣收購樂峰廣場持有公司的所有股權(quán)，這是繼在廣州白云新城打造凱德廣場后，凱德布局在廣州的個商場。

同月，武漢首座凱德來福士廣場正式簽約武昌濱江商務(wù)區(qū)，擬投 資總額達(dá)100億元建設(shè)大型綜合體。截至目前，凱德集團(tuán)在國內(nèi)的武漢、杭州、深圳、上海及蘇州等5個城市的六大綜合體相繼開業(yè)。至此，凱德已在中國52座城市擁有、管理超過190個項(xiàng)目。

此外，近日蘇寧控股集團(tuán)與重慶九龍坡區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將共同打造重慶蘇寧慧谷項(xiàng)目。根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，蘇寧控股集團(tuán)將投 資200多億元，與九龍坡區(qū)共同推進(jìn)重慶蘇寧慧谷總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目落地。據(jù)悉，蘇寧控股集團(tuán)將利用重慶蘇寧慧谷項(xiàng)目基地，在重慶市布局商業(yè)廣場、地產(chǎn)等項(xiàng)目。

11月9日，商務(wù)部發(fā)布2017年第三季度《中國購物發(fā)展指數(shù)報(bào)告》指出，購物市場繼續(xù)保持較好發(fā)展態(tài)勢。報(bào)告指出，2017年第三季度中國購物發(fā)展指數(shù)為66.9，環(huán)比季度指數(shù)上升2.1，呈現(xiàn)出整體購物市場繼續(xù)保持積極向上的趨勢。

該數(shù)據(jù)顯示，第三季度購物運(yùn)營表現(xiàn)指數(shù)為83.0，較季度出現(xiàn)了明顯的提升，環(huán)比上升10.2，有72%和74%的項(xiàng)目在第三季度內(nèi)實(shí)現(xiàn)了銷售額和項(xiàng)目租金收入的增長。此外，成本控制指數(shù)為37.5，低于榮枯線12.5，但環(huán)比季度有所改善，說明業(yè)主仍在積極地調(diào)整運(yùn)營策略以更好地控制成本支出。

該報(bào)告分析指出，在全國居民收入繼續(xù)保持較快增長態(tài)勢的利好環(huán)境下，更好地調(diào)整和適應(yīng)日益變化的消費(fèi)需求，是購物保持良好發(fā)展態(tài)勢的重要舉措。

此外，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也佐證了商業(yè)地產(chǎn)的投 資、銷售數(shù)額雙雙呈現(xiàn)出正增長趨勢。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，2017年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投 資80644億元，同比名義增長8.1%。其中辦公樓投 資4978億元，同比增長5.4%；商業(yè)營業(yè)用房11710億元，總比增長1.4%。

銷售面積方面，2017年1月至9月全國辦公樓銷售面積為3250.86萬平方米，同比增長32.7%，銷售額達(dá)到4447.9億元，同比增長25.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積8197.77萬平方米，同比增長23.7%，銷售額為8620.25億元，同比增長31.8%。

12月5日，某研究院發(fā)布的“11月份商業(yè)地產(chǎn)市場月度報(bào)告”指出，1月至10月，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為9301萬平方米，同比增長21.4%；全國寫字樓開發(fā)投 資額為5583億元，同比增長5.2%，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投 資額為13088億元。

值得一提的是，相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)指出，今年1月至10月份全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積、商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投 資額、寫字樓開發(fā)投 資額均創(chuàng)下歷史同期新高。

該數(shù)據(jù)還顯示，在租金與空置率方面，2017年第三季度，多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率較二季度下降，多數(shù)城市租金環(huán)比上漲；半數(shù)代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金與二季度持平。

從北上廣深等一線城市來看，受惠于旺盛的租賃需求，一線城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大**商圈寫字樓市場需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平方米，同比上漲2.6%。

對于商業(yè)地產(chǎn)而言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為已經(jīng)從幾年前的扎堆搶灘逐漸過渡到現(xiàn)在考驗(yàn)資金、運(yùn)營、管理等可持續(xù)發(fā)展問題。如何擺脫電 商沖擊，同時避免同質(zhì)化運(yùn)營仍然是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

在11月下旬舉辦的“2017觀點(diǎn)商業(yè)年會”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，對于當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)，“發(fā)展還是硬道理，先謀求購物的發(fā)展，在發(fā)展過程中調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，*后促進(jìn)整個購物整體的運(yùn)營?！?/p>

針對區(qū)域市場出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)象，蔡云進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)有它的獨(dú)特性，是完全根據(jù)城市結(jié)構(gòu)、人口、需求以及市場覆蓋面決定的?！耙恍╅_發(fā)商從短期布局出發(fā)，希望通過先占領(lǐng)市場，再慢慢精耕細(xì)作調(diào)整業(yè)態(tài)，這個過程中導(dǎo)致一些二三線城市的購物項(xiàng)目完全不匹配當(dāng)?shù)乜腿盒枨?，出現(xiàn)了過?，F(xiàn)象?！?br/>

蔡云分析認(rèn)為，應(yīng)該探索差異化運(yùn)營的路徑，尋求市場突破點(diǎn)，例如體驗(yàn)式、兒童主題、教育主題等差異化業(yè)態(tài)?！肮┐笥谇蟮臅r候肯定會出現(xiàn)同質(zhì)化，一旦購物經(jīng)營水平不善，肯定會影響公司的發(fā)展。像中國房地產(chǎn)市場一樣，由存量市場代替了原來的增量市場，在商業(yè)地產(chǎn)中肯定會出現(xiàn)這個問題，所以投 資商業(yè)地產(chǎn)必須要謹(jǐn)慎。”

她認(rèn)為，“體驗(yàn)型消費(fèi)肯定是購物的必然趨勢，因?yàn)殡S著網(wǎng)購、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購物必須是差異化經(jīng)營。體驗(yàn)式消費(fèi)就像家庭客廳消費(fèi)方式，一旦受到市場歡迎了就必須主動去做適應(yīng)性調(diào)整?！?br/>

事實(shí)上，從2010年住宅市場調(diào)控開始，商業(yè)用地供應(yīng)的持續(xù)增加，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這也導(dǎo)致以購物、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。商業(yè)不得不面臨高庫存、同質(zhì)化運(yùn)營等困境。

基于此，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營。觀點(diǎn)指數(shù)研究顯示，近年來，華潤、大悅城、龍湖，凱德、恒隆、新鴻基、九龍倉等規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，紛紛對旗下的購物主題定位、品牌結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)組合以及服務(wù)等進(jìn)行了不同程度的調(diào)整改造，希望通過個性化的消費(fèi)體驗(yàn)來抓住更多消費(fèi)者，獲得收入及價(jià)值的提升，同時為購物帶來新發(fā)展動力。

香港興業(yè)國際集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事鄧滿華在觀點(diǎn)商業(yè)年會上表示，伴隨著存量資產(chǎn)改造，越來越多開發(fā)單位有機(jī)會拿到商業(yè)用地，并嘗試進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?！斑^去10年間，無序、過度的開發(fā)造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，千篇一律，辦公樓和購物面臨高庫存的壓力”。

“互聯(lián)網(wǎng)時代電 商的沖擊，使信息更透明，讓消費(fèi)者也有更多的選擇，這也導(dǎo)致市場競爭越來越激烈”。鄧滿華認(rèn)為，客戶的消費(fèi)能力和優(yōu)越的地段只是項(xiàng)目成功的部分因素，面對當(dāng)前嚴(yán)峻的競爭，真正的制勝之道取決于后天的部分，包括項(xiàng)目的定位，開發(fā)商的運(yùn)營實(shí)力和經(jīng)營理念。在他看來，存量資產(chǎn)時代的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，“要立足于打造真正好的、有體驗(yàn)感和符合消費(fèi)者需求的項(xiàng)目”。

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