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下半年我國住房市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與動能變化

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-07-11 10:02:56  有效期:發(fā)布當天  來源:經(jīng)濟參考報  閱讀 597 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

進入2018年下半年,中國住房市場內(nèi)外部形勢出現(xiàn)了一些令人關(guān)注的重大變化。與此相適應,住房市場結(jié)構(gòu)也將發(fā)生新的變動,三四線城市房價上漲動能減退。

從外部環(huán)境看,國際經(jīng)濟形勢復雜多變,住房市場不確定性顯著增加。復雜的外部經(jīng)濟形勢有可能影響公眾對宏觀經(jīng)濟走勢和金融市場運行的預期,從而增大住房市場短期風險。中美貿(mào)易條件變化將促使中國產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化,從而間接影響國民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對未來房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生深遠影響,城市房價長期不確定性增加。

從市場基本面看,由于我國尚處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進程之中,仍存在大量的住房真實需求作為房價支撐。當前沒有采取貨幣刺激的辦法來支撐房價的必要性,住房市場具備軟著陸的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

從融資條件看,住房信貸市場持續(xù)趨緊,但房貸利率仍處歷史正常水準。全球金融去杠桿進程仍在繼續(xù)推進,美元進入加息周期。實人民幣市場利率上升,多支貨幣基金的年化利率維持在4%以上。雖然國家政策層面對 購房的支持態(tài)度沒有發(fā)生變化,但市場融資成本的提升,仍導致各商業(yè)銀行自主調(diào)高了首套房貸利率。據(jù)融360等數(shù)據(jù)顯示,2018年5月全國首套房貸款平均利率為5.6%,相當于基準利率1.143倍,環(huán)比4月上升0.72%。在2014年11月22日之前的長達10年時間,房貸基準利率大都在6.8%以上。盡管當前房貸實際利率持續(xù)攀升,但仍未超出歷史正常水準,對房價影響極其有限。如果市場房貸利率在此基礎(chǔ)上繼續(xù)上升,房貸利率水平將逐步進入歷史偏高區(qū)域,那時對房價將產(chǎn)生較大抑制作用。

從政策面看,在“因城施策、露頭就打”的策略下,限購、限售的城市繼續(xù)增加,調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年5月,住建部就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題,約談了成都、太原兩市政府領(lǐng)導,并在約談中提出要認真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標。這是政府 對租房市場也提出了調(diào)控目標。此前,住建部還約談了西安、海口、三亞等10個城市政府領(lǐng)導。海南省在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上,實施全域限購。在三四線城市中,2018年5月遼寧丹東出臺了針對住房投機的提高首付比例及限售等措施。2018年6月湖北宜昌宣布在城區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房限售2年。2018年6月28日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同中宣部、公安部等七部委聯(lián)合發(fā)出通知,在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動,其中就包括徐州、佛山、宜昌等三四線城市。調(diào)控政策向三四線城市深入,有利于房價的總體穩(wěn)定。

從市場供給看,各地住房市場漲多跌少,部分城市新房供求嚴重失衡。2018年上半年,除了2016年來 波房價上漲城市如廈門、鄭州、廊坊、上海等還在下跌外,其他城市大都在上漲。北京等城市止跌回漲,西安、重慶等部分熱點城市仍處于房價快速上漲區(qū)間。在部分城市新房供應不足、實際房價大漲的背景下,當?shù)卣畬π路績r格進行管制,造成一、二手房價格嚴重倒掛。遠低于市場價格的新房上市即被 ,新房市場出現(xiàn)一房難求的局面,成功購房的概率與收益均堪比中大獎。截至目前,已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳8個城市公布了搖號購房政策。新房供求嚴重失衡的直接原因是2014年以來受去庫存政策等的影響,新房供應相對萎縮而需求快速增長,對新房的價格管制不僅難以平抑房價反而成了套利工具。新房供求嚴重失衡背后更深層次的原因,則是當前的城市化已經(jīng)告別粗放時代,進入追求城市品質(zhì)的新發(fā)展階段,城市人口承載力相對下降。

從市場需求看,棚改貨幣化安置比例下降,將對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的作用。盡管棚改的貨幣化安置并不一定強求在當?shù)刭彿?,但在現(xiàn)階段特定歷史條件下,三四線城市大規(guī)模的棚改貨幣化安置大幅推高了當?shù)氐姆績r,并對二線城市房價上漲形成一定支撐。這些特定條件包括:經(jīng)歷了2016年以來的一輪大漲,一線城市房價極高,并采取了 嚴格的限購政策,同時對外進行人口疏散;二線城市房價很高,并采取了相對嚴格的調(diào)控政策;三四線城市對購房少有限制,住房總價相對較低,部分城市還有購房獎勵政策;地域相鄰的三四線城市,棚改項目大量同步推進。于是,在貨幣化棚改的 階段,在當?shù)刭彿砍蔀橹髁鳌S捎谌木€城市及縣城市場容量狹小,庫存 量不大,短期內(nèi)大量拆遷家庭拿著高于市場價的補償款涌入市場購房,造成房價大幅上揚。隨著三四線城市住房去庫存階段的基本結(jié)束,棚改貨幣化安置比例下降成為必然。2018年以來,不少地方政府在部署棚改工作時,明確提示了棚改政策由貨幣化安置向?qū)嵨锇仓棉D(zhuǎn)變。受此影響,二三四線城市住房供求矛盾將有所緩解,市場將出現(xiàn)降溫。另一方面,除了棚改貨幣化安置需求,三四線城市仍有較大的住房潛在改善性需求和人口城市化需求。貨幣化棚改比例的下降,并不會帶來三四線城市房價的“自由落體”。

基于以上因素綜合推測,隨著棚改貨幣化安置比例的下降以及三四線城市加入調(diào)控行列,2018年下半年二三四線城市房價總體仍將慣性上漲,但漲速將有所下降,局部房價可能出現(xiàn)微降。部分一線城市止跌企穩(wěn),在蹺蹺板效應的作用下,資金可能重回北京等一線城市。北京等一線城市房價有再度上漲的風險,房價調(diào)控壓力將增大。

(作者單位:中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院)

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