在“房住不炒”的主基調(diào)下，多地因城施策、分類調(diào)控政策密集出臺。

7月2日，河北廊坊市大廠縣表示，自該日起至限購政策解除前，暫停辦理個(gè)人之間不動產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)。

同 ，上海出臺暫停企業(yè)購房政策。至此，上海成為繼西安、長沙和杭州之后，第四個(gè)限制企業(yè)購房的城市。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月，全國超過25個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容多達(dá)32次，2018年上半年累計(jì)發(fā)布樓市調(diào)控政策高達(dá)192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，上漲幅度高達(dá)65%。

近日，住建部也會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動的通知》（以下簡稱《通知》 ），決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動。

“樓市進(jìn)入深度調(diào)整期?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會理事李驍對時(shí)代周報(bào)記者表示，“歷年來的調(diào)控證明，對市場看空的房企會‘受傷’?！?/p>

不過，新城控股 副總裁歐陽捷對時(shí)代周報(bào)記者表示：“不能認(rèn)定房地產(chǎn)調(diào)控升級，應(yīng)該說是一些城市樓市過熱，因此部分城市調(diào)控加碼。”

“地產(chǎn)商們的日子還是艱難的?！?nbsp;7月7日，陽光城執(zhí)行董事長和總裁朱榮斌在電話中對時(shí)代周報(bào)記者慨嘆道，面對經(jīng)濟(jì)去杠桿和嚴(yán)調(diào)控的大環(huán)境，房地產(chǎn)商要謀求逆勢快速發(fā)展，并不是一件容易的事情?！安贿^，我對地產(chǎn)行業(yè)還是有信心，雖然 的結(jié)果可能不是每家都能做大做強(qiáng)。”

調(diào)控加碼

調(diào)控近年來逐漸加碼。

2016年2月17日國家發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》之后，調(diào)控政策從全國一盤棋到因城施策轉(zhuǎn)變，調(diào)控的職責(zé)從中央陸續(xù)下放到地方。

綜合恒大集團(tuán) 經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平、中原地產(chǎn)研究院 分析師以及諸多業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，以2016年“9·30”新政為界線，地產(chǎn)收緊的周期正式開始。

針對調(diào)控政策，時(shí)代周報(bào)記者采訪了諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，在大多行業(yè)人士看來，本輪調(diào)控（2016年9·30新政–至今）為“打補(bǔ)丁”式的調(diào)控，范圍則從一二線擴(kuò)容到部分三四線城市。

2016年9月30日至當(dāng)年12月，以多個(gè)城市開始限購為特征，一線城市和強(qiáng)二線城市通過“限土拍”等新行政手段升級調(diào)控，為“9·30”限購限貸收緊再助攻。

2017年“3·17”新政再度開啟了調(diào)控的另一波浪潮。以限售為特征，一些發(fā)達(dá)城市群的非核心城市收緊調(diào)控，比如京津冀城市群的環(huán)京、環(huán)雄安區(qū)域；長三角的嘉興、太倉；珠三角城市群的佛山、中山等城市。

到了2017年7月，“租賃”成為政策調(diào)控的主要內(nèi)容。與此同時(shí)，一些普通的二三四線城市啟動限售以及限購，例如北部灣城市群的南寧、桂林、北海等城市。

2018年3月起的另一波密集的調(diào)控則表明，樓市調(diào)控正進(jìn)一步在三四線城市蔓延開展，比如貴州、昆明等。

“現(xiàn)在由住建部主導(dǎo)的問責(zé)機(jī)制和六部委的房地產(chǎn)巡查開始了嚴(yán)打模式?！狈治稣J(rèn)為，“逢漲必查成為了2018年上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策歷史 密集的 主要原因。不過，房地產(chǎn)調(diào)控的方向不變，平穩(wěn)依然是趨勢。”

有關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告分析認(rèn)為，2018年上半年政策非常注重市場監(jiān)管的強(qiáng)化，通過監(jiān)管的強(qiáng)化，規(guī)范市場秩序，保障合理購房需求。

據(jù)該研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全國超過40市縣（區(qū)）以及湖北、海南、湖南、新疆和遼寧5省出臺房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場監(jiān)督檢查，查處違法違規(guī)行為。

例如，武漢、佛山和贛州加強(qiáng)對住房銷售監(jiān)管；海南省和南京市強(qiáng)化對新房網(wǎng)簽備案管理；濟(jì)南市則重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域非法集資行為。

新特征和新現(xiàn)象

如果說限貸、限購是歷年樓市行政調(diào)控的主要方法，那么“限售”則是本輪調(diào)控中行政手段的新特征。

2017年3月，廈門率先出臺限售政策，明確新購房屋產(chǎn)權(quán)證滿兩年方可上市交易。此后，限售城市從熱點(diǎn)城市擴(kuò)展向其他城市。

按照有關(guān)機(jī)構(gòu)的報(bào)告，2017年限售的城市有60個(gè)，2018年前6月有23個(gè)城市加入限售行列，當(dāng)中包括昆明、貴陽、蘭州、哈爾濱等城市。

按照不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年6月，已有50余城實(shí)施限售。這些城市當(dāng)中，一部分將限售時(shí)間以取得不動產(chǎn)權(quán)證為起算點(diǎn)，一部分將時(shí)間點(diǎn)設(shè)在網(wǎng)簽合同簽訂日。

與此同時(shí)，限購的城市在本輪調(diào)控中不斷出現(xiàn)。來自有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2016–2018年上半年，限購的城市分別有13個(gè)、67個(gè)和11個(gè)。

調(diào)控同時(shí)催生了搖號制度的誕生。截至目前，南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州、蘇州、深圳等城市已經(jīng)進(jìn)入“搖號時(shí)代”。

歐陽捷對時(shí)代周報(bào)記者分析認(rèn)為，新建商品房限價(jià)制度在多個(gè)城市形成一二手房價(jià)格倒掛，推升了一手房需求，多個(gè)城市因此被迫出臺“搖號”制度分配房源。

事實(shí)上，自2016年3月，蘇州出臺限價(jià)政策之后，多個(gè)城市正在對預(yù)售價(jià)格進(jìn)行管制。就在2018年5月，東莞市要求備案價(jià)格不高于前6月均價(jià)的10%；長沙市則出臺成本法核算銷售價(jià)格辦法；三亞市要求備案價(jià)格不高于2017年2月均價(jià)。

“搖號政策雖然體現(xiàn)了公平但放大了供不應(yīng)求和房價(jià)利差的社會影響，進(jìn)而出現(xiàn)了種種市場亂象。”歐陽捷對時(shí)代周報(bào)記者說，“一二手房價(jià)倒掛產(chǎn)生的房價(jià)利差吸引了大量購房者，有資格的購房者變身為投資者，放大了需求，加劇了供不應(yīng)求。”

另據(jù)時(shí)代周報(bào)記者的了解，截至目前，搖號過程中出現(xiàn)了違規(guī)操作的現(xiàn)象。比如在2018年6月初，西安某樓盤搖號時(shí)出現(xiàn)違規(guī)銷售行為，部分公職人員受到處分。

“調(diào)控不是壞事，短期來看，可以為過熱的市場降降溫，但長期來看，如果我們過于依賴行政性措施，可能無法讓市場在資源配置中起決定性作用，從而無法消除市場亂象?！睔W陽捷對時(shí)代周報(bào)記者表示。

三四線城市的未來

不過，從總體數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)依舊保持了一定的發(fā)展增速。

按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2018年2–5月，商品房銷售額從12453億元、25597億元、36222億元到48777億元，保持上漲；房地產(chǎn)投資累計(jì)值從10831億元、21291億元、30591億元到41420億元，保持上漲。

房企也呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。來自中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2018年上半年，已經(jīng)有7家房企的銷售額超過1000億元銷售額增速達(dá)到32.5%。其中，中國恒大、碧桂園和萬科的權(quán)益銷售已經(jīng)突破3000億元。

中國恒大和碧桂園是重倉三四線城市的典型。以碧桂園2017年年報(bào)為例，銷售額中的58%來自于三四線城市。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，碧桂園銷售額中有超過一半以上的業(yè)績來自于三四線市場業(yè)務(wù)。

在本輪調(diào)控中，大型房企的拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉。來自川財(cái)證券報(bào)告指出，2017年，其中的30家代表房企，在三四線的拿地面積同比增長145%。

根據(jù)今年6月國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)城市中的新建商品住宅、二手住宅價(jià)格情況看，不少三四線城市的房價(jià)也在上漲。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格雖然漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍上漲6.0%和4.3%。像貴陽、煙臺、大理、烏魯木齊、北海、秦皇島等三四線城市漲幅搶眼。

更驚人的發(fā)現(xiàn)還在這70城之外，例如常州、鄂爾多斯等一些曾經(jīng)被扣上“鬼城”帽子的城市，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象。以常州為例，數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，常州房地產(chǎn)去庫存周期只有3.8個(gè)月。

庫存方面也在減少。按照研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報(bào)告》顯示，當(dāng)前百城住宅庫存已經(jīng)連續(xù)34個(gè)月同比下跌，其中73個(gè)城市庫存規(guī)模低于去年同期水平，這當(dāng)中不少為三四線城市。

朱榮斌的看法是，一部分三四線城市市場表現(xiàn)過熱。“有的三四線城市，剛性需求不足，二手市場又沒完全發(fā)育成熟，市場較難持續(xù)。”他對時(shí)代周報(bào)記者表示。

歐陽捷也對時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了同樣的看法，“三四線城市只是局部火熱城市降溫，不會全面降溫，一方面三年棚改計(jì)劃不會改變，另一方面經(jīng)濟(jì)增長需要三四線城市房地產(chǎn)的穩(wěn)定?！?/p>

在對業(yè)內(nèi)人士以及專家的采訪中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，人口向都市圈、城市群及部分核心二線城市遷移的趨勢不會改變，與此同時(shí)，三四線城市分化仍將持續(xù)。

不過，也有房企對三四線城市表示看好。日前，新城控股董事長王振華在對時(shí)代周報(bào)在內(nèi)的媒體表示，目前公司土儲為1441的分布格局，其中一線大概在10%，二線城市在40%，三線城市為40%，四線為10%，“接下來，四線城市的占比還可以適當(dāng)提高?！?/p>

王振華認(rèn)為，在一二線城市面臨嚴(yán)調(diào)控以及城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，新城要適當(dāng)增加進(jìn)入三四線城市。同時(shí)，公司在下沉的過程中，要通過組織構(gòu)架的相應(yīng)變革，來做細(xì)、做深、做透，下沉到三四線城市。

轉(zhuǎn)變對三四線城市的刻板印象，是融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁東南區(qū)域集團(tuán)總裁王鵬的看法。在回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者提問時(shí)，他以浙江為例表示，浙江省的一些傳統(tǒng)意義上的三四線城市，在城市量級上已經(jīng)不可同日而語，故而公司要聚焦城市群的布局。“浙江是完全在長三角城市群里，長三角城市群的格局較高?！蓖貔i說道。

房企面臨新挑戰(zhàn)

值得注意的是，根據(jù)招商證券發(fā)布的研報(bào)，在其監(jiān)測的68家房企中，今年上半年目前銷售額完成率達(dá)50%以上的房企僅有12家。

分別為，72%完成率的中國金茂、63%完成率的金科集團(tuán)、63%完成率的龍光集團(tuán)、59%完成率的碧桂園、59%完成率的陽光城、59%完成率的中南置地、56%完成率的恒大、55%完成率的藍(lán)光發(fā)展、54%完成率的新城控股、50%完成率的招商蛇口、50%完成率的保利地產(chǎn)和50%完成率的合景泰富。

這將意味著，要實(shí)現(xiàn)今年的目標(biāo)，大部分的開發(fā)商供貨均集中在今年下半年。

房企如何繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)和高增長，成為不得不思考的問題。

“過去我們強(qiáng)調(diào)，房企要加速奔跑、做大規(guī)模，高周轉(zhuǎn)是必然的也幾乎是 的模式。三四線城市投資強(qiáng)度低、銷售門檻低、回籠速度快，對高周轉(zhuǎn)更為有利。一二線城市雖然受到調(diào)控影響，但同樣需要高周轉(zhuǎn)、不戀戰(zhàn)?！睔W陽捷對時(shí)代周報(bào)記者表示。

研究報(bào)告認(rèn)為，企業(yè)要在三四線城市突圍制勝，高周轉(zhuǎn)便是必備的“基本功”。一是產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化，便于后期大量復(fù)制；二是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、審批、營銷等多環(huán)節(jié)前置，竭力壓縮項(xiàng)目開發(fā)周期；三是控制營銷回款周期。

“有的房企進(jìn)入三四線是機(jī)會型的點(diǎn)到即止?！币晃徊辉妇呙姆科蟾吖軐r(shí)代周報(bào)記者表示，“這樣也是防范風(fēng)險(xiǎn)的辦法之一。”

在朱榮斌看來，當(dāng)下環(huán)境下，陽光城只能選擇性地進(jìn)入三四線城市，不能把有些三四線城市作為長久的戰(zhàn)略根據(jù)地來發(fā)展?！翱刂坪秘?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是擺在首要位置的考量。”朱榮斌對時(shí)代周報(bào)記者強(qiáng)調(diào)。

以此前每次遇到調(diào)控都會處在“懸崖邊上”的綠城為例。日前，綠城要求員工全面加速資金回籠，并且對外表示：對于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售嚴(yán)格控制付款。

綠城品牌部回應(yīng)媒體稱，公司內(nèi)源性現(xiàn)金流的管控安排是每半年度進(jìn)行的常規(guī)管理動作，目前公司日均賬面資金不低于500億元，現(xiàn)金充裕、安全。

事實(shí)上此前綠城三四線城市項(xiàng)目作出紅線劃定：單體體量 不能超過30萬平方米，盡量控制在20萬平方米。

“當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨的 挑戰(zhàn)依然是防風(fēng)險(xiǎn)—債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，如果債務(wù)違約蔓延，一定會有企業(yè)拋售資產(chǎn)，形成連鎖反應(yīng)，引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格下跌，這種風(fēng)險(xiǎn)是中央特別關(guān)注并努力防控的。因此，一二線城市調(diào)控不會放松，房企回歸一二線城市不可能獲得業(yè)績增長?！睔W陽捷對時(shí)代周報(bào)記者分析稱。

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