2018年上半年，市場(chǎng)調(diào)控政策層面可謂是熱鬧紛呈，決策層重申“房住不炒”的定位，各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓。與此同時(shí)，“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈，事實(shí)上松綁限購(gòu)，還有租賃、購(gòu)房等多項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼。貨幣政策方面，穩(wěn)健中性的主基調(diào)未變，但4月份央行定向降準(zhǔn)，釋放增量資金約4000億元，之后又運(yùn)用PSL、MLF等多種融資工具，對(duì)沖流動(dòng)性緊縮風(fēng)險(xiǎn)。顯然，下半年，貨幣資金政策和房貸政策的變化才是市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。

2018年上半年總結(jié)

一、“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)未變，”四限”升級(jí)與人才爭(zhēng)奪并行不悖

1、中央重申“房住不炒”，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁

上半年，中央政策層面可謂一波三折，兩會(huì)政府工作報(bào)告重申“房住不炒”的基本定位，并提出穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅具體落地時(shí)間、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容引發(fā)市場(chǎng)廣泛熱議。

住建部約談12城，政策預(yù)期180度急轉(zhuǎn)彎。雖然調(diào)控政策內(nèi)容了無(wú)新意，但局部松綁恐難成行，調(diào)控注定將貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期。

2、“四限”政策持續(xù)高壓，“限售”成本輪調(diào)控標(biāo)配

上半年，四限政策依舊從緊執(zhí)行，具體而言，限購(gòu)城市再擴(kuò)容，大連、沈陽(yáng)、太原等市相繼落地限購(gòu)令，成都、青島、三亞等市更是升級(jí)限購(gòu)，但政策力度相較溫和。

限貸政策未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，銀行信貸資金持續(xù)偏緊。 于昆明、太原和丹東個(gè)別城市上調(diào)首套房、二套房首付比例，房貸利率也有不同比例的上浮。

限價(jià)政策易緊難松，房?jī)r(jià)仍是監(jiān)管紅線。二季度限價(jià)政策似有松動(dòng)的跡象，前期被嚴(yán)格限制的高價(jià)盤(pán)集中入市銷(xiāo)售，新增供應(yīng)量一度升至高位，企業(yè)普遍以政府預(yù)定價(jià)格出貨。

限售擴(kuò)容至56城，已然成為調(diào)控 “標(biāo)配”。上半年，限售城市進(jìn)一步擴(kuò)容，新增蘭州、長(zhǎng)春、大連等多市，主要集中在二三線城市，并下沉至阜南、景洪這類(lèi)縣級(jí)市。

3、多城下調(diào)人才落戶(hù)門(mén)檻，短期助推市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的效果

短期而言，落戶(hù)人才隨即可以取得購(gòu)房資格，在一定程度上突破“限購(gòu)”。房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著升溫，房?jī)r(jià)隨之出現(xiàn)一波快速上漲行情，意味著人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)往往會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。

二、貨幣政策穩(wěn)健中性，金融去杠桿與防風(fēng)險(xiǎn)并行，行業(yè)資金面承壓

1、貨幣政策穩(wěn)健中性，個(gè)人房貸新增量和房貸余額增速連續(xù)下滑17個(gè)月

2018年央行貨幣政策將繼續(xù)貫徹穩(wěn)健中性的主基調(diào)，去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)監(jiān)管將成政策實(shí)施常態(tài)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，信貸資金監(jiān)管必將愈加嚴(yán)苛，難免會(huì)拖累成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)。

圖：2016年1月-2018年5月居民個(gè)人房貸新增量及房貸余額同比增速

2、降準(zhǔn)影響中性偏積極，宏觀政策轉(zhuǎn)向緊信用、松貨幣

在優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)的同時(shí)，銀行體系流動(dòng)性總量基本沒(méi)有變化，穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變。聯(lián)系到央行靈活運(yùn)用PSL、MLF等多種融資工具調(diào)節(jié)銀行間流動(dòng)性，市場(chǎng)對(duì)于年內(nèi)再次降準(zhǔn)多有期待。

其對(duì)樓市供求關(guān)系明顯是利大于弊，縱觀歷次降準(zhǔn)周期，之后房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)了一波成交轉(zhuǎn)暖行情。

圖：2005年至今存款準(zhǔn)備金率變化與商品房銷(xiāo)售面積增速變化相關(guān)性表現(xiàn)

3、首套、二套房貸利率上浮10%-20%，企業(yè)嚴(yán)控回款周期

受制于信貸資金中性偏緊，多省市商業(yè)銀行紛紛上調(diào)房貸利率，相較于基準(zhǔn)利率，首套房大都上浮約10%，二套房上浮約20%。

不過(guò)，相較于房?jī)r(jià)上漲所創(chuàng)造的資產(chǎn)增值收益，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于房貸利率上調(diào)的感知并不強(qiáng)烈，購(gòu)房成本略有上行影響程度著實(shí)有限。這也使得住戶(hù)部門(mén)新增短期以及中長(zhǎng)期貸款占比長(zhǎng)期高位運(yùn)行，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是巨額信貸資金的重要出口

圖：2015年1月-2018年5月住戶(hù)部門(mén)當(dāng)月新增短期以及中長(zhǎng)期貸款占比

2018年下半年展望

三、短期“四限”精細(xì)化調(diào)控基調(diào)不變，資金面變量將是影響行業(yè)走勢(shì)的關(guān)鍵

1、市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)實(shí)質(zhì)松綁，本輪調(diào)控周期拉長(zhǎng)，因城施策的精細(xì)化調(diào)整仍將持續(xù)

“房住不炒”已三令五申，我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)已在一二線和三四線城市實(shí)施的行政干預(yù)手段難以退出，調(diào)控注定將持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。不過(guò)，調(diào)控措施也不會(huì)超出現(xiàn)有框架，政策力度有望延續(xù)溫和走向。

2、個(gè)稅改革、不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)等對(duì)短期市場(chǎng)影響有限，發(fā)力在落地后的預(yù)期

年內(nèi)與行業(yè)密切相關(guān)的兩項(xiàng)稅制改革將會(huì)加速落地，其中個(gè)人所得稅的修改被寄予厚望，能快速提高購(gòu)房者的支付能力，尤其對(duì)改善客群的作用顯著。另一項(xiàng)房地產(chǎn)稅則被看作抑制投機(jī)的利器，而剛剛宣布的不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)被看作是房地產(chǎn)稅加速落地的前奏。但我們認(rèn)為，這二者“一正一反”的作用效果短期作用不大，其發(fā)力具體落地實(shí)施力度所能夠產(chǎn)生的中長(zhǎng)期預(yù)期方面，實(shí)難對(duì)下半年市場(chǎng)慣性產(chǎn)生本質(zhì)影響。

3、以金融去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)為綱，資金緊縮不會(huì)太過(guò)激進(jìn)但唯恐效果累積量變引起質(zhì)變

下半年，穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變，信貸資金依舊偏緊，但也要避免出現(xiàn)無(wú)序的大規(guī)模債務(wù)違約，資金面也不會(huì)短期急劇收縮。

對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，資金仍向大型房企傾斜，融資成本將高位運(yùn)行，中小房企融資短板顯著，將感受到更為強(qiáng)烈的資金周轉(zhuǎn)壓力，或?qū)⒔吡嚎s項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，使出各種營(yíng)銷(xiāo)手段以搶業(yè)績(jī)、搶回款，恐將局部引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。

對(duì)個(gè)人購(gòu)房者而言，居民個(gè)人負(fù)債率和杠桿率不再上升，三四線城市去庫(kù)存也接近尾聲，寬松房貸政策也勢(shì)必要逐漸退出，但也不會(huì)瞬間一蹴而就，而相對(duì)平穩(wěn)緩和的節(jié)奏也會(huì)使得當(dāng)前市場(chǎng)狀況慣性維持，但資金面的持續(xù)收縮一定會(huì)在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)引來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的轉(zhuǎn)折。

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