截至目前，四大地產龍頭招商地產、保利地產、萬科A、金地集團都已發(fā)布2012年中報。從公布的業(yè)績看，四家標桿房企增收不增利的情況普遍，雖然現(xiàn) 金流好轉，但償債能力仍存隱憂，庫存量有增無減。業(yè)內人士表示，從目前中報披露的信息不難看出，房企“以價換量”的方式在下半年或將延續(xù)。

　　增收不增利“暴利時代”已成過去

　　根據這四家龍頭房企公布的中報，四大上市房企合計實現(xiàn)營業(yè)收入674.6億元，同比增長39.29%。實現(xiàn)利潤79.59億元，同比增長3.10%。

　　雖然四大房企的營業(yè)收入均保持著強勁的增長，但在凈利潤的增長方面卻出現(xiàn)了不同程度的回落甚至下滑。

　　數據顯示，萬科、保利、金地、招商四家上市公司上半年的凈利潤分別為37.3億元、25.1億元、5.02億元、12.21億元，凈利潤增減出 現(xiàn)分化，萬科、金地實現(xiàn)同比增長25.1%和5.1%，而保利、招商則同比分別下滑10.16%和16.89%，保利凈利潤出現(xiàn)六年來頭次負增長。

　　如果按照盈利能力指標中的凈利潤與營業(yè)總收入比來算，四大房企全線下降。除金地集團凈利潤率低至7.8%，同比下降1.5個百分點外，其他三家房企凈利潤率基本在12%左右，較去年同期下滑約6個百分點。

　　鏈家地產市場研究部研究員常清認為，由于結算項目的數量和質量的不同，招保萬金的營業(yè)收入和利潤漲幅不一，但是整體而言，四大房企增收不增利，房地產“暴利時代”已成過去。

　　常清表示，房企“增收不增利”現(xiàn)象與房企“以價換量”分不開，調控下房企大多采取了降價促銷的策略。受降價影響，房企的毛利率出現(xiàn)下滑，進而帶動利潤率下降。數據顯示，除招商地產外，保利、金地、萬科三家房企的毛利率均出現(xiàn)了明顯下滑。

　　此外，房企為了規(guī)避風險，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實力較強機構在項目上的合作。而這部分項目進入結算，導致少數股東損益出現(xiàn)明顯增長，歸屬于上市公司股東的凈利潤出現(xiàn)下滑。

　　償債有隱憂庫存壓力有增無減

　　在四大上市房企公布的業(yè)績中，備受關注的資金狀況和庫存也發(fā)生了微妙的變化。與去年年底的情況不同，四大房企的手持現(xiàn)金均出現(xiàn)明顯增加。

　　統(tǒng)計顯示，四大房企持有貨幣資金總量已達1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。其中萬科和保利的同比增長接近四成，招商的現(xiàn)金增 長超過二成。新增短期借款和一年內到期的長期借款合計575.65億元，同比基本持平。四大房企持有的貨幣資金為一年內到期債務的1.9倍。

　　根據鏈家地產市場研究部的統(tǒng)計，四大房企上半年新增借款631.05億元，同比上漲28%。銷售回款1087.22億元，同比增加5.05%。 上半年房企資金壓力的緩解，不僅得益于成交量的走高，在回籠資金的同時，房企拿地節(jié)奏在上半年也明顯放慢：四大房企在上半年新增建筑面積679.31萬平 方米，同比下降25.1%。其中金地集團上半年沒有新增土地儲備。

　　不過，盡管上市房企的資金壓力出現(xiàn)了明顯的緩解，但從房企資金主要來源來看，房企現(xiàn)金流改善主要還是依賴于借款增加，后移了資金壓力，未來的償債能力如何仍存隱憂，還要看下半年銷售的情況。

　　特別值得注意的是，盡管房企今年以來大舉推行去庫存策略，但房企庫存量依然有增無減。中報數據顯示，四大房企的存貨同比上漲明顯，存貨合計 5157.68億元，與年初相比增長8.35%。“下半年施工進入高峰期，也是補充土地儲備時期。房企庫存還有可能出現(xiàn)明顯的持續(xù)增長。”常清說。

　　業(yè)績壓力大“以價換量”仍將持續(xù)

　　盡管上半年中國的房地產市場出現(xiàn)了明顯回暖的勢頭，但從標桿房企的半年報業(yè)績來看，要想繼續(xù)保持銷售節(jié)奏，回籠資金，“以價換量”的銷售策略依舊會延續(xù)。

　　大型房企中除了保利地產、招商地產凈利潤下降之外，富力地產不久前也發(fā)出業(yè)績預警，稱凈利潤將同比大幅減少。此外，華僑城凈利潤也同比下降 4.2%。即便是萬科，繼去年實現(xiàn)凈利潤96.2億元之后，今年沖刺百億利潤大關是其重要目標，而萬科要在下半年實現(xiàn)63億元的凈利潤依然壓力不小。

　　金地集團同時稱，由于銷售價格的下降以及偏高端的產品結構受調控影響較大，預計將對公司2012年的利潤產生較大壓力。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，目前，房地產開發(fā)商仍然面臨銷售和資金雙重壓力。由于庫存居高難下，消化庫存仍然是開發(fā)商的重要任務，房企上半年資金面好轉源于“以價換量”，這一方式在下半年或將延續(xù)。

　　同時，楊紅旭認為，在當前房地產市場復蘇的態(tài)勢之下，如果調控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。房地產調控政策對下一階段的市場走勢至關重要。

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