財(cái)政政策貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)重要不重要？當(dāng)然重要。但幾乎沒(méi)有一項(xiàng)財(cái)政貨幣政策是單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)制定的。地產(chǎn)界與其關(guān)注所謂會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“大水漫灌”（還是別抱幻想了，中央說(shuō)了要把好貨幣供給總閘門），不如返顧房地產(chǎn)自身。

說(shuō)起7月31日中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述，大家都會(huì)注意到這一句，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。對(duì)此專家們普遍解讀為，中央已不允許房?jī)r(jià)上漲了，而不是以過(guò)往所說(shuō)的“過(guò)快上漲”。這個(gè)理解固然沒(méi)什么錯(cuò)。況且，實(shí)行限價(jià)的一二線城市對(duì)新開樓盤早已嚴(yán)控，想漲也沒(méi)得漲。

但我們還應(yīng)該把目光從房?jī)r(jià)稍稍挪開。說(shuō)到底，房?jī)r(jià)只是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外在表征，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的房?jī)r(jià)要控制并不難做到，但真正起作用的，還是它背后的基礎(chǔ)性制度性因素。

房地產(chǎn)市場(chǎng)里，與所有家庭都息息相關(guān)的，是住房制度。而住房制度的根本性改革，是1998年取消住房實(shí)物分配，實(shí)行住房商品化。十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，不少媒體將此與1998年房改相比，稱為新房改或者“第二次房改”。

有的專家不同意“第二次房改”的說(shuō)法，認(rèn)為國(guó)發(fā)1998年23號(hào)文件都寫到了。比如，有關(guān)租購(gòu)并舉，文件提出，“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策， 收入家庭由政府或者單位提供廉租住房，中低收入家庭，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)格的商品住房”。 一句，就是租購(gòu)并舉的意思。

文件是這么寫的，但如你所知，過(guò)去20年，通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，更多是市場(chǎng)主體的自發(fā)行為，政策層面的引導(dǎo)不夠。援引現(xiàn)在的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō)，這是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革因素。商品房市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問(wèn)題，主要體現(xiàn)在租賃住房供應(yīng)不足。

2016年以來(lái)，國(guó)家和各地出臺(tái)了一系列的政策措施，加快發(fā)展租賃住房。有些城市甚至明確規(guī)定，租賃住房及其土地的供應(yīng)量要占新增供應(yīng)的若干比例。一批房企也響應(yīng)倡導(dǎo)，迅速切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，且以存量改造為主，因此很快形成了有效供應(yīng)。

不是事后諸葛，之前我呼吁過(guò)多次，要高度重視二手房市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)。前者，要盡量疏解交易環(huán)節(jié)的障礙，提高周轉(zhuǎn)率；后者則是要有意加大供應(yīng)，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。說(shuō)到底，它們都是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有機(jī)組成部分。

有朋友會(huì)問(wèn)，國(guó)家要求增加租賃住房供應(yīng)，沒(méi)看出對(duì)市場(chǎng)有啥影響啊。別急，這才多久啊。目前商品房市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是房地產(chǎn)10多年急速發(fā)展形成的。住建部5月19日通知，也是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，要求熱點(diǎn)城市力爭(zhēng)用3-5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。到2022年左右，就能看出效果來(lái)了。

增加租賃住房供應(yīng)，初衷很簡(jiǎn)單，解決住房問(wèn)題，不是非得購(gòu)買，租房住也是可以的。這話好幾年前曾經(jīng)有專家講過(guò)，被網(wǎng)友罵了。但你得承認(rèn)，道理沒(méi)有錯(cuò)。

而租購(gòu)并舉，或者說(shuō)可租可買，與“房住不炒”的原則是一致的，沒(méi)聽說(shuō)誰(shuí)租房住是為了投資。這一輪調(diào)控的核心是，住房去投資化，其中包括醞釀在住房持有環(huán)節(jié)征稅。一批城市實(shí)施限購(gòu)限貸限價(jià)限售的去投資化措施，與租購(gòu)并舉在調(diào)控和發(fā)展的邏輯上是完全相通的。

嚴(yán)格意義上講，這些限制措施確實(shí)是屬于行政干預(yù)的內(nèi)容。其中也不乏值得完善改進(jìn)之處。但應(yīng)可理解。表層意義是，市場(chǎng)之手失靈處需有形之手補(bǔ)位；深層意義是，這些措施是給基礎(chǔ)性制度性重建留出空間。而“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”只是制度建設(shè)在時(shí)間表上的外化表征。

雖然我一直呼吁要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但我也明白，當(dāng)前在變化的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和復(fù)雜的國(guó)際經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境下，做到這一點(diǎn)并不容易。有多少人仍然寄托希望，再次讓房地產(chǎn)來(lái)扛起帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重?fù)?dān)，雖然他們內(nèi)心也深知這對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)并無(wú)益處。

所以，當(dāng)看到7月31日中央政治局會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作所提出的6點(diǎn)要求，專門辟出一個(gè)部分來(lái)講房地產(chǎn)時(shí)，我放下心來(lái)了。毋庸置疑，中央確實(shí)是“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”。那些期望“房地產(chǎn)救市”的幻想要落空了。

政治局會(huì)議提出，要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作。在我個(gè)人看來(lái)，中央針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)出的信號(hào)，就是“穩(wěn)預(yù)期”的重要內(nèi)容。房?jī)r(jià)不許漲，住房制度在重建，人民群眾心里就有了底。準(zhǔn)備炒作、投資房地產(chǎn)的，還是趁早收心吧。

此外值得提醒一句的是，房地產(chǎn)的穩(wěn)預(yù)期，也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的穩(wěn)定。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大起”不允許，“大落”亦不利--直至房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制基本建成。這一點(diǎn)，無(wú)須展開。

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