8月27日下午，備受社會(huì)關(guān)注的民法典各分編（草案）提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議。在民法典物權(quán)編草案中，專章寫入“居住權(quán)”的內(nèi)容：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。

全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀在向全國(guó)人大常委會(huì)作說(shuō)明時(shí)表示，物權(quán)編草案在物權(quán)法的基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，進(jìn)一步完善了物權(quán)法律制度，主要修改內(nèi)容之一即增加規(guī)定居住權(quán)。

此前的2017年10月，中共十九大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

法學(xué)家、中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，居住權(quán)制度既有古代的法律依據(jù)和其它國(guó)家的參照，也符合中國(guó)的傳統(tǒng)，能夠讓一些弱勢(shì)的人居有定所、老有所養(yǎng)，這是為社會(huì)提供福利的一個(gè)重要方式。

“居住權(quán)”曾有爭(zhēng)議

居住權(quán)制度并非 提出。此前在物權(quán)法的起草中，對(duì)居住權(quán)就有過(guò)討論和爭(zhēng)議。2005年《物權(quán)法（草案）》曾專章規(guī)定居住權(quán)制度。但 終2007年3月通過(guò)的《物權(quán)法》刪去了居住權(quán)的有關(guān)條款。

提出創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的是江平。8月29日，江平對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者回憶，四十年前他就開始對(duì)居住權(quán)有所思考。在1979年給中國(guó)政法大學(xué) 屆法律系本科生上課時(shí)，他就提出一個(gè)案例供學(xué)生討論。

案例是一個(gè)歸國(guó)老華僑的故事，他在廣州市中心擁有一幢別墅，膝下有一子一女，老人臨終前立了一份遺囑，將別墅所有權(quán)歸屬兒子，但女兒可以終生居住。江平向?qū)W生提出的問(wèn)題是，老人的遺囑是否合法。

“當(dāng)時(shí)我就想到居住權(quán)的問(wèn)題，把房屋的居住權(quán)和所有權(quán)分開，所有權(quán)給一個(gè)人，居住權(quán)給另一個(gè)人，這應(yīng)該是合法的，也合情合理，這也是對(duì)弱勢(shì)群體照顧的一個(gè)很重要的措施?！苯秸f(shuō)。

居住權(quán)的概念早已有之，起源于羅馬法。江平介紹，當(dāng)時(shí)的羅馬法規(guī)定了居住權(quán)，當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定有人役權(quán)和地役權(quán)，總稱役權(quán)。地役權(quán)在中國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)法中已經(jīng)規(guī)定得很明確，但人役權(quán)一直沒有規(guī)定?！叭艘蹤?quán)從法律上來(lái)說(shuō)，就是為了特定人的方便和利益，允許他對(duì)一些物比如房屋享有一些權(quán)利和便利，典型的就是居住權(quán)。人役權(quán)在后來(lái)的法國(guó)民法典里有體現(xiàn)，對(duì)于居住權(quán)做出規(guī)定?！苯浇榻B。

物權(quán)法的起草始于1993年，江平參與了物權(quán)法的起草，他提出了創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的建議。在2001年5月全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)召開的物權(quán)法草案專家論證會(huì)上，他還以保姆為例對(duì)居住權(quán)進(jìn)行解釋。他說(shuō)，很多家庭雇有保姆，一個(gè)保姆伺候一家人很久，年老的時(shí)候沒有住所，“那能否定一個(gè)合同或者立一個(gè)遺囑，讓保姆有房屋居住權(quán)，能夠讓她養(yǎng)老送終？”

江平提出居住權(quán)后，有人響應(yīng)，也有些一些人認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題可以由合同或遺囑去解決。比如，可以通過(guò)合同約定房屋由家庭成員之外的人居住，或在遺囑上寫明房屋的繼承人是兒子，但是女兒擁有居住權(quán)。

參與過(guò)物權(quán)法起草討論的中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院院長(zhǎng)王軼稱，居住權(quán)制度提出后，經(jīng)過(guò)反復(fù)討論，仍然存在爭(zhēng)議，有學(xué)者力挺，但也有學(xué)者質(zhì)疑。 “質(zhì)疑的焦點(diǎn)集中在居住權(quán)制度在現(xiàn)實(shí)生活中的適用范圍是否足夠廣泛?！?/p>

參與物權(quán)法起草的中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新介紹， 終物權(quán)法用益物權(quán)部分僅僅規(guī)定了土地的用益物權(quán)，關(guān)于建筑物的用益物權(quán)即居住權(quán)沒有通過(guò)，出臺(tái)的物權(quán)法刪除了有關(guān)居住權(quán)的內(nèi)容。這次民法典各分編草案的起草中，居住權(quán)的問(wèn)題再次提出，并被寫入草案。

居住權(quán)應(yīng)該多樣化

正在審議的民法典各分編（草案）物權(quán)編部分專章規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

草案還規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)涉及的住宅不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅，但當(dāng)事人另有約定的除外。以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照本章規(guī)定。

王軼對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，草案有關(guān)居住權(quán)的內(nèi)容設(shè)計(jì)和此前物權(quán)法草案中的規(guī)定基本保持一致。居住權(quán)納入用益物權(quán)范疇，是人役權(quán)的一種，是為特定自然人的需要設(shè)立的物權(quán)。 突出的特點(diǎn)是，居住權(quán)就是為特定自然人設(shè)定的權(quán)利，自然人可以在不享有住宅所有權(quán)的情況下，對(duì)住宅進(jìn)行 長(zhǎng)期限、 限度的利用。

王軼指出，“當(dāng)前中國(guó)進(jìn)入老齡社會(huì)，不少老年人單純依靠家庭養(yǎng)老并不現(xiàn)實(shí)，怎么通過(guò)社會(huì)化方式解決養(yǎng)老是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。另外，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，公租房制度對(duì)滿足城鎮(zhèn)中低收入住房困難群體的基本住房發(fā)揮的重要作用也日益凸顯?！币虼?，這和十多年前物權(quán)法起草時(shí)面臨的社會(huì)背景有所不同，人們就是否規(guī)定居住權(quán)制度的法律共識(shí)也隨之發(fā)生變化。

對(duì)居住權(quán)寫入民法典草案，江平表示“ 的贊成”。居住權(quán)制度既有古代的法律依據(jù)和其它國(guó)家的參照，也符合中國(guó)的傳統(tǒng)，能夠讓一些弱勢(shì)的人居有定所、老有所養(yǎng)，這是為社會(huì)提供福利的一個(gè)重要方式。寫入民法典，能大大提高居住權(quán)的地位，并且規(guī)定應(yīng)當(dāng)書面訂立居住權(quán)合同，并應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，這樣就把此前居住權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)，居住權(quán)人的權(quán)利可以得到更全面的保護(hù)。

“此前提出的可以將居住問(wèn)題寫入合同，忽略了一個(gè)重要的問(wèn)題，就是合同規(guī)定的是債權(quán)，不是物權(quán)。債權(quán)是相對(duì)的，在兩方之間，而物權(quán)具有對(duì)世權(quán)。對(duì)世界上的任何人我都可以主張我的權(quán)利。如果僅在合同中規(guī)定，那合同約定的一方不履行義務(wù)怎么辦呢？沒有辦法強(qiáng)迫他來(lái)履行，他頂多是負(fù)有違約責(zé)任交付違約金。”江平說(shuō)。

而居住權(quán)經(jīng)登記生效后，一旦有人侵犯其居住權(quán)，當(dāng)事人就可以提起訴訟保障其居住權(quán)。

江平認(rèn)為，居住權(quán)應(yīng)該是多樣化的，并不僅僅是他提到的保姆和弱勢(shì)者的居住問(wèn)題?，F(xiàn)在一提到居住權(quán)，大家想到的就是買房子，“但是只是部分人有能力購(gòu)買房屋，尤其在房?jī)r(jià)飛漲的情況下，不是人人都能夠買得起房子，應(yīng)該用各種方式解決居住權(quán)。居住權(quán)不一定跟所有權(quán)非得統(tǒng)一，居住權(quán)跟所有權(quán)分離，就能體現(xiàn)多種方式，實(shí)現(xiàn)人人有居所、人人有住所的理想?！?/p>

對(duì)此，王軼認(rèn)為，居住權(quán)在功能上是開放的，可以為住宅充分發(fā)揮效用提供渠道和途徑?！艾F(xiàn)在部分城鎮(zhèn)居民家庭不止一套房，愿意為別人設(shè)立居住權(quán)的，可以通過(guò)訂立居住權(quán)合同，辦理登記手續(xù)，設(shè)立居住權(quán)。當(dāng)事人也可以通過(guò)訂立遺囑的方式，設(shè)立居住權(quán)。這對(duì)于有效解決住有所居，以及充分發(fā)揮房屋 效用，以貫徹物權(quán)法物盡其用的立法宗旨都有重要價(jià)值?！?/p>

居住權(quán)可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)

沈春耀在向全國(guó)人大常委會(huì)作說(shuō)明時(shí)表示，居住權(quán)的制度安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

楊立新稱，此前物權(quán)法起草時(shí)，對(duì)居住權(quán)的適用范圍設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)單，考慮到的是離婚一方、保姆等人的住房需要，這次對(duì)居住權(quán)制度的理解要寬很多，特別是關(guān)于公租房的居住權(quán)。“現(xiàn)在城市中低收入的群體很大，政府要著力解決他們的住房問(wèn)題，公租房具有很普遍的意義。”

公租房在中國(guó)經(jīng)歷了一定的發(fā)展歷程，在房改之前的公房也是公租房，現(xiàn)在針對(duì)低收入家庭仍然存在公租房。

楊立新說(shuō)，公租房的承租人只享有使用權(quán)，不具有物權(quán)，如果居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房，承租人的租賃權(quán)經(jīng)登記生效成居住權(quán)，就具有了物權(quán)的對(duì)抗效力?！凹幢闶钦膊荒茈S隨便便收回，如果政府以公共利益為由征收征用，那還要給予公租房的居住權(quán)人補(bǔ)償，這樣才能更好保障承租人的利益，對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)這是更高的法律保障。”

江平認(rèn)為，如何理解公租房、誰(shuí)能享受公租房的居住權(quán)都是立法當(dāng)中需要深層次考慮的問(wèn)題。比如，公租房的承租人，其家庭成員享有居住權(quán)，但家庭成員之外的人比如同住的孤寡嬸嬸等，是否也具有居住權(quán)？

目前，民法典各分編（草案）是初次提交審議。王軼表示，居住權(quán)制度還有進(jìn)一步完善的可能。例如當(dāng)事人之間訂立的居住權(quán)合同，主要應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容。當(dāng)事人對(duì)這些內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，依據(jù)什么樣的規(guī)則去進(jìn)行補(bǔ)充或者是確定等等。草案還沒有作出相應(yīng)的回應(yīng)。

“還有公租房的問(wèn)題。誰(shuí)有資格取得公租房上設(shè)定的居住權(quán)等一些具體內(nèi)容和規(guī)則細(xì)節(jié)等，事關(guān)基本的社會(huì)公平，目前看還不太可能在民法典中得到回應(yīng)，還需要有配套的法律或者行政法規(guī)予以規(guī)定?！?王軼表示。

居住權(quán)還將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響。王軼稱，居住權(quán)的身份性相當(dāng)強(qiáng)，居住權(quán)人不能通過(guò)處分居住權(quán)獲利；而且居住權(quán)人通常只能占有和使用住宅，除非另有約定，不能利用住宅獲得收益。

對(duì)于租房市場(chǎng)中的隨意“漲房租”現(xiàn)象。王軼認(rèn)為，“漲房租”屬于合同變更，對(duì)于有償?shù)木幼?quán)合同，除非法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定，任何一方不得隨意變更合同。

江平還認(rèn)為，設(shè)立居住權(quán)后必然會(huì)影響房屋的流通?！斑M(jìn)行居住權(quán)的登記后，房屋就不能隨便買賣。從法律上來(lái)講，房屋有了居住權(quán)等于設(shè)立了負(fù)擔(dān)。設(shè)立了負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)不能隨便賣賣，因?yàn)橘I的人無(wú)法入住。給第三人設(shè)立的居住權(quán)可以對(duì)抗所有權(quán)人，連所有權(quán)人也不能夠隨便住進(jìn)去。必然會(huì)影響房屋的流通。當(dāng)然，如明確告知房屋所有權(quán)有負(fù)擔(dān)，但對(duì)方同意買那也沒有問(wèn)題”。

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