住房租賃市場(chǎng)再度獲得中央政策上的鼓勵(lì)。

《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制 進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見》（下稱《意見》）20日公布，要求大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃?？偨Y(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

發(fā)展租賃市場(chǎng)，房源多寡是一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也直接影響整個(gè)租賃市場(chǎng)的供需格局。為了增加租賃房源供應(yīng)，除了挖掘城市存量房源外，多個(gè)熱點(diǎn)城市也在加快推進(jìn)集體土地建租賃房試點(diǎn)。

北京市住建委20日表示，為多渠道增加租賃房源供應(yīng)，北京將加快集體土地租賃住房建設(shè)，今年將完成39個(gè)項(xiàng)目、321萬平方米的集體土地租賃住房供地、開工，其中豐臺(tái)區(qū)成壽寺、石景山區(qū)古城2個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目已經(jīng)開工，可提供房源1300套。

稍早前的9月10日，廣州市利用集體土地建租賃房試點(diǎn)開始正式啟動(dòng)。經(jīng)過廣州市規(guī)委會(huì)審議通過，番禺鐘村街謝村、花都獅嶺鎮(zhèn)旗新村、白云鐘落潭鎮(zhèn)長(zhǎng)腰嶺村、花都花山鎮(zhèn)小布村成首批試點(diǎn)，將建設(shè)42 .4萬平方米、共計(jì)約6400套租賃住房。

2017年8月28日，原國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定 批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

此舉主要有兩個(gè)目的，一是增加租賃住房供應(yīng)，緩解熱點(diǎn)城市的住房供需矛盾，尤其是幫助緩解租房供需緊張局面；二是有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道。

上述13個(gè)城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

在推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃房工作上，北京力度相對(duì)較大。2017年北京供應(yīng)了203公頃的集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。按照計(jì)劃，今后４年，北京仍將供應(yīng)約800公頃集體，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

除了京廣在推進(jìn)集體土地建租賃房試點(diǎn)工作上有了實(shí)際動(dòng)作外，今年年初，其他一些試點(diǎn)城市也相繼提出過較為具體的建設(shè)目標(biāo)。

合肥試點(diǎn)實(shí)施方案中稱，2017年至2020年完成試點(diǎn)目標(biāo)5000套，建設(shè)面積約45萬平方米，其中：2017年底啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

南京試點(diǎn)實(shí)施方案中提出的總體目標(biāo)是，到2020年底建成一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，建設(shè)集體租賃住房總建筑面積30萬平方米左右。

建設(shè)在集體土地上的租賃住房如何進(jìn)入市場(chǎng)? 北京住建委曾表示，北京市利用集體土地建設(shè)的租賃住房，可由區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房?jī)r(jià)格出租，差價(jià)由政府補(bǔ)貼，入住項(xiàng)目統(tǒng)一設(shè)置租賃管理服務(wù)站，提升服務(wù)管理水平，提高廣大承租家庭的歸屬感和生活質(zhì)量。

如唐家?guī)X租賃住房項(xiàng)目已由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，租期10年，統(tǒng)一進(jìn)行出租、運(yùn)營(yíng)和管理。

外界之所以關(guān)注集體土地建租賃房，還有部分原因在于此舉與利用國(guó)有土地建租賃房有很大區(qū)別。

集體土地與國(guó)有土地所有權(quán)有所不同，屬于農(nóng)村集體所有。按國(guó)家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

在集體土地上建租賃房，業(yè)界一度有疑慮，此舉是否會(huì)造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題?

北京市規(guī)土委此前表示，利用集體土地建設(shè)租賃住房，是北京市農(nóng)村土地制度改革的重要內(nèi)容。目前，在項(xiàng)目選址、戶型設(shè)計(jì)、居住配套、租金與租期、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)管理、租賃運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行了規(guī)范，鼓勵(lì)引入銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持，同時(shí)明確集體土租賃住房只租不售，堅(jiān)決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

廣州市規(guī)委會(huì)委員周劍云也表示，對(duì)于農(nóng)村集體用地建租賃房，關(guān)鍵要有配套措施，明確能不能轉(zhuǎn)租，租金有沒有市場(chǎng)管理。如果沒有對(duì)租賃有嚴(yán)格的法規(guī)管理，很容易變成小產(chǎn)權(quán)房。

而在2017年8月兩部委發(fā)布的《方案》中已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

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