房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展的周期之后，開始面臨新的挑戰(zhàn)。

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部?！锻ㄖ贩Q，擬對預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。目前，《通知》處在建言討論階段，付諸實施尚需時日，但已是大勢所趨。

在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)雜變化的情況下，很多人預(yù)期會放松房地產(chǎn)調(diào)控?？墒?，去杠桿一直在路上。由于房價高漲的幅度已經(jīng)大大超出居民的收入漲幅，房地產(chǎn)其實已經(jīng)失去了成為經(jīng)濟(jì)再啟動的助推劑的機(jī)會，已經(jīng)不敢用它再來拉動經(jīng)濟(jì)，原因有二：

其一，十多年來的調(diào)控讓絕大多數(shù)房地產(chǎn)空頭投降，中國人已經(jīng)把投資房產(chǎn)作為一種全民必信全民必勝的宗教，所謂“京滬永遠(yuǎn)漲”不過是現(xiàn)實的映射而已。稍有松動，必然會引起山呼海嘯的資金進(jìn)入樓市，實體經(jīng)濟(jì)將更加舉步維艱。屆時，房地產(chǎn)獨(dú)大，百業(yè)凋零，后果不堪設(shè)想。其實，現(xiàn)在已經(jīng)有這個苗頭。

其二，高房價已經(jīng)影響穩(wěn)定，稍有波動，則會引發(fā)負(fù)面輿情。

既然開征房地產(chǎn)稅 無期，那么，缺錢的地方政府總會想法弄錢，錢從哪里來？土地財政的游戲繼續(xù)玩？800多塊土地流拍了，老路顯然走不通。

當(dāng)前，地方政府財政壓力不小，除了幾個經(jīng)濟(jì)富裕的大省，其余省份都焦慮非凡。公務(wù)員也要吃飯，教師也要吃飯，龐大的行政開支還要繼續(xù)?！胺€(wěn)中有進(jìn)”和“持續(xù)高增長”的表達(dá)有區(qū)別，內(nèi)涵更是天差地別，增長口號變更的背后，是難以言說的財政焦慮。

政府決策者看到的信息更全面，為緩解焦慮，他們下一盤大棋的時候往往會有“奇招”（其實也不是什么“奇招”，就是在一個一個地消滅可能起火的隱患），取消商品房預(yù)售制度，就是考慮中的選項之一。

取消商品房預(yù)售有一箭三雕的作用：首先是希望銀行不要繼續(xù)趟房地產(chǎn)渾水，在一些沒有限購的地方，尤其是一些三四五線城市，銀行在努力認(rèn)真地給房地產(chǎn)輸血。一旦出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，大批的呆壞賬就會出現(xiàn)，因此，逐步取消限購既可以避免這樣的風(fēng)險，又可以讓銀行、地產(chǎn)商有一個緩沖的機(jī)會。簡單說，不想引起市場恐慌，但是趨勢已經(jīng)告訴你了，大家不要玩火。

其次是市場力量會發(fā)生巨大變化，一批中小地產(chǎn)商出局，大企業(yè)、央企將繼續(xù)擴(kuò)大市場份額?？赡懿皇钦叩谋疽?，但是結(jié)果就是這樣。至于這樣的結(jié)果是否會引起房價上揚(yáng)，其實還是要看綜合市場因素的影響。

是希望借此繼續(xù)給市場的房地產(chǎn)投機(jī)情緒降溫。毫無疑問，預(yù)售的取消是一個對房地產(chǎn)開發(fā)商不利的信息，決策者可以借此傳達(dá)堅決調(diào)控的決心和意志。而且這個時間點(diǎn)的選擇也很有打擊力度，就選在中秋節(jié)和國慶的長假期之前，讓心存幻想的投資客、房地產(chǎn)商繼續(xù)承受壓力。

另外有一些數(shù)據(jù)很是意味深長：

媒體傳出消息，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區(qū)域9月月度例會上說，今年三個季度快過去了，萬科6300億的回款目標(biāo)，還有一半多沒有完成。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金106682億元。其中，定金及預(yù)收款35447億元，占比33%。這部分資金來源正是由于預(yù)售制度所致。換言之，如果取消預(yù)售制度，房企三成以上的資金來源將受到影響。

稍微有點(diǎn)體量的房地產(chǎn)公司都在公司名稱中拿掉“房地產(chǎn)”三個字。

一個新的時代在2018年已經(jīng)悄然來臨，房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展的周期之后，開始面臨新的挑戰(zhàn)。

（作者系廣東經(jīng)濟(jì)觀察人士）

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