中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心

中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告

十九大報(bào)告指出要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年7月31日中共中央政治局會(huì)議提出要“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心項(xiàng)目組在2018年8月大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目組對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤研究，完成了2018年9月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。

一、發(fā)展現(xiàn)狀與存在問(wèn)題

1．一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升，但潛在供求矛盾難以短期緩

。2018年初以來(lái)，北京房?jī)r(jià)開始回升，上海繼續(xù)回落，深圳小幅上漲，廣州較快上漲。2018年8月，在中央嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲的政策背景下，北京房?jī)r(jià)回升節(jié)奏被中斷。與2018年7月相比，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.27%，比上月僅擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中8月廣州環(huán)比上漲1.49%，深圳環(huán)比上漲0.85%，北京環(huán)比下跌0.02%，上海環(huán)比下跌1.24%。與上年同月相比，2018年8月一線城市房?jī)r(jià)同比上漲4.1%，年度房?jī)r(jià)漲幅也在相對(duì)合理的范圍內(nèi)。其中廣州同比上漲18.19%，北京同比上漲0.09%，上海同比下跌8.37%。

從市場(chǎng)基本面看，一線城市作為中國(guó)高端服務(wù)業(yè)中心、 人才吸引力的城市群體，居民收入高、人口規(guī)模龐大。一線城市住房市場(chǎng)具有供給增長(zhǎng)潛力小、需求增長(zhǎng)潛力大的特征，住房供求矛盾長(zhǎng)期存在。在嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策作用下，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過(guò)一些曲折的形式表現(xiàn)出來(lái)。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一線城市的住房供應(yīng)偏緊局面?！百Y本公寓”利用金融杠桿爭(zhēng)奪房源，又進(jìn)一步加劇了房源緊缺與租金上漲。

2．準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)漲速顯著下降，但房?jī)r(jià)預(yù)期具有較高的不穩(wěn)定性

8月西安、重慶、長(zhǎng)沙、青島、杭州、武漢、濟(jì)南等多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)微跌或止?jié)q，成都房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快下跌。在政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲、棚改貨幣化政策調(diào)整、市場(chǎng)短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)退熱。與上年同期上比，準(zhǔn)一線及二線城市仍累積了較高的房?jī)r(jià)漲幅。2018年8月，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)同比上漲16.09%，二線城市同比上漲16.75%。其中西安同比上漲104.95%，居二線城市之首；廈門同比下跌10.78%，居二線城市末位。但與上月相比，2018年8月準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.16%，漲幅比上月回落1.13個(gè)百分點(diǎn)；二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.01%，漲幅比上月回落0.57個(gè)百分點(diǎn)。前期熱點(diǎn)城市中，杭州、西安環(huán)比分別微漲0.59%及0.12%；武漢、青島、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、廈門、重慶環(huán)比分別下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%；成都環(huán)比下跌達(dá)3.23%。

由于準(zhǔn)一線及二線城市在中國(guó)城市體系中承上啟下的特殊地位，準(zhǔn)一線及二線城市的房?jī)r(jià)預(yù)期在時(shí)間上也存在較高的不穩(wěn)定性。眾多的準(zhǔn)一線及部分二線城市以一線城市作為發(fā)展目標(biāo)。當(dāng)市場(chǎng)向好時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期往往過(guò)于樂觀。而當(dāng)市場(chǎng)有所下行時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期又會(huì)偏于悲觀。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)在2017-2018年迅速上揚(yáng)。如果市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)的下跌速度也將很快。天津房?jī)r(jià)在2018年出現(xiàn)了快速下跌，成都房?jī)r(jià)近期也有較快下跌。西安等熱點(diǎn)二線城市一旦進(jìn)入房?jī)r(jià)下跌通道，將有望復(fù)制天津、成都的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

3．三四線城市房?jī)r(jià)漲速回落，但低庫(kù)存與高空置同時(shí)并存

三四線城市房?jī)r(jià)仍慣性上漲，但總體漲速有所回落。從2018年以來(lái)累計(jì)漲幅看，三四線城市平均累計(jì)上漲10.45%，其中?？凇⑾剃?yáng)、防城港累計(jì)漲幅在30%以上，另有貴陽(yáng)、安慶、宜昌等14個(gè)城市累計(jì)漲幅在20%~30%之間，廊坊累計(jì)下跌8.9%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向三四線城市延伸、貨幣化棚改政策調(diào)整的背景下，三四線城市房?jī)r(jià)漲速有所回落。2018年8月，三四線城市環(huán)比上漲0.45%，漲速比7月回落0.69個(gè)百分點(diǎn)。安陽(yáng)、南陽(yáng)、常州、煙臺(tái)等城市房?jī)r(jià)漲幅較仍較高，三亞、廊坊等住房投資屬性較高的城市房?jī)r(jià)下跌，其中三亞環(huán)比下跌2.31%，廊坊環(huán)比大跌5.59%。

2016年以來(lái)，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫(kù)存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫(kù)存水平較低，這是目前三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的主要原因。另一方面，雖然商品住房實(shí)現(xiàn)了快速出售去庫(kù)存，但是由于就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)較少、公共服務(wù)水平相對(duì)較低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，抑制了三四線城市住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

注：城市數(shù)據(jù)一般不包括下轄縣級(jí)市及縣；由于每月都將根據(jù) 數(shù)據(jù)對(duì)所有指數(shù)進(jìn)行重算與修訂，不同版本的指數(shù)可能會(huì)有細(xì)微差異，以 版本為準(zhǔn)；廊坊房?jī)r(jià)主要根據(jù)廊坊市燕郊板塊數(shù)據(jù)編制。

二、形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

從外部環(huán)境看，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，市場(chǎng)不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強(qiáng)市場(chǎng)觀望情緒。從長(zhǎng)期看，中美貿(mào)易摩擦將迫使中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國(guó)民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

從一線城看，北京等一線城市住房租金的快速上漲，將增加房?jī)r(jià)上漲的壓力。與2017年12月相比，北京住房租金累計(jì)上漲7.46%（整租，不含資本公寓，下同），單套住房月租金中位數(shù)達(dá)到6600元/套。借助國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場(chǎng)。這些資本公寓進(jìn)而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動(dòng)更大的資本來(lái)爭(zhēng)奪房源，客觀上對(duì)部分城市住房租金上漲起到推動(dòng)作用。除了資本公寓對(duì)住房租金的推動(dòng)外，在房?jī)r(jià)上漲受到政策抑制條件下，租金上漲也是住房供求矛盾增強(qiáng)的另一種表現(xiàn)形式。由于租房市場(chǎng)與住房市場(chǎng)的替代效應(yīng)，租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購(gòu)房，從而又會(huì)反過(guò)來(lái)使房?jī)r(jià)上漲壓力增加。

從二線城看，二線城市住房限價(jià)有所放松，短期供應(yīng)緊張局面有所緩解。2018年上半年，由于部分地方政府對(duì)新建商品進(jìn)行限價(jià)，導(dǎo)致一、二手房?jī)r(jià)格倒掛。西安、杭州等多個(gè)城市新房一房難求，購(gòu)房搖號(hào)中簽概率堪比中大獎(jiǎng)。2018年下半年，二線城市住房限價(jià)有放松的態(tài)勢(shì)，這將促使被捂盤惜售的新房重新進(jìn)入市場(chǎng)。雖然新房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)上調(diào)，但短期供應(yīng)緊張局面將有所緩解。

從三四線城市看，棚改貨幣化政策淡出，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入，對(duì)三四線在市房?jī)r(jià)漲勢(shì)形成較強(qiáng)抑制作用。棚改貨幣化政策起到短期內(nèi)迅速擴(kuò)大住房需求及縮減供給的作用，對(duì)三四線城市住房市場(chǎng)具有較強(qiáng)的剌激效應(yīng)。棚改貨幣化政策淡出，將對(duì)快速上漲的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的功效。另一方面，多個(gè)熱點(diǎn)三四線城市被住建部約談，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市延伸，將使三四線城市住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制。

中央定調(diào)堅(jiān)決抑制房?jī)r(jià)上漲，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有較大影響。中共中央政治局7月31日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，提出要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。這是中央層面 將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)由抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槎糁品績(jī)r(jià)上漲。這不僅將影響市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)期，也將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。

基于以上因素綜合推測(cè)，短期看一線、準(zhǔn)一線及二線城市“金九銀十”落空，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。三四線城市房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)下降。

三、對(duì)策與建議

一是堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力。一、二線城市繼續(xù)抑制投資投機(jī)，維持現(xiàn)有的限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市，督促其出臺(tái)或加碼購(gòu)房需求控制政策。清理不合時(shí)宜的住房去庫(kù)存政策。切實(shí)落實(shí)好地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力的城市兌現(xiàn)問(wèn)責(zé)。堅(jiān)持“因城施策”，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二是分步推進(jìn)住房預(yù)期制度改革。住房預(yù)售制度以政府信用為房地產(chǎn)企業(yè)融資背書，增加了行業(yè)杠桿，一旦房?jī)r(jià)下跌將引發(fā)諸多的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。另一方面，如果地方政府過(guò)度使用住房預(yù)售許可權(quán)力，將顯著影響住房市場(chǎng)效率。在“房住不炒”、清理行政審批權(quán)的大背景下，推進(jìn)住房預(yù)期制度改革，是建立完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。建議推動(dòng)有條件的城市取消期房預(yù)售行政許可，同時(shí)加強(qiáng)事前、事中及事后監(jiān)管；對(duì)于暫不具備條件的城市，逐步提高期房預(yù)售門檻，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

三是規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源。規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，包括嚴(yán)控不具備自有住房產(chǎn)權(quán)的、輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的證券融資，避免利用金融杠桿爭(zhēng)搶房源；禁止誘導(dǎo)、哄騙租客將租金轉(zhuǎn)為貸款分期；加快推進(jìn)住房租賃立法，在發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)優(yōu)先保護(hù)租戶權(quán)益等。多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源，包括加快對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的推廣；對(duì)利用工商業(yè)閑置建筑改造為長(zhǎng)租公寓，給予更多的規(guī)劃、土地利用、稅收政策支持；出臺(tái)可行性細(xì)則，支持企業(yè)單位利用閑置土地建設(shè)租賃型職工宿舍等。

四是加大公共服務(wù)區(qū)域一體化力度。公共服務(wù)的一體化，有利于盤活存量房源，調(diào)節(jié)不同區(qū)域供求余缺，改善住房供求結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)對(duì)基本公共服務(wù)均等化的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，對(duì)于原來(lái)主要由地方政府興辦的基礎(chǔ)教育等公共服務(wù)，在更高層面促進(jìn)其區(qū)域一體化。

大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）由住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組根據(jù) 的存量住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，利用 大數(shù)據(jù)分析技術(shù)和國(guó)際通行的重復(fù)交易指數(shù)模型計(jì)算。通過(guò)新技術(shù)的應(yīng)用，BHPI力求更為貼近居民家庭對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的真實(shí)感受。BHPI為月度存量房?jī)r(jià)格指數(shù)，指數(shù)樣本目前覆蓋了約142個(gè)主要城市和數(shù)十個(gè)重點(diǎn)城市的主要城區(qū)。根據(jù)重復(fù)交易指數(shù)模型的技術(shù)特性，BHPI僅監(jiān)測(cè)存量住房?jī)r(jià)格變動(dòng)，新建商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)不計(jì)入BHPI。BHPI為大數(shù)據(jù)挖掘研究前沿成果，數(shù)據(jù)僅作為市場(chǎng)研究參考，住房市場(chǎng)評(píng)價(jià)以政府統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

報(bào)告執(zhí)筆人：

鄒琳華 住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，中國(guó)社科院競(jìng)爭(zhēng)力模擬實(shí)驗(yàn)室副主任

呂風(fēng)勇 中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》主編

住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組主要成員：

王業(yè)強(qiáng) 呂風(fēng)勇 姜雪梅 王先柱 趙奉軍 王杉 張淑娟 李言 呂有金 雷紅 何倩 李想

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