“金九”褪色，“銀十”開局不佳

9月以來的一系列市場表現(xiàn)，都有可能預(yù)示著“拐點”的出現(xiàn)。

多家機構(gòu)指出，今年的樓市“金九”明顯褪色，“銀十”開局亦不佳，市場正出現(xiàn)階段性低點。到11月和12月，房企有可能出于年度業(yè)績的需要進行“以價換量”。

近日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市委宣傳部、市發(fā)展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市稅務(wù)局、市金融局等8個部門聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項檢查行動，對廣州市內(nèi)部分房地產(chǎn)項目和中介機構(gòu)進行了執(zhí)法檢查，對違規(guī)銷售項目及中介機構(gòu)下發(fā)《整改通知書》。

這是自6月底監(jiān)管層布局以來，各地治理房地產(chǎn)市場亂象行動的延續(xù)。

今年9月，雖然類似“930新政”的集中式調(diào)控政策并未出現(xiàn)，但各地發(fā)布的調(diào)控措施仍然密集。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月單月，全國各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達70次。截至10月初，年內(nèi)累計房地產(chǎn)次數(shù)更是接近400次，比去年同期增加8成。

從政策類型上看，以治理市場亂象為主的做法占據(jù)多數(shù)，這也體現(xiàn)出現(xiàn)階段樓市調(diào)控“打補丁”、“管秩序”的特征。

分析人士普遍認為，由于前階段政策執(zhí)行并不嚴厲，這些查漏補缺的措施對市場的穩(wěn)定能起到積極作用。但同時，也有市場人士認為，政策力度不宜進一步收緊，以防市場過度降溫。

繼續(xù)“打補丁”、“管秩序”

中原地產(chǎn)表示， 近兩個月來的樓市調(diào)控政策，有兩個主要的特點。

其一為，政策“打補丁”、市場“管秩序”。

公開信息顯示，9月以來，上海、北京、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、合肥、廈門等地多部門聯(lián)合開展專項行動，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場亂象。

與之有關(guān)的約談也在推進，比如，8月17日，住建部約談?？?、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責同志，要求地方政府把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責任落到實處。同日，長沙約談7家存在違規(guī)經(jīng)營行為的房產(chǎn)中介。

此前的8月16日，湖北省住建廳會同省國土廳、人行武漢分行約談了武漢、黃石、十堰、襄陽、宜昌、荊門、鄂州、黃岡、隨州、仙桃等10個城市，要求各城市政府切實擔負起穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的主體責任。

另一個特點在于，對租賃市場的重視程度提高。以北京為代表，多個城市在8月份針對房租上漲發(fā)布政策，約談部分長租公寓機構(gòu)。

這些政策大都源于監(jiān)管層在今年6月的一次部署。6月底，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州、深圳等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，重點打擊投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。

隨后，對市場亂象的整治范圍迅速擴大，全國大部分市場異動的城市都加入其中。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉10月12日向21世紀經(jīng)濟報道表示，雖然樓市調(diào)控政策不斷出臺，但房價繼續(xù)上行，使調(diào)控政策的邊際效應(yīng)持續(xù)遞減。而地方政府事實上執(zhí)行的政策，對房地產(chǎn)依然是“喊打超過真打”。因此，此輪的調(diào)控，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將有積極推動作用。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年7月和8月，全國70城市的房價呈全面上漲態(tài)勢。其中，自3月以來，新房和二手房價格環(huán)比漲幅均連續(xù)6個月擴大。

房價出現(xiàn)調(diào)整端倪

或許是政策的約束起到效果，從9月開始，市場調(diào)整逐漸展開。

9月下旬，泰禾合肥院子某個戶型降價4000元/平方米促銷，隨即引來老業(yè)主集體維權(quán)。一些老業(yè)主在售樓處拉起橫幅，抗議泰禾的調(diào)價行為，并提出退款等要求。當月早些時候，長沙、杭州也先后出現(xiàn)因降價而引發(fā)的業(yè)主“維權(quán)”行為。

今年國慶節(jié)期間，碧桂園位于江西上饒的項目也被曝出降價，前期業(yè)主對售樓處進行了打砸。

相比因直接降價而導(dǎo)致“維權(quán)”，在市場下行期，開發(fā)商推出變相的價格策略更為常見。如8月末，恒大全國在售住宅樓盤打出了全部89折優(yōu)惠的廣告，首付款也可以分期支付， 首付僅需5%。中糧也于9月末啟動全國范圍內(nèi)的“購房節(jié)”，對近萬套房源推出優(yōu)惠折扣，涉及16個城市66個項目。

面對惡劣的市場環(huán)境，9月22日，萬科集團董事長郁亮在萬科南方區(qū)域月度例會上也指出，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點已來，樓市的需求急劇消失，開發(fā)商面臨去化壓力。9月末，萬科更是在秋季例會上喊出“活下去”的口號，似乎預(yù)示著市場寒冬將至。

中金公司在10月8日的一份報告中指出，在樓市調(diào)控的持續(xù)高壓下，購房人的觀望情緒正在加深，并導(dǎo)致市場的去化率大幅下滑。

該機構(gòu)認為，未來房價仍有可能延續(xù)疲弱走勢，但全國層面并不具備房價普降基礎(chǔ)。但該報告同樣提示，存在“地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期加碼”的風險。

當日晚間，這種風險在一定程度上被兌現(xiàn)。當天的國務(wù)院常務(wù)會議提出，“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”。對于庫存規(guī)模相對較大、前期房價上漲較快的三四線樓市來說，顯然是利空消息。

多數(shù)分析人士認為，從現(xiàn)有的基調(diào)來看，調(diào)控政策基本沒有放松的可能，還有加碼的風險。上海易居研究院副院長楊紅旭甚至認為，房地產(chǎn)調(diào)控的政策面需要穩(wěn)下來，不宜進一步加碼收緊，“以防過猶不及，導(dǎo)致市場過度降溫”。

無論政策動向如何，9月以來的一系列市場表現(xiàn)，都有可能預(yù)示著“拐點”的出現(xiàn)。多家機構(gòu)指出，今年的樓市“金九”明顯褪色，“銀十”開局亦不佳，市場正出現(xiàn)階段性低點。到11月和12月，房企有可能出于年度業(yè)績的需要進行“以價換量”。

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