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今年全國房地產調控次數已達575次 調控方式各一
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-12-18 10:56:54 有效期:發(fā)布當天 來源:第一財經 閱讀 969 次
繼11月地產調控次數刷新年內紀錄后,樓市定向微調仍在加碼。從國土北端的黑龍江、長江中游的長沙,到位于珠三角的廣佛,各地密集出臺資金審查或人才引進措施。中原地產研究中心統計,今年全國房地產調控次數已達575次,遠超去年全年450次。
戲劇性事件仍在上演。12月10日,江蘇張家港市默默取消商品房兩年限售政策,引發(fā)全國關注。但未等政策官宣,張家港便宣布停止限售松綁。微妙的調控態(tài)度與樓市氣氛,讓人不禁想到去年此時山東菏澤打響調控松綁 槍,隨即悄然離場。
而一旦市場企穩(wěn)直至下行,地產參與各方均會受到影響。漩渦中心的開發(fā)商,生存壓力更是只增不減。同策咨詢研究數據顯示,截至今年中期,A股上市樣本房企貨幣資金對短期債務的覆蓋率均值為1.33,較上年同期下降0.4。樓市降溫持續(xù),開發(fā)商經營、資金鏈壓力加劇。
調控方式各一
與年末氣候相呼應,各地房地產調控方式同樣“冷熱不一”。
日前,黑龍江住建廳等6部門聯合發(fā)布關于進一步加強全省房地產市場監(jiān)管的通知,規(guī)定房企拍地前需承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金,不屬于金融貸款、資本市場融資等。此外,經核查發(fā)現房企購地資金不符合要求的,將取消土地競買資格,并在兩年內禁止參加土地招拍掛。
針對土地端房企資金性質,黑龍江嚴控態(tài)度明確。多位業(yè)內專家表示,如果非自有資金進入土拍市場,隨著參與者增多可能會推高成交價格。此舉有利于土地市場和預期穩(wěn)定,對于違規(guī)企業(yè)會給予重罰,不能拍地意味不能滾動開發(fā),房企對待土地拍賣會更為謹慎。
往南行進,分別位于長江中下游的長沙、張家港,卻均因樓市政策引發(fā)曖昧不明的爭論。
12月11日,長沙市發(fā)改委發(fā)文,對商品房價格的構成進行規(guī)范,并將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間,長沙市發(fā)改委回應稱,這是長沙2017年新政有效期滿后的延續(xù),且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。
同樣在12月11日,張家港市房產交易中心工作人員稱,取消限售過戶的政策已經停止。而就在前一日,上述機構工作人員稱,房屋不滿兩年可以直接過戶,沒有限售要求。類似調控“一日游”遠非 ,今年7月,河南開封宣布取消“限售”,第二天該市又宣布撤銷政策。
暫放爭論,往陸地南端繼續(xù)前行。此時,調控步伐呈現活躍態(tài)勢,從西南地區(qū)的成都、到世界第四大灣區(qū)內的深圳、廣州、佛山,“松綁”動作不斷。其中成都解除高新南區(qū)居民限購約束,佛山等城則通過人才政策拓寬購房窗口。
“今年的樓市政策一直是雙向調控,既有放松,又有收緊?!敝性禺a 分析師張大偉指出。但整體調控力度依然驚人,11月全國地產調控次數刷新今年紀錄,高達72次。在地方政府緊鑼密鼓的調整下,2019年初至今,房地產調控次數合計達575次,遠超去年全年450次。
值得注意的是,多城密集啟動人才政策調整購房資格,這是近期調控力度高企的主要原因。數據顯示,全國累計超過20城在11月發(fā)布各類人才政策,在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中,都有與人才購房資格、購房補貼的相關內容。
不管調控松緊如何,地方基于土地財政而“托底”樓市卻大同小異。譬如,佛山去年賣地收入894億元,一般公共預算收入703億元,對土地的依賴度高達127.1%。同時,佛山今年前10個月成交新房92492套,自3月來已出現罕見6連跌。土地財政依賴癥不減,若樓市處于降溫通道,仍是難以承受之痛。
樓市進入調整期
放眼過往地產周期,此輪房地產調控力度,堪稱 。三年前,從中央到地方,各種政策輪番出臺,將狂熱樓市縛住手腳。從“五限”制度、到今年地產融資全面收緊,此輪調控的效果已經開始顯現。
據國家統計局數據,11月70個大中城市新建商品住宅中,僅44個城市房價上漲,較10月再減6城,是近2年市場 點;房價下滑城市本月增至21個,為年內 ,其中跌幅 的是烏魯木齊,跌幅為0.9%。作為一線城市的廣州,也進入跌幅前十。
張大偉認為,在樓市下行周期,大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放,使得統計口徑為網簽價格的新房數據依然上行。大部分城市新建商品房價格失真,房價更多要看二手房價格。
而數據顯示, 11月全國二手房價下調城市達33個,已連續(xù)6個月超20個;房價上漲城市僅32個,處于近4年 點。其中,北京和廣州分別下降0.4%和0.2%,上海持平,深圳上漲1.4%;31個二線城市環(huán)比上漲0.1%,漲幅與上月相同;35個三線城市環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.2%。
“一二三線城市樓市逐漸進入調整期。后續(xù)如果沒有明顯政策變化,預計下滑趨勢在2020年將持續(xù)。”張大偉表示。
中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心近期同樣發(fā)布報告稱,2018年10月到2019年10月,中國樓市一直處在平穩(wěn)降溫過程。樓市總體降溫明顯,房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期,增長率的空間差異有所擴大。
從銷售規(guī)???,2019年11月全國商品房銷售面積達15654萬平方米,環(huán)比漲幅11%,同比漲幅1.1%。以此計算,年內銷售累計增速繼10月 回正后再拔高,1~11月同比增長0.2%。但業(yè)內普遍認為,這是房企“以價換量”的結果,并非市場走暖。
社科院上述報告認為,穩(wěn)增長方面,房地產對經濟增長凈貢獻已由正轉負;惠民生方面,房地產對整體的住戶部門生計產生了雙重影響;調結構方面,房地產對結構調整和產業(yè)升級起到阻礙作用;防風險方面,房地產風險是中國經濟的重要風險源。
在此之下,當前房地產市場仍以“維穩(wěn)”為 要務。相關報告預測,熱點城市調控政策仍會從緊執(zhí)行,且不排除加碼調控的可能性。隨著房地產市場成交量明顯下降,部分二三線城市庫存風險將逐步顯現。多數三四線城市房地產市場面臨較大下行壓力。
房企承壓過小年
調控重壓下, 感受到寒意的仍是開發(fā)商。清冷冬季,中國恒大(03333.HK)的廣告牌在石家莊交通干道上赫然陳列,上寫“全員營銷月,清尾大優(yōu)惠”。實際上,此前中國恒大通過降價促銷,前11月已實現5854億元銷售額,權益金額5568億元居于行業(yè) 。
通過降價跑量,截至11月末,近7成房企目標完成率已達90%以上,世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成全年目標。同時,也有超2成房企目標完成率尚在80%~90%之間,另有少數房企目標完成率仍不及80%。
在銷售承壓、融資收緊的情況下,房企在土拍市場仍然謹慎。從土地購置面積看, 1~11月土地購置面積累計增速降14.2%,較前10月收窄2.1個百分點?!爱斍胺康禺a市場依舊處于下行階段,全國土拍溢價率依舊保持在低位?!笨硕鹫J為。
而如果樓市持續(xù)降溫,資金監(jiān)管力度不減,房企資金鏈將面臨巨大壓力。同策研究院數據顯示,2019年中174家上市房企整體現金持有量相比年初增長7.98%至31,466億元,同時總有息負債比年初也增加10.69%至76,654億元。伴隨著負債規(guī)模不斷增大,企業(yè)財務將風險增大,穩(wěn)健性受到影響。
不過多位受訪者認為,鑒于年底是房企沖業(yè)績關鍵期,勢必將加大營銷力度,以價換量換取現金流。而樓市全年有望刷新2018年15萬億的成交金額,全年銷售額大概率超過16萬億元。
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