10月廣州 土拍以平淡收?qǐng)觥?0月10日，廣州一次性推出5宗商住地，其中3宗地塊以底價(jià)“秒成交”；5宗商住地總金額僅為41.7億元，較早前動(dòng)輒超百億元及兩百億元的土地出讓額相去甚遠(yuǎn)。

一線城市廣州在“銀十”的首場(chǎng)土拍就遇冷，全國(guó)土地市場(chǎng)情況如何？不久前，中國(guó)指數(shù)研究院公布了一份土地報(bào)告顯示，今年土地流拍數(shù)量達(dá)歷史高位。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有統(tǒng)計(jì)的300個(gè)城市中，2018年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超過(guò)800宗，其中共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

從各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來(lái)看，全國(guó)性的土地市場(chǎng)降溫已是事實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)降溫已是大勢(shì)所趨。越是臨近年底，房企越需要更多資金償還各類款項(xiàng)，同時(shí)銷售端承壓，房企發(fā)展模式發(fā)生變化，在拿地方面將呈現(xiàn)出更加審慎的態(tài)勢(shì)。

供應(yīng)增加 市場(chǎng)卻降溫

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年以來(lái)全國(guó)100個(gè)大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)3232宗，創(chuàng)2014年以來(lái)同期新高，同比去年增長(zhǎng)26.20%。與此同時(shí)，土地流拍卻在蔓延。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，一線城市土地流標(biāo)13宗；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗；三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。土地流拍在今年上半年還未能引起業(yè)內(nèi)的大范圍關(guān)注，但這種現(xiàn)象從進(jìn)入下半年的7月份開(kāi)始就愈演愈烈。

事實(shí)上，從7月份開(kāi)始，熱點(diǎn)城市土地流拍現(xiàn)象就已經(jīng)頻繁出現(xiàn)。以碧桂園、保利發(fā)展等為代表的龍頭房企，已放緩拿地節(jié)奏，土地市場(chǎng)隨之轉(zhuǎn)冷。

以向來(lái)拿地“大手筆”的碧桂園為例，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研報(bào)統(tǒng)計(jì)，在2018年7月，其單月拿地金額為195億元、拿地面積為1007萬(wàn)平方米。但到了8月，其單月拿地金額為55億元，不及7月拿地金額的三成；拿地面積亦僅為373萬(wàn)平方米，不及7月拿地面積的四成；其9月拿地力度與8月大體持平。

針對(duì)土地流拍頻發(fā)的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控影響房企預(yù)期、融資環(huán)境收緊房企回避風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓條件更加苛刻，是導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象增加的三大因素。中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史 水平，基數(shù)偏高；另一方面，今年以來(lái)，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降。中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應(yīng)力度，開(kāi)發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)城市、熱門(mén)區(qū)域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒(méi)有拍出地王價(jià)格，這是市場(chǎng)降溫的重要信號(hào)。

房企拿地“穩(wěn)”字當(dāng)頭

那么，面對(duì)這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀，房企對(duì)土地市場(chǎng)持有什么樣的態(tài)度？要“過(guò)冬”便要加速資金回籠，減少各方面開(kāi)支，在拿地方面，各大房企近期分別作出了不同的投資表態(tài)?？偠灾?，穩(wěn)字當(dāng)頭，大部分企業(yè)對(duì)拿地都持審慎的態(tài)度。其中，碧桂園稱要精準(zhǔn)獲取，持審慎態(tài)度；恒大稱放緩?fù)顿Y節(jié)奏，不去四線城市；融創(chuàng)要控制買地節(jié)奏和支出等。

從各大房企的表態(tài)來(lái)看，“謹(jǐn)慎”和“隨時(shí)調(diào)整策略”是高頻出現(xiàn)的字眼。除此之外，各家表態(tài)也反映出各自的發(fā)展布局方向。例如：綠地控股表示要“聚焦高鐵沿線三四線”。10月12日，綠地宣布將通過(guò)“三大變革”推動(dòng)房地產(chǎn)主業(yè)在未來(lái)三年的發(fā)展，重組成立大基建、商貿(mào)、酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。對(duì)于此舉，綠地控股董事長(zhǎng)張玉良提出，希望房地產(chǎn)主業(yè)年均銷售規(guī)模能達(dá)到5000億左右，到2020年基建產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)4000億元，這些數(shù)字可以看作是綠地對(duì)規(guī)模的承諾。因此，聚焦高鐵沿線的三四線城市拿地，可以看做綠地在發(fā)揮大基建與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展方面的決心。事實(shí)上，從綠地廣東近期的動(dòng)作也可窺一斑，包括佛山和陽(yáng)江項(xiàng)目在內(nèi)，都是以“高鐵站”為重要賣點(diǎn)。

此外，中海地產(chǎn)提出“對(duì)市場(chǎng)保持高度謹(jǐn)慎態(tài)度”，龍湖集團(tuán)則表示“買地政策不變，主要集中在一線城市， 二線城市”。表態(tài)相對(duì)“耿直”的如：富力地產(chǎn)直言“當(dāng)面粉貴過(guò)面包時(shí)便不會(huì)再出手”；合景泰富“土地選擇更加理智，沒(méi)有利潤(rùn)率15%以上的基本不選”。

萬(wàn)科逆市拿地氣勢(shì)搶眼

在房企一片“求穩(wěn)”的拿地聲音中，萬(wàn)科的動(dòng)作顯得有些不同。此前，剛剛高喊“活下去”的萬(wàn)科，對(duì)拿地的公開(kāi)表態(tài)也是“拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，始終堅(jiān)持聚焦核心城市經(jīng)濟(jì)圈”。但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科今年拿地有點(diǎn)“豪”。

近日，華夏幸福公告，擬與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司就華夏幸福環(huán)京區(qū)域33.93萬(wàn)平方米的住宅用地簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。根據(jù)公告，萬(wàn)科擬通過(guò)收購(gòu)華夏幸福五家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)的方式，合作開(kāi)發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。

此前，深高速在港交所公告，擬引進(jìn)萬(wàn)科作為戰(zhàn)略投資者，增資價(jià)格已確定為人民幣29億元。據(jù)公告，如本次增資 終得以落實(shí)，萬(wàn)科實(shí)際出資額人民幣29億元，擁有聯(lián)合置地30%的權(quán)益。據(jù)悉，聯(lián)合置地?fù)碛猩钲诿妨株P(guān)城市更新項(xiàng)目擬建成物業(yè)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值逾百億元。

統(tǒng)計(jì)顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬(wàn)科三季度合計(jì)拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元，相當(dāng)于恒大+碧桂園+保利+融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。

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