房地產(chǎn)市場熱度正在消散。

易居研究院10月26日發(fā)布的報告顯示，其監(jiān)測的100個城市新房成交均價同比增幅已連續(xù)14個月保持收窄態(tài)勢，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量在近兩個月有所增加，9月升至31個。9月份的樓市庫存規(guī)模明顯增長，屬于近45個月以來 顯著攀升。

房產(chǎn)市場“秋意濃”

今年9月，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為13082元/平方米，環(huán)比增長1.0%，同比增長7.7%。100城房價在連續(xù)12個月超過1.2萬元均價后， 突破1.3萬元/平方米。

從歷史數(shù)據(jù)可以看出，9月百城新房成交均價同比上漲7.7%，增幅較之前明顯回落。報告稱，百城房價同比上漲曲線在2017年7月創(chuàng)下歷史新高，達到27.6%，隨后持續(xù)收窄，截至今年9月，房價已連續(xù)14個月保持同比增幅收窄態(tài)勢。

另外，其監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比減少5.5%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，是45個月以來 顯著攀升。

對于當(dāng)前庫存規(guī)模上升，他表示，至少今年第四季度可能會延續(xù)。因為第四季度很多城市推盤節(jié)奏確實加快，而市場銷售又不到位，這個時候庫存積壓是必然的。積壓的情況下，房價也容易受到牽制。對于庫存上漲來說，利好點在于房價確實受到抑制了。但是從開發(fā)商的角度看，好不容易面臨預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏加快，但是卻發(fā)現(xiàn)，其又迎來了一輪下跌和去庫存的階段。

“房價漲幅收窄、庫存量上升，應(yīng)該會成為今年第四季度的房地產(chǎn)市場的主題。”中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，一方面，大多數(shù)在調(diào)控城市上并沒有放松，反而有收緊的跡象。另外，當(dāng)前信貸跟貨幣不斷收緊，房企會面臨償還債務(wù)壓力。因此，在銷售回款比較緩慢的情況下，房企的資金鏈可能會相對緊張，會快速銷售，以此作為主要的資金來源。

從統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)來看，一二線大部分城市在持續(xù)的調(diào)控高壓下，市場下行壓力較大，部分三四線城市降溫明顯。在全國市場下行狀態(tài)下，大多數(shù)三四線城市銷售面積下跌，導(dǎo)致房價漲幅收窄，后期下跌概率較大，同時在供應(yīng)端，各城市紛紛加大土地推出力度，加上嚴厲打擊房企違規(guī)囤房現(xiàn)象，因此供應(yīng)不斷上漲，下半年庫存量上漲趨勢明顯。

房價下跌庫存上升

樓市的降溫已然來臨，“金九銀十”成色不足已是市場共識。

近期樓市受到政策因素的影響，除中央的宏觀調(diào)控外，北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對房地產(chǎn)市場的精準調(diào)控都讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢，大部分主要城市的樓市成交和土地出讓均出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下跌?！胺€(wěn)定依然是四季度重點，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，確保市場穩(wěn)定，也意味著不但要控制房價，還會對于地價和預(yù)期有穩(wěn)定要求。”中研普華研究員黃相龍在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

另外，北京、上海、杭州、南京等熱點城市的整體庫存量出現(xiàn)了不同程度的上升。以蘇州為例，9月庫存環(huán)比增加了19.01%。截至2018年9月末，主要城市庫存總量環(huán)比上升9.3%。面對房源滯銷，庫存反彈，開發(fā)商開始了新一輪的促銷戰(zhàn)。例如上海有些項目亮出了降價、打折、“員工價”、送車位等促銷手段。

一線城市中成交量逆勢上漲的廣州，9月份市場活躍度有所提升的主要原因也是開發(fā)商紛紛加快了推貨速度，采取降價促銷、送車位等方式降低置業(yè)門檻。不過，有業(yè)內(nèi)人士坦言，降價促銷也并非“安全牌”，一旦引發(fā)前期業(yè)主的“不滿”，房企品牌也會受到影響。為此，有部分開發(fā)商仍選擇觀望。

相關(guān)人士告訴記者，房價下跌，會導(dǎo)致開發(fā)商投資熱情下降，而房產(chǎn)市場以及其上下游產(chǎn)業(yè)體量極大，因此房企投資的下降會在一定程度上導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展增速放緩，同時會導(dǎo)致城市建設(shè)速度減緩。而庫存量上漲會導(dǎo)致開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，從而限制開發(fā)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速度，因此過多的庫存會影響到房產(chǎn)市場的健康發(fā)展。目前很多開發(fā)企業(yè)負債率均較高，對于現(xiàn)金流要求較高，庫存量上漲或許會導(dǎo)致部分小型房企因此而破產(chǎn)。

“在多數(shù)城市里面，房價下跌、庫存量上升。一旦持續(xù)時間超過半年以上，達到一年，那么可能會面臨到宏觀經(jīng)濟下降的壓力，地方政府也會面臨著收入下降壓力。”謝逸楓表示， 主要的還是債務(wù)償還，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都會帶來壓力。因此房價下跌、庫存量上升，對房地產(chǎn)市場會造成不健康的影響，同時對宏觀經(jīng)濟地方財政收入也會帶來一些弊端的。尤其是庫存量，一旦上升的話，地方的財政收入會帶來巨大壓力。

入手需謹慎

那依據(jù)當(dāng)前來看，是否意味著抄底的機會來了呢？

有業(yè)內(nèi)專家認為，房子不是用來炒的，而是用來自住的，現(xiàn)在炒房風(fēng)險比歷史上任何一年都要大。過去，只要一看到房地產(chǎn)低迷了，房價略有下調(diào)了，就是抄底的機會。但是現(xiàn)在即使是國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力再大，政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策依然堅持不松動?，F(xiàn)在房價下降，乃是房地產(chǎn)調(diào)控的效果逐步出現(xiàn)，未來房地產(chǎn)調(diào)控還要很長時間。再者，政府調(diào)控房地產(chǎn)的 目標(biāo)要搞清楚，就是把房地產(chǎn)去投機化、去杠桿化，防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險，讓中國的房地產(chǎn)泡沫慢慢擠干凈。這就意味著，房地產(chǎn)要去投機化，投機性需求要退出，房價由當(dāng)?shù)貏傂栀徺I力來支撐。這個時候想抄底房地產(chǎn)，那結(jié)果肯定是充當(dāng)了接盤俠。

過去在股市，很多人一看到股指下跌，就嚷著要抄歷史大底，一看到政府出利好，就說這是政策底，但這些都遠非是大底，股市下跌趨勢一旦形成，不跌透了是很難逆轉(zhuǎn)的，真正股市大底是沒幾個人敢抄的。房價也是如此，前幾次是調(diào)控政策的松動，而現(xiàn)在是要把調(diào)控政策執(zhí)行到底。所以，房地產(chǎn)降溫才剛剛開始，盲目抄底肯定是不足取的，風(fēng)險極大。

目前一二線城市已經(jīng)經(jīng)歷過一年多甚至兩年的調(diào)控高壓，部分之前漲速較快的城市均出現(xiàn)不同程度的價格回調(diào)。從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)來看，近幾個月一線城市及部分二線城市二手房掛牌均價已經(jīng)基本穩(wěn)定。

同時可以看到，大部分三四線城市市場剛開始進入下行狀態(tài)，而國家調(diào)控市場的決心和信息愈發(fā)強烈，目的在于打擊炒房投機行為，使得市場回歸到理性穩(wěn)定水平。所以未來三四線城市或許仍然會有一定的降價空間，但空間有限，因此剛需購房者可以入手。

謝逸楓表示，2018年房地產(chǎn)銷售可能會出現(xiàn)整體性的下降，一二線城市房價難以上升，三四線城市房價較穩(wěn)定甚至下跌，而且調(diào)控政策放松的可能性也很小。在調(diào)控期內(nèi)房價大跌的情況肯定是不會大面積出現(xiàn)的，但是會逐漸趨于一個穩(wěn)定的局面而發(fā)展，至于對剛需族想買房的朋友條件達到就可以買房，而一心做投資的豪客不建議再下手。

嚴躍進告訴記者，單純看房價和房源，其實是可以入市。當(dāng)然適當(dāng)放緩節(jié)奏也沒事，到了年底預(yù)計預(yù)售方面的節(jié)奏會積極和信貸放松配合。若是年底銀行貸款政策放松，那么本身也是具有較好的意義的。

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