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一二線城市土地市場(chǎng)進(jìn)入“年底沖刺”

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-11-28 10:24:09  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  閱讀 747 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

11月26日,北京市一次性出讓13宗地塊。 終,除一宗流拍以外,其余12宗地塊均成功出讓?zhuān)瑒?chuàng)下單日成交地塊數(shù)量新紀(jì)錄,一日內(nèi)獲得土地出讓金合計(jì)316.46億元。

時(shí)值年末,一二線城市土地市場(chǎng)普遍進(jìn)入密集供應(yīng)及成交時(shí)段。雖然多個(gè)城市的地塊單價(jià)或總價(jià)在近期被刷新,但業(yè)內(nèi)人士指出,在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控背景下,開(kāi)發(fā)商資金面整體面臨不小的壓力,對(duì)土地市場(chǎng)的投資態(tài)度也回歸理性。

北京12地塊一日攬金316億

北京市當(dāng)日推出的13宗地塊分別位于順義、大興、昌平等8個(gè)城區(qū),包含1宗商辦用地和12宗住宅用地??偝鲎屆娣e為79.40萬(wàn)平方米,總 295.19億元。

當(dāng)日土地拍賣(mài)會(huì)上,這些地塊共吸引了綠城、富力、中交、中鐵置業(yè)等近50家企業(yè)參與競(jìng)拍,其中幾家企業(yè)參與了多宗地塊的競(jìng)價(jià)。 終,兩宗 的地塊分別被中鐵置業(yè)和中鐵諾德獲得。

順利出讓的12宗地塊中, 的1宗商業(yè)用地位于昌平沙河;2宗為共有產(chǎn)權(quán)住房用地;剩余的9宗商品住宅用地均為“限競(jìng)房”地塊。

此次土拍中,北京市規(guī)土委對(duì)保證金的繳納方式進(jìn)行了創(chuàng)新,采用共享保證金的方式。在以往的土拍活動(dòng)中,一般情況下參與一宗土地的拍賣(mài)就要交一次保證金。而在此次土拍中,競(jìng)買(mǎi)人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內(nèi)所有地塊競(jìng)拍活動(dòng)。

合碩機(jī)構(gòu) 分析師郭毅表示,北京規(guī)土委在年末集中推地,并特別實(shí)施了“共有保證金”的出讓新規(guī),一方面是為了加快供地計(jì)劃的完成,另一方面是為了減少土地流拍流標(biāo),穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

據(jù)悉,今年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1000公頃,其中商品住宅650公頃(含單列共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃),截至目前實(shí)際供應(yīng)的商品住宅用地僅224.69公頃,供地計(jì)劃完成率為35%。

與此同時(shí),北京年內(nèi)已有11宗地塊流拍。在調(diào)控背景下,房企背負(fù)著庫(kù)存去化壓力,同時(shí)面臨融資難度加大、財(cái)務(wù)成本提升的難題,資金流入的兩條通路均被堵塞,因此,房企再投資拿地的意愿降至谷底。

郭毅認(rèn)為,北京規(guī)土委及時(shí)對(duì)供地策略做出調(diào)整,拿出地段條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊,同時(shí)適當(dāng)減少地塊配建,地塊開(kāi)發(fā)難度減小,市場(chǎng)前景樂(lè)觀,房企的積極性得以調(diào)動(dòng)。

一二線城市年末土地供應(yīng)井噴

不僅僅是北京,一二線城市年末土地供應(yīng)井噴。其中,一線城市11月供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗,刷新了 近幾年歷史紀(jì)錄。而二線城市供應(yīng)量也有所上漲,11月合計(jì)供應(yīng)土地達(dá)到1400宗,也有望創(chuàng)下年內(nèi) 紀(jì)錄。

26日,幾乎和北京土地拍賣(mài)同時(shí),上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓?zhuān)偝山粌r(jià)25.42億元。同一日,浙江杭州拱墅區(qū)出讓三宗地塊,總面積為10.62萬(wàn)平方米, 終成交總價(jià)為52.32億元。

23日,南京發(fā)布今年第五批土地出讓預(yù)公告,包含7宗土地總出讓面積47.6萬(wàn)平方米。11月9日,南京第四批預(yù)公告信息顯示,其曾經(jīng)一次推出5宗土地,總出讓面積17.3萬(wàn)平方米。

不僅如此,11月份以來(lái),成都、武漢、廣州等城市也陸續(xù)有地塊密集推出或成功出讓。而且,自今年四季度開(kāi)始,受一二線土地供應(yīng)增加影響,高單價(jià)地塊完全被一線城市包攬。

中國(guó)指數(shù)研究院近日數(shù)據(jù)顯示,今年10月份,成交單價(jià)前10名的地塊中,上海和北京兩個(gè)城市各自有5宗地塊上榜。當(dāng)月成交單價(jià) 的地塊來(lái)自上海普陀區(qū),成交樓板價(jià)高達(dá)52040元/平方米,環(huán)比增加19%,是上海今年樓面價(jià)格 的地塊。

綜合今年以來(lái)的土地市場(chǎng),各類(lèi)城市分化現(xiàn)象持續(xù),盡管一二線城市低溢價(jià)率、流拍現(xiàn)象也在持續(xù)。不過(guò),由于供應(yīng)量增加,整體土地出讓金仍然居于高位。

“從城市排行榜來(lái)看,一二線城市仍是房企的拿地重點(diǎn)?!敝兄冈合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人指出,今年1-10月,杭州以2315億元的成交總價(jià)居于全國(guó)土地成交金額榜單首位,同比增長(zhǎng)22%;上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。

房企土地投資回歸理性

上述中指院人士認(rèn)為,限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等將逐漸成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)一定壓力,且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。

這種現(xiàn)象在北京當(dāng)日的土地拍賣(mài)會(huì)上也可見(jiàn)一斑。郭毅指出,雖然北京一日內(nèi)有12宗地塊順利出讓?zhuān)珡哪玫胤科髞?lái)看,出現(xiàn)了明顯的分化局面?!叭珖?guó)前十大房企中,融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴;華潤(rùn)以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊;萬(wàn)科參與北七家地塊 終顆粒無(wú)收”。

“北京樓市供給將持續(xù)處于飽和狀態(tài),如果調(diào)控政策未顯寬松,微觀市場(chǎng)面的去化壓力將長(zhǎng)期存在?!惫阏J(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資受到市場(chǎng)和政策上雙重抑制,導(dǎo)致了土地成交冷清。房企對(duì)土地市場(chǎng)的投資態(tài)度正在逐步回歸理性。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉也認(rèn)為,從當(dāng)日的土地溢價(jià)率來(lái)看,土地市場(chǎng)價(jià)格依然處于平穩(wěn)區(qū)間。“12宗低地塊平均溢價(jià)率在20%左右,與2018年平均土地溢價(jià)率12.8%相比稍有上行。主要原因是這些住宅土地屬性相對(duì)較好,以純住宅地塊為主”。

張大偉進(jìn)一步指出,資金成本的優(yōu)勢(shì)將是土地市場(chǎng) 的優(yōu)勢(shì)。在他看來(lái),目前房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力明顯比前兩年更加緊張,而且調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)將是大趨勢(shì),這種局面下,具備資金實(shí)力的企業(yè)才能在土地市場(chǎng)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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