一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議即將召開，是否會(huì)釋放一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策信號(hào)？

京東金融 經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光預(yù)計(jì)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議仍會(huì)堅(jiān)持房住不炒的表態(tài)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)長效機(jī)制的確立?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)銷售回落、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款與按揭貸款增速仍在下降，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場仍將整體處于下行調(diào)整通道。

摩根士丹利華鑫證券 經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊持有類似觀點(diǎn)。他對 財(cái)經(jīng)表示，考慮到未來基建補(bǔ)短板的穩(wěn)增長效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)至少年內(nèi)和明年上半年之前，房地產(chǎn)調(diào)控立場和政策不會(huì)有明顯變化，因此其間房地產(chǎn)投資增速會(huì)持續(xù)下行。

而明年年中之后是否會(huì)重新調(diào)整房地產(chǎn)政策？章俊認(rèn)為主要取決于基建投資效應(yīng)衰減的速度和外部因素。

中金公司 經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)計(jì)，2019年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-5％至-10％之間。當(dāng)前地產(chǎn)需求及開發(fā)商融資的相關(guān)政策亟需調(diào)整，且政策調(diào)整宜早不宜遲。

梁紅分析，開發(fā)商現(xiàn)金流日益趨緊，現(xiàn)金流層面的壓力可能會(huì)日益加劇。據(jù)測算，2019年房地產(chǎn)債券還款總額（包括計(jì)劃回售和到期）可能達(dá)7000億-8000億元，估計(jì)為2018年實(shí)際還款規(guī)模的2倍有余；在離岸市場，大量房地產(chǎn)海外債也面臨到期還款壓力，雪上加霜的是，這些海外債有效融資成本在人民幣貶值和信用利差上升的雙重“擠壓”下已大幅跳升——以人民幣計(jì)價(jià)的房企美元債融資利率已達(dá)到年化20％以上的水平。

面對資金壓力，房企在加速融資。

自10月以來，恒大將尚未付清價(jià)款的香港“恒大中心”再次抵押，尋求籌集15億美元的融資。此后的一個(gè)多月，恒大通過全資附屬公司景程有限公司先后發(fā)行四期美元優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)融資28億美元，年利率 11%， 達(dá)到13.75%，比該公司2017年凈利率（11.9%）還高出1.85個(gè)百分點(diǎn)。其中，恒大董事長主席許家印自行認(rèn)購10億美元。

在剛剛過去的11月份，房企發(fā)債總量546.5億元，環(huán)比上升99.0%，盡管綜合發(fā)債成本高達(dá)8.54%，創(chuàng)下2015年以來單月融資成本的 水平。

除了大型房企之外，大批中型房企也試圖通過股權(quán)融資，獲得資金補(bǔ)給。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入11月份以來，有30余家房企發(fā)布了境內(nèi)外融資公告，既有行業(yè)龍頭，也包括民營企業(yè)，融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規(guī)模超過1000億元。

地產(chǎn)周期下行的宏觀影響有哪些？梁紅認(rèn)為，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增長放緩將拖累明年實(shí)際GDP同比增速下降0.4-0.8個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)周期下行可能拖累明年地方層面的廣義政府收入下降逾2萬億元。

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