經(jīng)歷史上 嚴(yán)調(diào)控，2019年房地產(chǎn)開局彌漫著低迷的氣氛：百強房企銷售增速下滑，龍頭房企也未能例外。從宏觀形勢看，2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，“L”型走勢尚未完成探底，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力不言而喻。

在房地產(chǎn)行業(yè)，恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長任澤平的“長期看人口、中期看土地、短期看金融”的15字口訣被奉為“至理名言”，成為指導(dǎo)業(yè)內(nèi)分析和判斷房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的指南針。近期，任澤平發(fā)表了對2019年宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測：經(jīng)濟(jì)有望年中觸底，資本市場否極泰來。

那么，2019年房地產(chǎn)市場將走出一條怎樣的曲線？房企的突破口又在哪里？近日發(fā)布的《2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》（以下簡稱《白皮書》）預(yù)計，2019年將是樓市“調(diào)整年”，但局部窗口顯現(xiàn)，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。

2019年將是樓市“調(diào)整年”

在這份由保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院和保利投顧研究院聯(lián)合發(fā)布的《白皮書》認(rèn)為，2018年四季度，全國性的市場運行周期拐點已確立。預(yù)計2019年將是樓市“調(diào)整年”，但局部窗口顯現(xiàn)，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。

2019年，不可忽視中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的決心。為保證樓市平穩(wěn)運動，中央將持續(xù)對沖，通過授予地方靈活空間，采取如放寬落戶條件、取消限購等政策，在資金面下調(diào)、購房利率上浮區(qū)間等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，預(yù)計全年市場將延續(xù)調(diào)整，先行一二線城市將有望率先筑底。

《白皮書》認(rèn)為，目前房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期。從分線城市的成交總價占比來看，一線城市總價段300萬元以上成交占比明顯提升；二線城市100萬~300萬元總價段產(chǎn)品成主流；三四線城市總價段100萬元以上產(chǎn)品占比提升20多個百分點。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，以上觀點與克而瑞發(fā)布的報告保持一致。今年春節(jié)期間，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮爽約，并未迎來市場期盼已久的火爆銷售場景，成交量不增反跌，2月份同比跌幅增大。而一些市場調(diào)整到位的核心一二線城市，樓市、地市皆有轉(zhuǎn)暖的跡象。

值得注意的是，本輪周期中，全國范圍內(nèi)不同城市樓市“春夏秋冬”同時都存在。從70城新房價格指數(shù)可看出，以往各線城市價格變動時點基本一致，前后時間差不超過一個季度；而本輪周期先行一二線城市2015年下半年開始領(lǐng)漲，于2017年年中逐步走向橫盤或調(diào)整，而三四線城市周期差異更為顯著，城市群三四線緊隨核心城市，中西部非城市群三四線周期滯后先行城市一年以上。

保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院認(rèn)為，市場調(diào)整期往往也是機(jī)遇期。正由于行業(yè)高位即時調(diào)整，很大程度上避免了市場出現(xiàn)1991年日本、1998中國香港和2008年美國的危機(jī)情況，從而行業(yè)發(fā)展更具韌性。對于增量市場規(guī)模未來5~10年仍將維持10萬億+更有信心，這也為還需要時間培育的存量市場提供了更大的動能基礎(chǔ)和時間緩沖。

樓市將聚焦“胡煥庸線”

克而瑞認(rèn)為，今年春節(jié)后市場回暖 于部分城市、部分項目，預(yù)計各線城市仍將延續(xù)持續(xù)分化的市場格局。即一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。

那么，在今年的樓市“調(diào)整年”，具備怎樣素質(zhì)的城市才是房地產(chǎn)的機(jī)遇所在？

保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院分析指出，城市人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等基本面才是支撐房地產(chǎn)發(fā)展的根本因素，房地產(chǎn)發(fā)展是基本面的投射，城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期。

其認(rèn)為，探究房地產(chǎn)行業(yè)兩大核心驅(qū)動力是人口和城市，城市基本面決定行業(yè)生命周期，目前我國人口步入“質(zhì)量紅利”周期階段，峰值時代房地產(chǎn)增長動能轉(zhuǎn)化，未來發(fā)展機(jī)遇來源于人口結(jié)構(gòu)變化。

由于農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)顯著上升，成為這一輪三四線房地產(chǎn)市場及消費市場大爆發(fā)的重要背景之一。同時，90后中超7000萬人受過高等教育，80后中3500萬高等院校畢業(yè)生，未來將有2.5億人受過高等教育，而這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變城市格局。

從資金、高素質(zhì)人才以及資源集聚來看，優(yōu)勢資源均在向核心城市聚集。據(jù)此，保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院提出明確提出“房地產(chǎn)已進(jìn)入峰值時代”。實際數(shù)據(jù)已印證，即使2018年的市場運行周期承壓，仍不改行業(yè)規(guī)模高位的峰值特征。

未來將房地產(chǎn)市場將聚焦“胡煥庸線”（地理學(xué)家胡煥庸提出的劃分我國人口密度的對比線）東南，一二線城市及珠三角、長三角、京津冀三大城市群仍將主導(dǎo)峰值時代；北方人口、資源、經(jīng)濟(jì)向少數(shù)大城市的集聚效應(yīng)會更明顯，而當(dāng)前“南強北弱”格局下，南方城市整體看布局機(jī)會點優(yōu)于北方。同時，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局和城市格局的變化，動態(tài)調(diào)整百城名單。

同時，隨著公募Reits的開放，以及市場利率中樞的緩步下行，一線和二線熱點城市將迎來一個開發(fā)與經(jīng)營長期并存，平衡發(fā)展的新時期。房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸形成一個符合“租購并舉”，滿足人民多層次和多樣化需求的新生態(tài)。

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