4月中旬的海南已進(jìn)入夏季。與氣溫走高不同，自去年4月實(shí)施全域限購政策一年來，海南樓市已明顯轉(zhuǎn)涼。

根據(jù)海南省2019年2月統(tǒng)計月報，今年1?2月，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成148.72億元，增速同比下降35.3個百分點(diǎn)。同時，海南省房屋銷售面積和銷售額雙雙出現(xiàn)下降。近日，時代周報記者走訪?？诘臉潜P后也發(fā)現(xiàn)，島外的購房需求已被遏制住，購房者以島內(nèi)居民和引進(jìn)人才為主。

未來幾年，海南樓市偏涼將成常態(tài)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，全域限購令發(fā)布至今，海南累計發(fā)布了12條樓市調(diào)控政策?！皬娜珖鴣砜?，海南省自房地產(chǎn)調(diào)控以來，在房地產(chǎn)調(diào)控方面出臺的政策文件數(shù)量較多，行政區(qū)域覆蓋面 廣，措施 為嚴(yán)厲?！焙Ｄ鲜∽〗◤d對時代周報記者表示。

“目前海南自貿(mào)區(qū)還在建設(shè)中，新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未成形，如果此時開放樓市調(diào)控，風(fēng)險較大，可能會引起較大市場的反彈，對經(jīng)濟(jì)的沖擊不可估量?！?行業(yè)人士、海南錦誠董事長王路對時代周報記者分析道。

與市場博弈

去年3月30日，海南印發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》。海南全島建設(shè)自貿(mào)區(qū)（港）重大利好政策公布后，為了防范炒房，海南又于去年4月22日晚緊急發(fā)布了全域限購措施，對調(diào)控進(jìn)行升級。

起初，全域限購政策效果不明顯，并沒有遏制住房價的上漲態(tài)勢。

去年5月初，住建部 約談?？诤腿齺唭傻刂饕?fù)責(zé)人。但在接下來的三個月里，?？凇⑷齺喰路績r格環(huán)比漲幅在全國70個大中城市中排名前列，其中6月 ，海口新房環(huán)比漲幅達(dá)到3.9%，三亞則為3.2%。8月，住建部再次約談?？?、三亞負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房價上漲。

被約談之后，?？?、三亞相繼發(fā)布限價新政，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動核實(shí)成本，重新申請價格備案，且6個月內(nèi)不得擅自調(diào)高價格。此后，海南房價上漲勢頭開始緩解。

同時，海南加大房地產(chǎn)市場整治力度。海南省住建廳給時代周報記者提供的數(shù)據(jù)顯示，去年，海南對116家涉嫌違法違規(guī)的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員重罰，共罰款1615萬元，整治力度排在全國前列。

去年，海南房屋銷售額和銷售面積均出現(xiàn)下降。其中房屋銷售額為2083.29億元，與2017年相比減少700多億元；房屋銷售面積1432.25萬平方米，比2017年下降37.5%?！昂Ｄ鲜》康禺a(chǎn)調(diào)控的效果好于預(yù)期。”海南省省長沈曉明在今年全國兩會期間表示。

在?？诤５閸u，某項目銷售人員告訴時代周報記者，由于該項目靠近海邊，環(huán)境安靜、生活方便，此前大多數(shù)客戶是島外人士。不過去年限購后，轉(zhuǎn)變?yōu)橐栽诤Ｄ祥L期生活的本地人為主?！耙从袘艨?，要么提供人才引進(jìn)的協(xié)議、或5年社保記錄等，滿足這些條件才可以在?？谫I房?！?/p>

政策微調(diào)打補(bǔ)丁

“調(diào)控效果好于預(yù)期”的背后，是海南開發(fā)商、中介等房地產(chǎn)人士等對海南全面限購政策“用力過猛”的切身感受?！皩σ呀?jīng)在海南付出和投入的房地產(chǎn)企業(yè)和人員來說，明顯感覺自己的經(jīng)濟(jì)命脈被把持住了，但又沒有更多松綁的東西，政府還天天在外面招企引才，大家很難接受?！蓖趼氛f。

今年以來，海南出臺不少政策，對樓市進(jìn)行微調(diào)。3月17日，海南重新啟動了房貸“商轉(zhuǎn)公”，即個人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。3月24日，海南省政府出臺文件，對不同情形的存量商品住宅用地，提出四類處置措施。3月29日，海南放寬對引進(jìn)人才的購房資格與信貸要求，規(guī)定遷入海南的企業(yè)總部或區(qū)域總部的隨遷員工，即便未落戶海南，購房政策依舊享受本地居民同等待遇。

針對相關(guān)政策密集出臺，有人士認(rèn)為，今年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，海南全域限購或?qū)⑺山墶?/p>

海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長李世杰對時代周報記者表示，當(dāng)前海南房地產(chǎn)處于轉(zhuǎn)型階段，“現(xiàn)有的微調(diào)措施是對去年4月房地產(chǎn)限購政策打的一些補(bǔ)丁，是正常的現(xiàn)象”。

王路分析，此次海南樓市政策微調(diào)并非放松調(diào)控。例如，重啟“商轉(zhuǎn)公”，旨在緩解此前房地產(chǎn)市場流動性偏弱的問題，不止海南，全國其他地方也是如此；盤活存量商品住宅用地，是為了在建設(shè)用地總量控制的基礎(chǔ)上，騰挪出更多的建設(shè)用地指標(biāo)，用于自貿(mào)區(qū)建設(shè)；放寬引進(jìn)人才的購房資格與信貸要求，則是為了“招企引才”，并非是促進(jìn)房地產(chǎn)市場。

王路同時坦言，房地產(chǎn)是基礎(chǔ)行業(yè)，任何一個對海南經(jīng)濟(jì)有好處的政策，都將是房地產(chǎn)市場的補(bǔ)充。

值得一提的是，4月8日，發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，提出城區(qū)常住人口100萬―300萬的大城市要全面取消落戶限制。根據(jù)2018年海南省統(tǒng)計年鑒，2017年?？诔Ｗ∪丝跒?27萬，位居全省 ，三亞次之，人口僅為76萬。

有些人擔(dān)心，一旦海南全面取消落戶限制的政策落地，未來購房需求加大將導(dǎo)致房價上升。但海南西貝顧問創(chuàng)始人車旭對時代周報記者分析，戶籍放開是為了吸引人才落戶，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，但人才落戶的核心是當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展空間，而且目前各地都在大力吸引人才，互為競合關(guān)系，“戶籍放開，并不代表短時間內(nèi)，大量的人會涌入海南”。

仍需保持定力

此前海南“一房獨(dú)大”，GDP對房地產(chǎn)依賴程度高，一度超過50%。全域限購后，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，海南經(jīng)濟(jì)前景曾引發(fā)外界擔(dān)憂。

外界的擔(dān)憂不無道理。2018年海南房屋銷售額下降的背后，海南GDP僅為4832.05億元，比上年增長5.8%，未完成7%的增速目標(biāo)。

盡管如此，海南依然保持破除房地產(chǎn)依賴的決心。海南省住建廳方面對時代周報記者表示，下一步，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購等政策，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，堅決遏制房價上漲。今年全國兩會期間，海南省省長沈曉明接受媒體采訪時也表示，海南將保持定力，堅定不移一手抓房地產(chǎn)調(diào)控，一手抓長效機(jī)制的建立。其中，基本需求由政府來保障，改善型需求由市場來調(diào)節(jié)，投資性需求靠制度來限制。

王路對時代周報記者分析，海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)（港）是重大的國家戰(zhàn)略，而海南自貿(mào)區(qū)不可能以發(fā)展房地產(chǎn)為主，應(yīng)該以服務(wù)貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向。當(dāng)前海南實(shí)行 嚴(yán)供地指標(biāo)，自貿(mào)區(qū)建設(shè)需要大量的建設(shè)用地，不能繼續(xù)盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)。此外，原來房地產(chǎn)的過度開發(fā)給海南生態(tài)造成了較大破壞。這些因素都要求海南控制以住宅交易為主的房地產(chǎn)市場開發(fā)。

王路建議，繼續(xù)保持限購政策的同時，修正一些過度行政性、命令性的政策，給企業(yè)營造更好的營商環(huán)境。

李世杰對時代周報分析，未來海南不能再依賴房地產(chǎn)，但也沒有必要完全放棄房地產(chǎn)。在建設(shè)自貿(mào)區(qū)（港）的背景下，小面積住房住宅將不再是海南房地產(chǎn)的主要形態(tài)，高端地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等將有較大的發(fā)展空間。

多位專家在接受時代周報記者采訪時均認(rèn)為，海南全面啟動自貿(mào)區(qū)建設(shè)后，從相關(guān)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)用地到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，再到基本成形，至少需要三到五年的時間，屆時，“海南或?qū)⒄嬲龜[脫房地產(chǎn)依賴”。

如果把視線放的更長遠(yuǎn)，或許未來限購政策將不復(fù)存在。李世杰預(yù)計，等自由貿(mào)易港政策落地后，限購政策將會取消，否則有悖于自由貿(mào)易港精神。王路則認(rèn)為，海南樓市限購不是經(jīng)濟(jì)周期性問題，而是一個時代更迭的問題，“海南自貿(mào)區(qū)是一個戰(zhàn)略性目標(biāo)，限購政策是戰(zhàn)役性需求即階段性任務(wù)。限購政策什么時候會放開，取決于整個戰(zhàn)略的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)什么時候達(dá)到”。

根據(jù)中央對海南的要求，到2020年，自貿(mào)區(qū)建設(shè)取得重要進(jìn)展；到2025年，自貿(mào)港制度初步建立；到2035年，自貿(mào)港的制度體系和運(yùn)作模式更加成熟?！皬默F(xiàn)在看，海南 個轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn)，可能會在2025年出現(xiàn)?！蓖趼氛f道。

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