在實(shí)施全域限購(gòu)一年半之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策 為嚴(yán)厲的地區(qū)之一海南省三亞市日前傳出購(gòu)房政策定向放寬的消息。加之，上周出臺(tái)人才政策的南京六合區(qū)和天津市，近期熱點(diǎn)二線城市再現(xiàn)一波“限購(gòu)松動(dòng)潮”。

150城市發(fā)布人才政策

10月21日晚間，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)掛出《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的通知》：全日制大專及以上學(xué)歷人才，提供在三亞工作證明，在沒落戶的前提下，本人可申請(qǐng)購(gòu)買一套房。

對(duì)比之前外地購(gòu)房者需在三亞繳納5年社?；騻€(gè)稅的樓市限購(gòu)政策，此番人才購(gòu)房新政可謂大大降低了購(gòu)房門檻。

通知中對(duì)個(gè)稅或社保繳納時(shí)長(zhǎng)并無直接規(guī)定，不過，三亞市政府網(wǎng)12345服務(wù)熱線欄目顯示，有市民咨詢稱“外省戶籍人才是否可以不用落戶直接在三亞購(gòu)房？”官方回復(fù)稱“全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實(shí)際工作滿一年，且繳納一年社保及個(gè)稅的，可在海南省購(gòu)買一套房產(chǎn)?！?/p>

除海南外，上周，天津和南京六合區(qū)也出臺(tái)人才政策，部分放寬購(gòu)房政策。

15日，天津市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布公告，擬對(duì)符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的來津非首都功能疏解項(xiàng)目、企業(yè)任職3年及以上且在津繳納社保的全日制本科及以上在職職工，不受年齡限制，可以隨項(xiàng)目來津工作落戶；對(duì)戶籍暫未遷入天津市的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津市購(gòu)買住房1套，不再提供在津社?；騻€(gè)稅證明。該政策實(shí)施范圍不大，只在天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行一年。

同日，南京六合區(qū)針對(duì)外地人的限購(gòu)政策調(diào)整：只要有大專及以上學(xué)歷，提供南京市居住證和學(xué)歷證明，就可以在六合不動(dòng)產(chǎn)登記中心開具購(gòu)房證明，不再需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社?；騻€(gè)稅證明。早在今年6月5日，南京市高淳區(qū)就已取消外地人購(gòu)房需要“三年內(nèi)累計(jì)兩年社保或個(gè)稅證明”的規(guī)定。

雖然政策出臺(tái)的目的都是為了引進(jìn)人才，各地也并未直接放松住房限購(gòu)，但是這些政策切切實(shí)實(shí)地降低了當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房門檻，對(duì)樓市有所提振。

事實(shí)上，近期以人才政策變相放寬購(gòu)房政策的城市還有很多。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，自9月以來，已有包括河南新鄉(xiāng)、漯河，山西晉城，湖北宜昌等全國(guó)近30個(gè)城市宣布取消人才落戶限制，上海臨港自貿(mào)新片區(qū)也降低人才購(gòu)房限購(gòu)門檻。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2019年以來，全國(guó)已經(jīng)有超過150個(gè)城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲逾40%。這些政策大多與戶籍制度相關(guān)，不同程度地降低了當(dāng)?shù)刭?gòu)房門檻。

“搶人”還是“賣房”？

不同情況不同分析。一些城市出臺(tái)人才政策的確是為了吸引人才?？硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋?，如上海、天津落戶門檻降低以及放寬限購(gòu)條件是針對(duì)一定群體采取的定向放寬，其核心目的主要是為了吸引人才發(fā)展自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力以及更好承接北京非首都功能疏解項(xiàng)目。當(dāng)然隨著相關(guān)群體的購(gòu)房需求被激活，對(duì)促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)成交也大有裨益。

不過，另一些城市人才政策的“托樓市”意味多于“引人”。楊科偉認(rèn)為，諸如石家莊、南京六合以及包括河南新鄉(xiāng)、漯河，山西晉城，湖北宜昌等大部分二三線城市推行零門檻落戶或是放寬限購(gòu)條件的主要意圖還是為了“托樓市”。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出，目前全國(guó)大部分城市的人才政策，均只考慮到用降低門檻吸引人來，但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的很多是購(gòu)房者，短期會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

楊科偉也表示，從短期看，這些政策無疑是對(duì)銷售釋放了一個(gè)積極信號(hào)，會(huì)刺激釋放限購(gòu)壓抑下的剛性市場(chǎng)需求，有助于促進(jìn)樓市成交，降低庫存，特別是進(jìn)入四季度房企業(yè)績(jī)沖刺期，樓市普遍面臨降價(jià)促銷，政策略有松綁將有助于提高市場(chǎng)成交活躍度。

7月30日召開的中央政治局會(huì)議重申“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并且明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。此后，包括房地產(chǎn)金融在內(nèi)的多項(xiàng)政策接連收緊。在此背景下，為何地方政府仍有松綁限購(gòu)的舉動(dòng)？

直接的原因就是地方財(cái)政壓力。在內(nèi)外壓力共振之下，2019年第三季度，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增速放緩至6.0%，較二季度小幅下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)增速承壓，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)乏力，對(duì)于支出壓力不減的地方政府來說，緊緊抱住土地財(cái)政這根“稻草”無疑是一種 為直接有效的方法。人人都知道，房子賣不好，會(huì)導(dǎo)致土地賣不掉，這就會(huì)直接影響地方政府收入，于是不難理解地方松綁購(gòu)房政策的沖動(dòng)。

易居房地產(chǎn)研究院年初發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2018年，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的51.0%，較2017年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高，貢獻(xiàn)了超過一半的地方財(cái)政總收入。

為什么各地紛紛“盯上”人才政策呢？

一來，人才政策并未直接“松綁”限購(gòu)和樓市調(diào)控，政策迂回減少了輿論壓力，也就降低了被“叫?！钡目赡苄?。

二來，對(duì)于大量二三四線城市來說，放寬落戶限制是符合中央政策方向的。2018年，發(fā)改委出臺(tái)的戶籍改革措施提出，“中小城市和建鎮(zhèn)制全面放開落戶限制，大城市全面取消落戶限制”。

三來，城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的確需要人才，各地也的確“求賢若渴”。楊科偉指出，京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展等城市群規(guī)劃逐步推進(jìn)落地，城市建設(shè)發(fā)展亟需注入高素質(zhì)人才的力量，正是在這種政策背景下，搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，上至一線城市廣、深，下至三四線多地均不同程度放寬限購(gòu)和落戶條件。

四來，近期部分樓市銷售疲軟又進(jìn)一步刺激托市政策的出臺(tái)。今年5月全國(guó)市場(chǎng)再次步入下行期，多城市出現(xiàn)降價(jià)促銷為求“以價(jià)換量”。

克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年5-9月，天津商品住宅成交量約610萬平方米，同比回落7%，成交均價(jià)也明顯下滑。南京六合區(qū)的庫存壓力和去化周期也高于去年同期，同時(shí)顯著高于南京整體水平，區(qū)域市場(chǎng)暗藏下行風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，放松購(gòu)房條件自然是“托市”的一劑良藥。

除人才政策外，也有如揚(yáng)州、衢州等城市通過提高公積金貸款額度，小幅為樓市減壓。在已明確出臺(tái)政策松綁樓市的地方外，不少城市近期也頻頻出現(xiàn)限購(gòu)放松等傳言。

房?jī)r(jià)進(jìn)入博弈關(guān)鍵期

流言四起、微調(diào)增多從來都是博弈加劇的信號(hào)。地方政府越來越多地“打擦邊球”試探調(diào)控松動(dòng)的邊界；開發(fā)商觀望政策動(dòng)向，猶豫是否降價(jià)以回收資金；購(gòu)房者也在觀望政策動(dòng)向等待入市時(shí)機(jī)。

以近期各地頻出的人才政策為例。在房地產(chǎn)“蛋糕”不再迅速做大的背景下，各個(gè)城市只能選擇加大“廝殺”力度、爭(zhēng)搶人才，爭(zhēng)奪“蛋糕”份額。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前多地新房市場(chǎng)仍在僵持階段，如果調(diào)控沒有明顯松動(dòng)，到今年年底或者明年年初，更大規(guī)模的降價(jià)促銷可能會(huì)真正出現(xiàn)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性走降。

21日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市中，“漲價(jià)陣營(yíng)”正在持續(xù)收縮。

70城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為53個(gè)，較上月減少2個(gè)，上漲城市數(shù)量連續(xù)4個(gè)月減少；二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為40個(gè)，較上月減少3個(gè)，二手房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量為28個(gè)，較上月增加8個(gè)。中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出，從房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量來看，無論新房還是二手房市場(chǎng)均處于近兩年 點(diǎn)。

市場(chǎng)的確有所降溫，但房?jī)r(jià)下跌的城市仍只是少數(shù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也并沒有那么冷。上月一二三線城市新房漲幅環(huán)比均現(xiàn)加快；前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.5%，連續(xù)9個(gè)月保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，不少房企仍在持續(xù)增加投資；違規(guī)資金流入樓市被重重政策攔截，但合理的融資鏈條并沒有被砍斷。未來政策走向?qū)τ诋?dāng)前樓市來說尤為重要。

當(dāng)然，地方政策微調(diào)不能違反“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)，一旦市場(chǎng)過熱，仍然會(huì)有相應(yīng)的政策出臺(tái)以“勒緊調(diào)控的韁繩”，全面性的政策松動(dòng)也很難出現(xiàn)，多數(shù)仍是局部區(qū)域，甚至一個(gè)城市的某一區(qū)縣的政策微調(diào)。畢竟，只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能真正帶動(dòng)城市的發(fā)展，才能留住人才，這遠(yuǎn)不是買一套房能夠做到的。

（原標(biāo)題：又一輪“限購(gòu)松動(dòng)潮”：用房子能留住人才嗎？）

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