在實施全域限購一年半之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策 為嚴(yán)厲的地區(qū)之一海南省三亞市日前傳出購房政策定向放寬的消息。加之，上周出臺人才政策的南京六合區(qū)和天津市，近期熱點二線城市再現(xiàn)一波“限購松動潮”。

150城市發(fā)布人才政策

10月21日晚間，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)掛出《關(guān)于進(jìn)一步完善人才住房政策的通知》：全日制大專及以上學(xué)歷人才，提供在三亞工作證明，在沒落戶的前提下，本人可申請購買一套房。

對比之前外地購房者需在三亞繳納5年社?；騻€稅的樓市限購政策，此番人才購房新政可謂大大降低了購房門檻。

通知中對個稅或社保繳納時長并無直接規(guī)定，不過，三亞市政府網(wǎng)12345服務(wù)熱線欄目顯示，有市民咨詢稱“外省戶籍人才是否可以不用落戶直接在三亞購房？”官方回復(fù)稱“全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實際工作滿一年，且繳納一年社保及個稅的，可在海南省購買一套房產(chǎn)。”

除海南外，上周，天津和南京六合區(qū)也出臺人才政策，部分放寬購房政策。

15日，天津市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布公告，擬對符合天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位的來津非首都功能疏解項目、企業(yè)任職3年及以上且在津繳納社保的全日制本科及以上在職職工，不受年齡限制，可以隨項目來津工作落戶；對戶籍暫未遷入天津市的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津市購買住房1套，不再提供在津社保或個稅證明。該政策實施范圍不大，只在天津濱海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行一年。

同日，南京六合區(qū)針對外地人的限購政策調(diào)整：只要有大專及以上學(xué)歷，提供南京市居住證和學(xué)歷證明，就可以在六合不動產(chǎn)登記中心開具購房證明，不再需要近3年內(nèi)累計2年社保或個稅證明。早在今年6月5日，南京市高淳區(qū)就已取消外地人購房需要“三年內(nèi)累計兩年社?；騻€稅證明”的規(guī)定。

雖然政策出臺的目的都是為了引進(jìn)人才，各地也并未直接放松住房限購，但是這些政策切切實實地降低了當(dāng)?shù)氐馁彿块T檻，對樓市有所提振。

事實上，近期以人才政策變相放寬購房政策的城市還有很多。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，自9月以來，已有包括河南新鄉(xiāng)、漯河，山西晉城，湖北宜昌等全國近30個城市宣布取消人才落戶限制，上海臨港自貿(mào)新片區(qū)也降低人才購房限購門檻。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2019年以來，全國已經(jīng)有超過150個城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲逾40%。這些政策大多與戶籍制度相關(guān)，不同程度地降低了當(dāng)?shù)刭彿块T檻。

“搶人”還是“賣房”？

不同情況不同分析。一些城市出臺人才政策的確是為了吸引人才?？硕鹧芯恐行母笨偨?jīng)理楊科偉指出，如上海、天津落戶門檻降低以及放寬限購條件是針對一定群體采取的定向放寬，其核心目的主要是為了吸引人才發(fā)展自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)競爭力以及更好承接北京非首都功能疏解項目。當(dāng)然隨著相關(guān)群體的購房需求被激活，對促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)成交也大有裨益。

不過，另一些城市人才政策的“托樓市”意味多于“引人”。楊科偉認(rèn)為，諸如石家莊、南京六合以及包括河南新鄉(xiāng)、漯河，山西晉城，湖北宜昌等大部分二三線城市推行零門檻落戶或是放寬限購條件的主要意圖還是為了“托樓市”。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出，目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到用降低門檻吸引人來，但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的很多是購房者，短期會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動。

楊科偉也表示，從短期看，這些政策無疑是對銷售釋放了一個積極信號，會刺激釋放限購壓抑下的剛性市場需求，有助于促進(jìn)樓市成交，降低庫存，特別是進(jìn)入四季度房企業(yè)績沖刺期，樓市普遍面臨降價促銷，政策略有松綁將有助于提高市場成交活躍度。

7月30日召開的中央政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并且明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。此后，包括房地產(chǎn)金融在內(nèi)的多項政策接連收緊。在此背景下，為何地方政府仍有松綁限購的舉動？

直接的原因就是地方財政壓力。在內(nèi)外壓力共振之下，2019年第三季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增速放緩至6.0%，較二季度小幅下滑0.2個百分點。

經(jīng)濟(jì)增速承壓，地方財政收入增長乏力，對于支出壓力不減的地方政府來說，緊緊抱住土地財政這根“稻草”無疑是一種 為直接有效的方法。人人都知道，房子賣不好，會導(dǎo)致土地賣不掉，這就會直接影響地方政府收入，于是不難理解地方松綁購房政策的沖動。

易居房地產(chǎn)研究院年初發(fā)布的一份報告顯示，2018年，土地財政收入占地方財政收入的51.0%，較2017年上升3.3個百分點，創(chuàng)下歷史新高，貢獻(xiàn)了超過一半的地方財政總收入。

為什么各地紛紛“盯上”人才政策呢？

一來，人才政策并未直接“松綁”限購和樓市調(diào)控，政策迂回減少了輿論壓力，也就降低了被“叫?！钡目赡苄?。

二來，對于大量二三四線城市來說，放寬落戶限制是符合中央政策方向的。2018年，發(fā)改委出臺的戶籍改革措施提出，“中小城市和建鎮(zhèn)制全面放開落戶限制，大城市全面取消落戶限制”。

三來，城市長遠(yuǎn)發(fā)展的確需要人才，各地也的確“求賢若渴”。楊科偉指出，京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化發(fā)展等城市群規(guī)劃逐步推進(jìn)落地，城市建設(shè)發(fā)展亟需注入高素質(zhì)人才的力量，正是在這種政策背景下，搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，上至一線城市廣、深，下至三四線多地均不同程度放寬限購和落戶條件。

四來，近期部分樓市銷售疲軟又進(jìn)一步刺激托市政策的出臺。今年5月全國市場再次步入下行期，多城市出現(xiàn)降價促銷為求“以價換量”。

克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年5-9月，天津商品住宅成交量約610萬平方米，同比回落7%，成交均價也明顯下滑。南京六合區(qū)的庫存壓力和去化周期也高于去年同期，同時顯著高于南京整體水平，區(qū)域市場暗藏下行風(fēng)險。此時，放松購房條件自然是“托市”的一劑良藥。

除人才政策外，也有如揚州、衢州等城市通過提高公積金貸款額度，小幅為樓市減壓。在已明確出臺政策松綁樓市的地方外，不少城市近期也頻頻出現(xiàn)限購放松等傳言。

房價進(jìn)入博弈關(guān)鍵期

流言四起、微調(diào)增多從來都是博弈加劇的信號。地方政府越來越多地“打擦邊球”試探調(diào)控松動的邊界；開發(fā)商觀望政策動向，猶豫是否降價以回收資金；購房者也在觀望政策動向等待入市時機(jī)。

以近期各地頻出的人才政策為例。在房地產(chǎn)“蛋糕”不再迅速做大的背景下，各個城市只能選擇加大“廝殺”力度、爭搶人才，爭奪“蛋糕”份額。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，目前多地新房市場仍在僵持階段，如果調(diào)控沒有明顯松動，到今年年底或者明年年初，更大規(guī)模的降價促銷可能會真正出現(xiàn)，帶動房價的實質(zhì)性走降。

21日國家統(tǒng)計局發(fā)布的房價數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個大中城市中，“漲價陣營”正在持續(xù)收縮。

70城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為53個，較上月減少2個，上漲城市數(shù)量連續(xù)4個月減少；二手房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量為40個，較上月減少3個，二手房價下跌的城市數(shù)量為28個，較上月增加8個。中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出，從房價上漲的城市數(shù)量來看，無論新房還是二手房市場均處于近兩年 點。

市場的確有所降溫，但房價下跌的城市仍只是少數(shù)，房地產(chǎn)市場也并沒有那么冷。上月一二三線城市新房漲幅環(huán)比均現(xiàn)加快；前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.5%，連續(xù)9個月保持兩位數(shù)增長，不少房企仍在持續(xù)增加投資；違規(guī)資金流入樓市被重重政策攔截，但合理的融資鏈條并沒有被砍斷。未來政策走向?qū)τ诋?dāng)前樓市來說尤為重要。

當(dāng)然，地方政策微調(diào)不能違反“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)，一旦市場過熱，仍然會有相應(yīng)的政策出臺以“勒緊調(diào)控的韁繩”，全面性的政策松動也很難出現(xiàn)，多數(shù)仍是局部區(qū)域，甚至一個城市的某一區(qū)縣的政策微調(diào)。畢竟，只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能真正帶動城市的發(fā)展，才能留住人才，這遠(yuǎn)不是買一套房能夠做到的。

（原標(biāo)題：又一輪“限購松動潮”：用房子能留住人才嗎？）

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