今年以來(lái)，全國(guó)樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”。不過(guò)，在調(diào)控政策總體不放松的情況下，隨著一城一策政策逐步落地，未來(lái)市場(chǎng)還將回歸理性。5月23日，中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16（2019）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“藍(lán)皮書(shū)”）給出了全年樓市預(yù)測(cè)。藍(lán)皮書(shū)指出，今年全國(guó)商品住房銷(xiāo)售增速可能會(huì)延續(xù)放緩趨勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅整體回落，土地交易市場(chǎng)將回歸理性，房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。

中國(guó)社科院城環(huán)所不動(dòng)產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng)介紹，2018年商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)12.2%，明顯高于預(yù)期。2019年預(yù)測(cè)住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%，這是全國(guó)平均水平。可以推測(cè)，部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過(guò)這一水平。應(yīng)對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警，將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。

藍(lán)皮書(shū)強(qiáng)調(diào)，去年施工面積持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，竣工增長(zhǎng)放緩，部分城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低，2019年預(yù)測(cè)銷(xiāo)售面積明顯大于竣工面積，可售面積將進(jìn)一步減少，可能對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生更大壓力。應(yīng)在相應(yīng)城市增加和加快住宅供給。

與此同時(shí)，2018年各地出臺(tái)450余項(xiàng)調(diào)控政策，因城施策使住宅市場(chǎng)建設(shè)、投資和銷(xiāo)售指標(biāo)的趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，其中有很多新的態(tài)勢(shì)需要進(jìn)一步調(diào)研和跟蹤研究。因城施策是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，因城施策和分類(lèi)調(diào)控的成功實(shí)踐將有力推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的形成。

總體來(lái)看，王業(yè)強(qiáng)介紹，2019年在穩(wěn)健貨幣政策框架下，央行將有可能從流量、流向以及期限等多個(gè)維度對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效“滴灌”，進(jìn)一步提升組合型政策工具對(duì)于市場(chǎng)的傳導(dǎo)效率，防止“大水漫灌”。但貨幣政策進(jìn)一步放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。

不過(guò)，“在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松”。王業(yè)強(qiáng)表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢(shì)所趨,“一城一策”體現(xiàn)了政策的靈活性，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大。預(yù)計(jì)各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自下而上，實(shí)行局部試探性微調(diào)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，藍(lán)皮書(shū)對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)判斷和評(píng)價(jià)有積極的參考價(jià)值。中國(guó)社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)相對(duì)系統(tǒng)，尤其是在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)方面頗受市場(chǎng)關(guān)注。從其觀點(diǎn)來(lái)看，基本上體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)2019年的發(fā)展將是放緩和回歸理性的態(tài)勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，藍(lán)皮書(shū)指出2019年住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格將會(huì)增長(zhǎng)7.6%。單純從這個(gè)數(shù)據(jù)看，此類(lèi)幅度小于2018年的水平，但會(huì)高于2019年GDP的增幅，所以屬于略有降溫，但 不是蕭條的狀態(tài)。實(shí)際上今年一季度的時(shí)候就有部分城市房?jī)r(jià)反彈，這其實(shí)也說(shuō)明把控房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)也依然是需要進(jìn)行的。

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