專家認(rèn)為，要使高位房價(jià)有所回落，房產(chǎn)稅等調(diào)控應(yīng)當(dāng)出臺，在政策的進(jìn)一步發(fā)力下，2011年房價(jià)有望震蕩下行。

-權(quán)威發(fā)布

>>銷售

2010年全國商品房銷售額5.25萬億

數(shù)據(jù)顯示，2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。

2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。

12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。

>>價(jià)格

全國房價(jià)連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲

全國70個(gè)大中城市的房價(jià)同比漲幅從去年4月以來就逐步收窄，然而更能代表房價(jià)真實(shí)走勢的環(huán)比數(shù)據(jù)卻連續(xù)四個(gè)月上漲。12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%。

去年12月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個(gè)百分點(diǎn)。與前一個(gè)月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲0.3%。

去年12月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲5.0%，漲幅比11月份縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，比11月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

>>投資

2010年土地購置費(fèi)漲65.9%

數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費(fèi)9992億元，增長65.9%。同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長12.0%。

12月當(dāng)月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費(fèi)1061億元，增長5.8%。

>>資金

利用貸款增速不如其他資金來源

2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%；利用外資796億元，增長66.0%；自籌資金26705億元，增長48.8%；其他資金32454億元，增長15.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長17.3%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長7.6%。

-解讀

賣方積極調(diào)價(jià)應(yīng)對調(diào)控

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，去年4月和9月的新政向市場釋放信號，形成房價(jià)下降預(yù)期，市場一度觀望。但隨后，市場根據(jù)調(diào)控做出了調(diào)整，包括一些開發(fā)商積極調(diào)整市場價(jià)格，性價(jià)比較高樓盤出現(xiàn)，吸引了購房需求入市，帶動(dòng)了成交量的上升。而在樓市調(diào)控的大背景下，郊區(qū)樓盤面向剛性需求，產(chǎn)品主打中小戶型，都堅(jiān)持了平價(jià)推盤、快速銷售的策略，因而更容易在調(diào)控下贏得市場。

遠(yuǎn)洋嘉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司研究總監(jiān)孟奇也表示，少數(shù)企業(yè)在新政之后應(yīng)對市場靈活，迅速下調(diào)項(xiàng)目價(jià)格贏得了市場。從樓盤性質(zhì)來看，主要是低價(jià)開盤的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目受到追捧，成為市場成交的主力軍。

剛需釋放致使成交上漲

中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示，除了開發(fā)商靈活應(yīng)對市場調(diào)控政策之外，購房者對于房地產(chǎn)市場前景看不清，受到部分市場信息誤導(dǎo)，心急入市也是造成去年，特別是下半年成交上漲的原因之一。前期調(diào)控政策的力度雖大，但是實(shí)際效果與力度相比不成正比，這使得購房者認(rèn)為價(jià)格下調(diào)的空間不大，加速進(jìn)入樓市。

郭毅表示，去年四季度，包括公積金貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和房貸利率優(yōu)惠等政策的松動(dòng)，例如一些銀行出現(xiàn)了7折利率，使得一些曾被“誤傷”的需求逐步釋放，這些進(jìn)一步支撐著近段時(shí)間以來的火爆成交。

市場流動(dòng)性過多致房價(jià)上漲

中國人民大學(xué)國民經(jīng)濟(jì)管理教授鄭超愚表示，大量的貨幣和信貸供應(yīng)在很大程度上推高了資產(chǎn)價(jià)格。2010年信貸額度高達(dá)7.95萬億，而廣義貨幣供應(yīng)量更是達(dá)到了72萬億，從而帶來了市場流動(dòng)性過多，而大量的貨幣除了股市、樓市之外幾乎沒有更好的投資渠道，相比股市的低迷，樓市多年的增值必然會(huì)吸引更多的資金，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲。

房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情高漲

張大偉表示，從數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)投資額度明顯上漲，雖然經(jīng)過4月及9月連續(xù)兩輪調(diào)控，但是房地產(chǎn)投資額度不降反漲，可見房地產(chǎn)市場目前依然是投資的頭選。而2010年的信貸總額度高達(dá)7.95萬億也是支撐房地產(chǎn)投資額度再創(chuàng)新高的重要原因之一。土地購置面積、購置費(fèi)用均創(chuàng)新高，給后期調(diào)控帶來明顯壓力，房產(chǎn)企業(yè)的成本明顯增加，降價(jià)的可能也更小。

房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效

鄭超愚表示，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%，這一數(shù)據(jù)基本上從去年2月份以來增速就在逐步收窄。而在開發(fā)資金中，國內(nèi)貸款的增速也在不斷放緩，自籌資金變化不大，利用外資增速逐月加快，其他資金同比增速僅15.9%，而在去年初的2月份這一數(shù)值高達(dá)111.9%。這充分顯示信貸收緊和銷售放緩后開發(fā)商資金壓力加大。

國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)專家表示，從2010年全年數(shù)據(jù)可以看出，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在去年4月份同比漲幅達(dá)到12.8%的高位后，同比漲幅呈逐月下滑的趨勢，去年12月份這一漲幅回落到全年較低點(diǎn)6.4%，應(yīng)該說抑制房價(jià)過快上漲的目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。

　-展望

在現(xiàn)行環(huán)境下樓價(jià)難以下跌

德意志銀行大中華區(qū)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿表示，樓價(jià)在現(xiàn)行宏觀和政策環(huán)境下還難以下跌。

當(dāng)前實(shí)際通脹壓力可能比CPI增幅數(shù)據(jù)更高，而購房者對房子的真實(shí)需求會(huì)因?yàn)橥涱A(yù)期而大幅提高，從而推高房價(jià)，而這是行政手段無法抑制的。樓市泡沫的根本問題在于貨幣。目前一些大城市樓市泡沫的較根本原因在于貨幣連續(xù)幾年過于寬松，利率太低。如果貨幣持續(xù)寬松、負(fù)利率長期不解決，那么房價(jià)問題只能靠不斷的行政性打壓來暫時(shí)抑制，即所謂第三輪、第四輪調(diào)控。

房地產(chǎn)投資將保持穩(wěn)步增長趨勢

國家信息鄒士年表示，雖然房地產(chǎn)市場在2010年遭到國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但是，由于房地產(chǎn)市場需求的依然旺盛和房地產(chǎn)市場仍具有的較大利潤空間，可以預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場投資仍然會(huì)保持穩(wěn)步增長趨勢。即便加息周期對今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資形成一定的負(fù)面影響，但是保障性住房投資的加大能有效彌補(bǔ)這部分投資的下降。預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資將會(huì)保持在20%以上。

房地產(chǎn)價(jià)格震蕩下行概率較大

鄒士年表示，2011年房地產(chǎn)價(jià)格震蕩下行的概率較大。2009年下半年房地產(chǎn)投資增長26.2%，新開工面積增加6.75億平方米，同比增長53.0%，而2010年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長38.1%，房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%。這一時(shí)期的投資和新開工面積都對2011年形成較強(qiáng)的供給。

在需求方面，由于對二套房及以上的信貸控制還非常嚴(yán)格，能夠繼續(xù)有效遏制非自住需求，同時(shí)，對保障性住房的大量建造也大大降低市場對房價(jià)上漲的預(yù)期。因此，只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，今年房地產(chǎn)價(jià)格整體震蕩向下的概率較大。

預(yù)計(jì)3月至4月樓市全面調(diào)整

中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春表示，根據(jù)該校經(jīng)濟(jì)研究所的研究，2011年，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會(huì)出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計(jì)3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)。

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