永慶坊，廣東省廣州市原來(lái)的一條破舊老街。沒(méi)有大拆大建，而是經(jīng)過(guò)一番“繡花功夫”的舊城改造，老街巷成了有人氣的懷舊“網(wǎng)紅地”。過(guò)去，類似的舊城改造案例還有不少，他們大多是有著歷史文化風(fēng)貌的街區(qū)，但在城市里畢竟是少數(shù)。現(xiàn)在，這項(xiàng)關(guān)系民生改善、城市更新的項(xiàng)目將推向全國(guó)。

　　不久前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，將涉及全國(guó)居民上億人。老舊小區(qū)改什么？怎么改？將帶來(lái)哪些影響？記者進(jìn)行了采訪。

　　一舉多得惠民之策

　　——既是民生工程，也是促消費(fèi)、穩(wěn)投資的舉措，還將促進(jìn)城市更新

　　人們俗稱的“老破小”，將是本次改造的重點(diǎn)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷介紹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時(shí)間比較長(zhǎng)，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項(xiàng)等問(wèn)題比較突出的居住小區(qū)。通過(guò)調(diào)研和試點(diǎn)情況來(lái)看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上，經(jīng)過(guò)初步摸查，各地上報(bào)需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人。

　　目前，老舊小區(qū)幾類問(wèn)題比較突出。

　　一是管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖，這些設(shè)施要么缺失，要么老化嚴(yán)重，老百姓反映非常強(qiáng)烈。

　　二是公共服務(wù)缺失，這些小區(qū)建造時(shí)間較早，文化娛樂(lè)、健身、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車存放不便等問(wèn)題凸顯。尤其是現(xiàn)在很多老舊小區(qū)居民老齡化程度較高，對(duì)電梯等設(shè)施的呼吁由來(lái)已久。

　　三是沒(méi)有物業(yè)管理，公共環(huán)境普遍較差。包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等，這些問(wèn)題直接影響到小區(qū)居民的生活感受。

　　2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門、廣州等15個(gè)城市啟動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，截至2018年12月，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬(wàn)戶居民?！霸圏c(diǎn)城市的實(shí)踐證明，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實(shí)增強(qiáng)了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴(kuò)大投資激發(fā)內(nèi)需的重要舉措?！秉S艷說(shuō)。

　　在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲看來(lái)，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是出于現(xiàn)實(shí)的需要，有著多重重要意義?！敖衲暾ぷ鲌?bào)告中，就部署了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的工作。這首先有助于解決百姓的民生問(wèn)題。近年來(lái)居民生活水平提高了，但是城市大量老舊住房存在著設(shè)施不足、功能不全等諸多短板?！?/p>

　　任興洲對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，在解決民生問(wèn)題的同時(shí)，老舊小區(qū)改造還能擴(kuò)大消費(fèi)，帶動(dòng)居民戶內(nèi)改造，適應(yīng)人們消費(fèi)升級(jí)的需求。同時(shí)，從水電氣路設(shè)施到停車場(chǎng)、電梯等的建設(shè)，將帶動(dòng)不小的投資，繼而拉動(dòng)鋼材、水泥、玻璃、電纜、工程機(jī)械等工業(yè)品的市場(chǎng)需求。此外，從城市化發(fā)展的角度看，老舊小區(qū)改造也能促進(jìn)城市的更新和功能提升，改善過(guò)去外觀上樓宇林立，但內(nèi)部功能不健全的狀況。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，城市更新也是城市發(fā)展到一定階段面臨的需要。

　　就投資而言，國(guó)務(wù)院參事仇保興此前撰文指出，據(jù)初步估算中國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

　　不止是樓體翻新

　　——?；?、提升類、公共服務(wù)類，菜單選項(xiàng)很多元，小區(qū)居民協(xié)商著辦

　　中國(guó)地域廣大，發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)，東部、中部、西部和東北地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的條件有差異，群眾訴求也不一樣，改造工作如何推開？

　　“中央層面做好政策的頂層設(shè)計(jì)，確定改造范圍的原則，具體規(guī)定各地要因地制宜制定?！秉S艷說(shuō)。對(duì)改造內(nèi)容，目前可初步分成?；A(chǔ)、提升類和完善社區(qū)公共服務(wù)三類。

　　?；镜呐涮自O(shè)施——比如和居民生活直接相關(guān)的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等。今年住建部還指導(dǎo)各地開展垃圾分類，把相關(guān)設(shè)施的配套也作為?；镜膬?nèi)容。北方地區(qū)則可能還要對(duì)供暖設(shè)施進(jìn)行修繕。

　　提升類的基礎(chǔ)設(shè)施——包括小區(qū)電梯、停車場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等公共活動(dòng)場(chǎng)地，有條件的地方可以配建。隨著生活水平的提高，居民的訴求也會(huì)再提高，當(dāng)前也鼓勵(lì)在改造中建設(shè)一些提升類的基礎(chǔ)設(shè)施。

　　完善公共服務(wù)類——包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設(shè)施。這些內(nèi)容將完善社區(qū)基本公共環(huán)境，屬于非公益化或半公益化、市場(chǎng)化的選項(xiàng)。

　　目前已有河北省、廣州市等地區(qū)公布了老舊小區(qū)改造相關(guān)的計(jì)劃。例如，《廣州市老舊小區(qū)改造三年（2018－2020）行動(dòng)計(jì)劃》提出，廣州市將于2020年前完成779個(gè)老舊小區(qū)改造，并明確小區(qū)公共部分和房屋建筑本體共用部位60項(xiàng)改造內(nèi)容，具體“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。

　　記者了解到，當(dāng)前正在實(shí)施改造或已經(jīng)完成改造的小區(qū)，一般會(huì)按小區(qū)實(shí)際需求列出清單，讓居民進(jìn)行勾選，在居民意愿基礎(chǔ)上，從 迫切 亟須完善的問(wèn)題開始，逐步改善小區(qū)環(huán)境。這也意味著老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，尤其需要小區(qū)居民的協(xié)商和共識(shí)，也對(duì)基層統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力提出了要求。

　　“老舊小區(qū)改造的確面臨一些現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，不過(guò)從已經(jīng)試點(diǎn)的城市實(shí)踐來(lái)看，向居民解釋清楚改造的意義、目的、要求和條件，大家是能夠接受的?！比闻d洲說(shuō)，從小區(qū)的建設(shè)、改造到后續(xù)的管理維護(hù)，老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。從全國(guó)來(lái)看，其實(shí)施落地一定不是“一刀切”，而是一個(gè)地方一個(gè)辦法，甚至一個(gè)小區(qū)一個(gè)做法，鼓勵(lì)在合法合規(guī)范圍內(nèi)探索創(chuàng)新方式。

　　“眾人拾柴”助推改造

　　——“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”，多渠道籌措資金，更多投融資創(chuàng)新在路上

　　老舊小區(qū)改造中，有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題——錢從哪來(lái)？

　　“居民出一點(diǎn)、社會(huì)支持一點(diǎn)、財(cái)政補(bǔ)助一點(diǎn)”，黃艷說(shuō)，當(dāng)前正推動(dòng)多渠道籌措資金。但是改造的費(fèi)用、今后運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用、給社區(qū)居民提供城市公共服務(wù)和社區(qū)公共服務(wù)供給的費(fèi)用加起來(lái)，資金需求總規(guī)模是非常大的。

　　各方力量如何在資金問(wèn)題上“各盡其能”？在任興洲看來(lái)，需要將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容分分類，并按照不同的改造事項(xiàng)確定資金來(lái)源。任興洲說(shuō)，基礎(chǔ)類的設(shè)施，比如水、電、氣、路、管網(wǎng)等改造項(xiàng)目，是市政基礎(chǔ)設(shè)施的組成部分，應(yīng)主要由政府資金來(lái)承擔(dān)；提升類的設(shè)施，比如加裝電梯等，則可由政府補(bǔ)助一部分，小區(qū)居民分?jǐn)傄徊糠?，根?jù)各小區(qū)實(shí)際條件來(lái)安排；增加功能型的，比如養(yǎng)老、托幼、助餐、醫(yī)療、物業(yè)等，則可引入市場(chǎng)化機(jī)制，由社會(huì)資金投資和運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，也可將一些小區(qū)的公共維修基金盤活運(yùn)用起來(lái)。仇保興指出，中國(guó)尚有約5000億元住房公共維修基金沉淀在各級(jí)財(cái)政和房管局賬戶中。

　　從一些地區(qū)的實(shí)踐來(lái)看，不同來(lái)源的資金各自承擔(dān)著不同的改造內(nèi)容。例如河北省《老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》顯示，將對(duì)5739個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行改造，共需改造資金129.6億元。其中，社會(huì)可籌集資金約11.7億元，包括市政專營(yíng)單位可籌集資金約6.5億元，主要承擔(dān)水、電、氣、暖、信地下管網(wǎng)改造、線路整理等；小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位可籌集資金約5.2億元，主要承擔(dān)“三供一業(yè)”分離小區(qū)改造。居民個(gè)人可籌集資金約5.6億元，主要用于屋面、樓道、單元門禁等建筑物本體改造。其余112.3億元由市、縣兩級(jí)財(cái)政籌集，主要負(fù)責(zé)老舊小區(qū)安全設(shè)施、居住功能完善及環(huán)境整治等改造項(xiàng)目。

　　這是否意味著財(cái)政仍然挑大頭？國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專門指出，要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制。今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。據(jù)了解，各地將圍繞這一命題展開探索，但需注意讓機(jī)制可持續(xù)，同時(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)，防止增加地方債務(wù)。

　　伴隨城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的升溫，許多人關(guān)心這對(duì)住房市場(chǎng)會(huì)有什么影響？任興洲說(shuō)，老舊小區(qū)改造完善了設(shè)施、提升了功能，補(bǔ)上了一些短板，將明顯提升存量住房的質(zhì)量，有利于促進(jìn)存量住房的居住、交易和周轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)居民改善型需求的釋放，利于形成二手房市場(chǎng)和新房市場(chǎng)的良性循環(huán)，總體對(duì)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展是有利的。當(dāng)然，老舊小區(qū)改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。

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