有望帶來萬億級投資的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，國務院有了新部署。

7月20日，國務院辦公廳公開了《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（下稱《意見》），用5000多字描繪了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造路線圖，這涉及居民上億人，備受外界關注。

2025年底力爭完成改造任務

所謂城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，是指城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。目前地方重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相對來說花錢不多，但惠及面廣，不僅可幫助居民改善基本居住條件，也是擴大投資激發(fā)內需的重要舉措。

疫情之下，今年國務院大力推進老舊小區(qū)改造，今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。

《意見》給出了老舊小區(qū)改造的工作目標。 終到“十四五”（2021年至2025年）期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

住建部副部長黃艷去年在國新辦發(fā)布會上表示，經過排查摸底，截至去年5月底，各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個，涉及居民上億人。

根據《意見》部署，這意味著2025年底以前，各地政府將力爭完成17萬個老舊小區(qū)改造任務，上億居民將受惠。

改造內容分三類，中央地方財政資金保基本

實踐中城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內容繁雜，此次《意見》將其劃分為三類，即基礎類、完善類、提升類。中央財政資金重點支持基礎類改造內容。

所謂基礎類，是指為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。

這具體包括供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

完善類是指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

而提升類，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，比如改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施等。

《意見》提出，各地可因地制宜確定改造內容清單、標準和支持政策。

目前江西、海南、黑龍江等地已經出臺了當?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)改造指導意見，對改造內容劃分不盡相同，但總體來看優(yōu)先支持基礎類。

比如海南對改造內容劃分與上述《意見》一致。海南提出，財政資金予以重點支持基礎類改造項目。對完善類改造項目，財政資金按“以獎代補”方式積極支持。對提升類改造項目，財政資金發(fā)揮引導作用，主要通過吸引社會力量以市場化方式參與改造及后期運營。

誰受益誰出錢，資金共擔

老舊小區(qū)改造的關鍵是資金的落實。按照《意見》，改造資金來源主體主要有4個，分別是居民、政府、銀行等金融機構、（運營）單位等。

作為老舊小區(qū)改造的直接受益方，小區(qū)居民需要承擔一定的出資責任。此次《意見》提出居民可以通過直接出資、使用（補建、續(xù)籌）住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。

另外，國務院支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區(qū)改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。

老舊小區(qū)改造真正落地自然離不開政府資金支持。

從中央財政方面來看，中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金已經撥出部分資金支持地方進行老舊小區(qū)改造。

此次《意見》提出，省、市縣也要給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍。另外今年3.75萬億元地方政府專項債券也被允許投向城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

目前一些省份多方籌資支持老舊小區(qū)改造。比如遼寧省已籌措資金25.3億元，用于支持全省列入2020年改造計劃的894個小區(qū)6708棟樓，改造工作將惠及35.8萬戶居民。

金融機構也是支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要力量。

此次《意見》要求，國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行結合各自職能定位和業(yè)務范圍，按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度。商業(yè)銀行加大產品和服務創(chuàng)新力度，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。

月17日，國家開發(fā)銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西5省，中國建設銀行與重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州9個城市，分別簽署支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據簽約內容，在未來五年內，國家開發(fā)銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。

各地要結合實際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

此外，《意見》也要求推動社會力量出資參與老舊小區(qū)改造，比如公房產權單位應出資參與改造。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持等。

稅費、審批、土地等政策支持

為了支持老舊小區(qū)改造，此次《意見》在稅費減免、項目審批、土地等政策上給予支持。

在稅費減免方面，《意見》提出，專業(yè)經營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。對利用小區(qū)內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。

這有利于降低改造單位所得稅稅負，增加企業(yè)盈利空間，吸引各類專業(yè)機構等社會力量投資參與老舊小區(qū)改造。

在項目審批方面，《意見》要求構建快速審批流程，比如可由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查改造方案，認可后由相關部門直接辦理立項、用地、規(guī)劃審批。

在土地支持方面，《意見》明確，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續(xù)。

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