各地房價(jià)走勢(shì)正在進(jìn)一步分化，在一些城市升級(jí)加碼樓市調(diào)控的同時(shí)，部分三四線城市則開始微調(diào)松綁。

7月19日，河南開封取消新建商品住房限售令的消息被刷屏。

開封成為繼太原、菏澤后，全國第三個(gè)取消限售的城市，也是第二個(gè)三線城市取消限售。

業(yè)內(nèi)人士人認(rèn)為，開封放開限售，是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)做出的決定，是“一城一策”的題中之義。未來可能會(huì)有其他類似開封這樣的城市調(diào)整行政政策，但不代表整體求穩(wěn)的市場(chǎng)和政策取向會(huì)發(fā)生變動(dòng)，如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)因此而熱起來，政策一定會(huì)回縮。

開封取消新房3年限售令

據(jù)大河報(bào)報(bào)道，近日，開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布文件《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實(shí)現(xiàn)及撤銷備案限制的函》，文件中顯示，為統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，提振市場(chǎng)信心，經(jīng)百城辦例會(huì)研究決定，現(xiàn)取消新建商品住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時(shí)限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時(shí)限。

開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員對(duì)媒體表示，正在印發(fā)文件，準(zhǔn)備下發(fā)各部門。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，開封發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制的函》充分體現(xiàn)了“一城一策”指導(dǎo)下的政策微調(diào)導(dǎo)向。通過此類政策調(diào)整，有助于形成更為合理的住房交易制度，對(duì)于促進(jìn)房源流通和提高交易效率。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，開封在2017年曾規(guī)定了房屋限售的制度，要求取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后滿三年才可以交易。限售制度一方面防范了部分炒房套現(xiàn)的做法，但另一方面也限制了部分房屋的流通性，對(duì)市場(chǎng)上的二手房供應(yīng)形成制約。取消此類房屋限售制度，有助于后續(xù)加快房屋的流通和增加二手房的供應(yīng)，對(duì)于抑制房價(jià)本身也有積極作用。

同時(shí)，原先的“退房項(xiàng)目一年內(nèi)不允許交易”的政策也取消了。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這利好部分退房項(xiàng)目的交易?！斑^去考慮到退房項(xiàng)目存在炒作的嫌疑，所以對(duì)于撤銷網(wǎng)簽備案的房源，1年內(nèi)不允許重新進(jìn)入交易市場(chǎng)。而現(xiàn)在此類制約減少，也有助于此類退房項(xiàng)目的重新交易，對(duì)于減少房企的庫存壓力等都有積極的作用?！彼f。

開封樓市進(jìn)入“冰冷期”

那么近年來開封的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況如何呢？

2018年9月26日，開封市人民政府市長高建軍在第十五屆人民代表大會(huì) 次會(huì)議上談到2014年以來本屆政府主要做的工作中提到——房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，恒大、綠城、碧桂園等入駐開封，市區(qū)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額年均分別增長 19.9%、29.1%。

不過，2017年開封發(fā)布的 嚴(yán)限售令，有史上 強(qiáng)“汴九條”之稱。限售政策主要以穩(wěn)定市場(chǎng)、控制房價(jià)、約束房企為主。2018年，開封樓市從上半年的“火爆期”進(jìn)入下半年的“冷淡期”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，限售令頒布后開封市場(chǎng)熱度有所下滑，之后保持低位運(yùn)行。經(jīng)過兩年多的調(diào)控時(shí)間，開封房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性及活躍度處于“冰冷期”。

據(jù)了解，今年3月，有市民向開封市市長投訴稱，開封恒大文旅城2018年6月開盤時(shí)，精裝修高層售價(jià)9500-10800元，2019年3月以特價(jià)房名義，以7200-8700元的價(jià)格，暴跌促銷，拋售房產(chǎn)，多次爆發(fā)業(yè)主大規(guī)模維權(quán)。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，開封是一個(gè)普通的三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不活躍，土地市場(chǎng)成交額有所降低，放松政策主要是為了刺激市場(chǎng)活躍度。

部分城市或跟進(jìn)微調(diào)政策

開封是繼太原、菏澤后，全國第三個(gè)取消限售的城市，也是第二個(gè)三線城市取消限售。

“從政策松綁看，全國2018年到2019年有接近10個(gè)城市針對(duì)限售、限購、二手房稅費(fèi)等政策執(zhí)行了微調(diào)松綁，另外，全國也有百城針對(duì)人才政策寬松，變相的出現(xiàn)了限購調(diào)整?！睆埓髠フf，2018年11月前，大部分樓市調(diào)控政策基本以收緊為主，而從2018年11月開始，各地樓市調(diào)控政策明顯減小，而大部分都是以寬松政策為主。但從2019月4月19日開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢(shì)，特別是5月、6月，房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)2個(gè)月超過40次。2019年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控高達(dá)251次，同比上漲了31%。

張大偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

不過，張大偉認(rèn)為，放開限售對(duì)于開封這類三線城市來說，實(shí)際影響不大，但心理影響大，對(duì)投資需求有一定影響，預(yù)計(jì)同類型的城市跟進(jìn)的可能性大。

貝殼研究院 市場(chǎng)分析師許小樂則表示，切勿對(duì)政策過度敏感。開封放開限售，是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)做出的決定，是“一城一策”的題中之義。城市分化、政策隔離，未來可能會(huì)有其他類似開封這樣的城市調(diào)整行政政策，但不代表整體求穩(wěn)的市場(chǎng)和政策取向會(huì)發(fā)生變動(dòng)，如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)因此而熱起來，政策一定會(huì)回縮。

對(duì)于未來可能有哪些城市會(huì)跟進(jìn)取消限售，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市中，包括啟東、長樂、惠州、珠海、常州、東莞、承德、揚(yáng)州、三亞、蕪湖、嘉興、無錫和保定等都有過限售政策，不排除后續(xù)也會(huì)有松綁樓市政策的可能，即取消限售或放寬限售的條件。

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