三天內(nèi)，兩個(gè)城市，兩則樓市調(diào)控信息引發(fā)輿論關(guān)注。  

12月10日，江蘇張家港傳出消息稱，不滿2年的房產(chǎn)可以正常過戶，當(dāng)?shù)貓?zhí)行兩年多的“限售令”已經(jīng)取消。就在消息迅速發(fā)酵時(shí)，張家港市房產(chǎn)交易中心的工作人員于次日向媒體表示，已經(jīng)停止上述操作，并恢復(fù)原來的過戶政策。  

12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)文，對(duì)商品房價(jià)格的構(gòu)成進(jìn)行規(guī)范，并將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關(guān)注。12月12日早間，長沙市發(fā)改委回應(yīng)稱，這是長沙2017年新政有效期滿后的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。  

在這兩則消息背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加分化的現(xiàn)實(shí)。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，與一二線城市相對(duì)不錯(cuò)的基本面相比，部分三四線市場(chǎng)正舉步維艱。  

11月72次政策調(diào)整  

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2019年1-11月，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)554次，比2018年同期增加了30%，頻率為歷史 。其中，僅11月就有72次政策調(diào)整。  

11月29日，佛山出臺(tái)新政，強(qiáng)調(diào)在佛山工作的本科以上學(xué)歷人才可購買一套住房，被認(rèn)定的相關(guān)“優(yōu)粵佛山卡”人才，更可直接購買兩套。  

11月末，天府新區(qū)成都管委會(huì)發(fā)布新政，強(qiáng)調(diào)直管區(qū)招商引資企業(yè)（機(jī)構(gòu)）員工、行政企事業(yè)單位員工、引進(jìn)（推薦）人才三類人員，購買直管區(qū)范圍內(nèi)的住房不受戶籍、社保繳納時(shí)限的限制。  

12月4日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布公告稱，將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。  

中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出，今年的樓市政策一直是雙向調(diào)控，既有放松，又有收緊。但近期來看，市場(chǎng)的下行壓力不可忽視。  

上海易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，40城住宅成交面積同比微增1%。但這種成績更多來自于房企的以價(jià)換量，對(duì)于此后的市場(chǎng)走勢(shì)，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，明年年初成交量可能進(jìn)一步下降。  

受樓市冷淡的影響，今年以來，房企拿地面積和金額都不及去年同期。多數(shù)城市的土地溢價(jià)率偏低，流拍、流標(biāo)數(shù)量較高。  

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，很多三四線城市已經(jīng)暗中對(duì)調(diào)控進(jìn)行了松綁，比如在拿地中給予優(yōu)惠，預(yù)售價(jià)格管制有所放松，政策執(zhí)行不甚嚴(yán)厲等等。  

太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或?qū)⑹切路渴袌?chǎng)的歷史大頂，后面幾年量跌價(jià)穩(wěn)將是大勢(shì)所趨。未來新房需求將從每年17億-18億平方米，向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。  

在近期的“第七屆鳳凰網(wǎng)全球華人不動(dòng)產(chǎn)盛典”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊也表示，經(jīng)過近二十年的高速發(fā)展，住房極度短缺已經(jīng)成為過去式，今后不太可能繼續(xù)保持高速增長。  

部分三四線市場(chǎng)被透支  

與成交量的沖高回落類似，市場(chǎng)分化的趨勢(shì)越發(fā)顯現(xiàn)。  

全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌將我國城市化進(jìn)程分為兩個(gè)階段，在 階段，人口從農(nóng)村向城市流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為同冷同熱，調(diào)整步伐相對(duì)一致；在第二階段，人口從中小城市向大城市流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為城市和區(qū)域的分化，即使同一區(qū)域內(nèi)的不同城市，樓市走向也可能截然相反。  

他認(rèn)為，當(dāng)前我國正處在城市化的第二階段。因此，過去“一刀切式”的調(diào)控政策不再適用，“一城一策”，乃至“一區(qū)一策”是主要的指導(dǎo)思想。  

以張家港為例，作為隸屬于江蘇蘇州的縣級(jí)市，如今張家港樓市已經(jīng)與蘇州市場(chǎng)出現(xiàn)分化。  

2017年8月，張家港出臺(tái)“限售令”，是蘇州 個(gè)啟動(dòng)限售政策的城市。當(dāng)年，張家港樓市炙手可熱，不僅土地價(jià)格連創(chuàng)新高，住宅成交量也達(dá)到276萬平方米，住宅均價(jià) 破萬。  

“限售令”立竿見影。根據(jù)上海易居研究院的數(shù)據(jù)，2018年，在市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加的背景下，張家港的住宅成交量同比減少18%，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì)。2019年1-11月，張家港住宅成交量僅為164萬平方米，同比下跌29%。張家港也成為今年蘇州縣級(jí)市里 個(gè)成交量同比下滑的城市。  

“2019年上半年蘇州市區(qū)市場(chǎng)熱度完全沒有蔓延到張家港?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)總結(jié)。與張家港試圖松綁調(diào)控相比，今年蘇州已經(jīng)兩次升級(jí)調(diào)控政策。  

在土地市場(chǎng)，2019年前11月張家港成交的30宗各類涉宅地塊中，只有3宗為溢價(jià)成交，其余均為底價(jià)成交。  

上海易居研究院指出，近幾年，張家港市區(qū)商品住宅成交的套均面積持續(xù)穩(wěn)定在144平方米左右，可見張家港不是外來投資投機(jī)活躍的市場(chǎng)，而是一個(gè)本地居民內(nèi)生需求主導(dǎo)的改善型市場(chǎng)。  

所以，“這兩年張家港市場(chǎng)成交量的下行，未必是限售所致，更大的原因是其作為縣級(jí)城市需求局限性所帶來”。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的角度，張家港取消限售政策在情理之中，但無論取消還是恢復(fù)，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響并不大。  

前述房企人士表示，過去兩年來，很多三四線市場(chǎng)被透支，如今正進(jìn)入一個(gè)階段性的衰退期。  

太平洋證券也指出，過去三四年新房成交連年超預(yù)期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實(shí)是透支的未來的城鎮(zhèn)化需求（縣城遷徙到地級(jí)市，地級(jí)市遷徙到省會(huì)城市，老城區(qū)遷徙到新城區(qū)）。對(duì)于這些區(qū)域，還需一定時(shí)間進(jìn)行“休養(yǎng)生息”。

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