貸款利率并軌啟動(dòng)后，影響 為廣泛的個(gè)人住房貸款利率的調(diào)整政策終于明確。

8月25日，央行發(fā)布公告稱(chēng)，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放的首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際 利率水平基本相當(dāng)，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

1、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。 10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

2、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。 央行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。 銀行在此基礎(chǔ)上合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值在合同期限內(nèi)固定不變。

3、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。 重定價(jià)周期 短為1年。 利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為 近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

4、商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。 公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

要點(diǎn)一：房貸利率短期內(nèi)不會(huì)因?yàn)槎▋r(jià)基準(zhǔn)切換而下降

雖然LPR改革是為了降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，且8月20日公布的改革后 報(bào)價(jià)結(jié)果也確實(shí)較相應(yīng)期限的貸款基準(zhǔn)利率有所下降，但需要強(qiáng)調(diào)的是，本次LPR改革主要惠及的是企業(yè)部門(mén)的融資成本下降，對(duì)于居民部門(mén)來(lái)說(shuō)實(shí)際影響并不大。尤其是在近期房地產(chǎn)調(diào)控再次趨嚴(yán)的背景下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會(huì)下降，甚至還會(huì)進(jìn)一步小幅上升。

一股份行中層人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，小微企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款的利率都主要是根據(jù)供求關(guān)系確定，受基準(zhǔn)利率影響較少，銀行一般會(huì)先確定貸款實(shí)際利率，然后再貸款合同上倒推實(shí)際利率與基準(zhǔn)利率的倍數(shù)關(guān)系來(lái)填寫(xiě)貸款合同。因此，即便今后新發(fā)放貸款要求以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，但實(shí)際情況中短期內(nèi)對(duì)此類(lèi)貸款影響較小。

根據(jù)央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求。

也就是說(shuō)，官方規(guī)定了銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率的“下限”，即 近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR利率加點(diǎn)，而加點(diǎn)的“下限”則有兩部分組成， 部分是央行規(guī)定的全國(guó) 標(biāo)準(zhǔn)，第二部分是央行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

具體來(lái)說(shuō)，央行公告稱(chēng)：

1、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

2、央行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

央行相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際 利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

前后對(duì)比看，對(duì)首套房定價(jià)基準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，8月20日5年期以上LPR比4.9%的5年期貸款基準(zhǔn)利率只低了5bp；對(duì)二套房定價(jià)來(lái)說(shuō)，5.45%的“下限”利率水平相當(dāng)于為在5年期基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮11%，比目前大部分城市執(zhí)行的基準(zhǔn)上浮20%要低。

但這是否就意味著新發(fā)放的住房貸款利率就會(huì)比原來(lái)的有所降低呢？短期內(nèi)恐怕很難。

央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)前不久就明確表示，利率市場(chǎng)化重點(diǎn)是要降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)7月30日中央政治局會(huì)議的要求，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。房貸利率由參考基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，但 出來(lái)的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定。

“這次利率并軌改革，房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降?！眲?guó)強(qiáng)稱(chēng)。

進(jìn)入7月以來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策再次趨嚴(yán)，不少城市的首套房貸利率有所上調(diào)。據(jù)融360分析師李萬(wàn)賦分析，一方面，未來(lái)銀行將加速調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源，并將更多的信貸資金投向國(guó)家目前鼓勵(lì)的制造業(yè)、中小微企業(yè)等方向；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松，資金環(huán)境較為緊張，未來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘欣^續(xù)收緊房貸政策。

此外，對(duì)于存量住房貸款利率將如何調(diào)整？央行表示仍按原合同約定執(zhí)行。不過(guò)，不少分析人士認(rèn)為，未來(lái)存量貸款合同也會(huì)逐步有序地切換定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，央行行長(zhǎng)易綱就曾表示，貸款利率實(shí)際上已經(jīng)放開(kāi)，但仍可進(jìn)一步探索改革思路，如研究不再公布貸款基準(zhǔn)利率等。中信證券研究所副所長(zhǎng)明明曾對(duì)券商中國(guó)記者表示，貸款利率并軌初期，存量貸款合同不適合“一刀切”地切換。初期可考慮分品種、分期限分步推進(jìn)存量貸款合同的切換。從貸款品種看， 先調(diào)整企業(yè)貸款，因?yàn)槠髽I(yè)貸款規(guī)模相對(duì)集中，企業(yè)接受度更高；一段時(shí)間后再調(diào)整居民貸款尤其是住房按揭貸款。從貸款期限看，可考慮先調(diào)整短期貸款，再調(diào)整長(zhǎng)期貸款。

要點(diǎn)二：基準(zhǔn)利率“打折”的住房貸款利率一去不復(fù)返

雖然央行方面表示，與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。但由于房地產(chǎn)政策“因城施策”，對(duì)于不同城市的實(shí)際影響會(huì)有所不同。

央行規(guī)定，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。這意味著過(guò)去及現(xiàn)在部分城市還存在的首套房利率降至基準(zhǔn)以下的“打折”情況將一去不復(fù)返。

以上海為例，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，7月上海首套房貸款平均利率為4.84％，環(huán)比下降7個(gè)基點(diǎn)，上海地區(qū)首套房貸利率降至基準(zhǔn)以下，超越廈門(mén)成為全國(guó) 。上海地區(qū)監(jiān)測(cè)的30家銀行分支機(jī)構(gòu)中，7家銀行在7月下調(diào)了首套房貸款利率，3家銀行有所上調(diào)。調(diào)整后，執(zhí)行基準(zhǔn)利率95折（即4.655%）的銀行數(shù)量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。

因此，10月8日起在上海新發(fā)放的首套房住房貸款利率， 也要4.85%，比基準(zhǔn)95折的4.655%水平要高出0.195個(gè)百分點(diǎn)。

要點(diǎn)三：新發(fā)放的住房貸款利率可以每年調(diào)整一次

雖然今后再無(wú)基準(zhǔn)利率“打折”的住房貸款利率，但并不意味著長(zhǎng)期看住房貸款利率不會(huì)下調(diào)。按照規(guī)定，新發(fā)放的住房貸款利率每年會(huì)有一次調(diào)整的機(jī)會(huì)。

央行公告稱(chēng)，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期 短為1年。

利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定， 短為1年， 長(zhǎng)為合同期限。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為 近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

不過(guò)，值得注意的是，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分 于定價(jià)基準(zhǔn)部分，即 近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR，而對(duì)于在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。

改革后的LPR報(bào)價(jià)周期變?yōu)槊吭碌?0日更新一次。對(duì)住房貸款借款人來(lái)說(shuō)，今后貸款利率可以每年調(diào)整一次，有分析認(rèn)為，雖然在“房住不炒”的政策基調(diào)下，中短期內(nèi)房貸利率難以下降，但長(zhǎng)期看，隨著全球央行再次進(jìn)入貨幣寬松周期，利率將延續(xù)下行趨勢(shì)，相應(yīng)的，LPR的變動(dòng)趨勢(shì)也會(huì)是緩慢下行，會(huì)帶動(dòng)貸款利率下行。

因此，新發(fā)放的住房貸款利率可以每年有一次根據(jù) LPR報(bào)價(jià)的調(diào)整機(jī)會(huì)，長(zhǎng)期看，對(duì)減少借款人的綜合利息支出或是利好。

（原標(biāo)題：央行重磅！個(gè)人住房貸款迎重大調(diào)整，房貸利率告別打折時(shí)代，LPR成定價(jià)基準(zhǔn)，這三大要點(diǎn)關(guān)乎"房奴"錢(qián)袋子）

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