根據(jù)央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

記者近日走訪多家樓盤，并未發(fā)現(xiàn)有大量購房者趕在新政執(zhí)行前購房或申請貸款的現(xiàn)象。近期有購房計劃的李小姐也告訴記者，了解到房貸利率會有變化，但據(jù)銀行和中介分析對其購房不會造成太大影響， 看重因素還是房價本身。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)，廣州、深圳等地的部分銀行，對新增房貸業(yè)務開始采用LPR進行利率報價，已受理未獲批的業(yè)務，用戶可以在以基準利率為定價基準的老合同和以LPR為定價基準的新合同之間進行選擇。

加點下限并非一成不變

某銀行住房貸款部門工作人員向記者表示，目前暫未收到總部下發(fā)的 房貸利率的執(zhí)行細則，但預計與當前執(zhí)行利率方案，即首套基準上浮10%不會相差太大。

北京、上海地區(qū)房屋中介也向記者表示，暫未收到各家銀行正式下達的通知。但廣州地區(qū)鏈家房屋銷售經理人告訴記者，“雖然沒有官方消息，但有消息稱各銀行具體的方案會在15號左右公布，中小銀行預計會按照四大行的方案執(zhí)行，首套利率相較之前略高，但實際情況還需等銀行公布?！?/p>

據(jù)了解，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。

事實上，在此前房貸計算方式上，乘法方式會顯現(xiàn)出很多弊端，當基準利率處于低位時，被乘后效應會相應變小。用LPR加點的方式之后，就可以解決效應變小的問題，使計算方式更為直觀。

按照8月25日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%，該水平與北京市當前主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本一致?！斑@次定價水平的確定是基于實現(xiàn)與LPR對接，同時也考慮了北京地區(qū)房地產金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?！敝槿耸糠Q。

值得注意的是，此次確定的加點下限并非一成不變。上述人士介紹，會根據(jù)北京市房地產形勢的變化和LPR的波動情況，指導北京地區(qū)利率定價自律機制適時適度地調整個人住房貸款利率加點的下限。

房貸大行基本準備就緒

央行公告稱，新的個人住房貸款利率政策將從10月8日開始執(zhí)行。這位人士表示，“在此之前，將指導相應的銀行修改貸款合同、改造升級系統(tǒng)和組織員工培訓。在10月8日之前，簽訂商業(yè)性住房貸款的合同中可以選擇基準利率作為定價基準。如果部分銀行已經準備就緒，在和借款人協(xié)商一致后，可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率?！?/p>

房貸業(yè)務占比較多的工商銀行和建設銀行，已開展了相應的工作。

中國工商銀行個人金融業(yè)務部副總經理任西明表示，目前主要開展了三方面工作：

一是當前工行印發(fā)了關于進一步加強貸款市場報價利率應用的意見，對分行進行了安排和部署。

二是在制度層面，主要涉及到個人貸款的管理辦法中利率條款的修訂，比如要增加LPR的定價方式，9月中下旬可以完成文件的印發(fā)。

三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進行系統(tǒng)測試，9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準備工作。

建行則主要開展了六方面工作，中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹：

一是研究制定業(yè)務實施細節(jié)，具體包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調整方式、加點數(shù)值確定規(guī)則等。

二是修改貸款合同。對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務合同的利率等相關條款進行修訂。

三是系統(tǒng)改造。目前在加緊推進業(yè)務系統(tǒng)中LPR定價參數(shù)的調整和文本的變更等功能的開發(fā)實施。9月20日左右可以全面開放實施。

四是全面推進部署。已經召集分行研究落實，指導分行做好LPR利率轉換準備工作。

五是組織員工培訓。目前已經啟動各級業(yè)務培訓，幫助一線業(yè)務人員和業(yè)務管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定、業(yè)務辦理流程和系統(tǒng)操作方法，切實為客戶提供優(yōu)質服務。

六是做好客戶執(zhí)行工作。目前已經研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等，已經完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準備。

避免沖擊房地產市場

也有不少市場人士提出，拉長周期看，未來LPR在一定程度上會向下浮動，會否使得房貸利率也會一路走低？

多位人士認為，LPR變了但加點不變，確實會使房貸情況發(fā)生變化。當前房地產調控強調分城施策，會存在供需變化的情況，但各地的市場利率定價自律機制也在此過程中會發(fā)揮非常重要的作用。

事實上，如果出現(xiàn)個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當?shù)胤康禺a市場矛盾比較緊張，那么市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。LPR所反映的是貸款市場的趨勢，同時房地產市場的趨勢也會反映在LPR趨勢上，這是一個互相作用的過程。

據(jù)知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，下周或將相應落地。

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