根據(jù)央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

記者近日走訪多家樓盤，并未發(fā)現(xiàn)有大量購(gòu)房者趕在新政執(zhí)行前購(gòu)房或申請(qǐng)貸款的現(xiàn)象。近期有購(gòu)房計(jì)劃的李小姐也告訴記者，了解到房貸利率會(huì)有變化，但據(jù)銀行和中介分析對(duì)其購(gòu)房不會(huì)造成太大影響， 看重因素還是房?jī)r(jià)本身。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，廣州、深圳等地的部分銀行，對(duì)新增房貸業(yè)務(wù)開(kāi)始采用LPR進(jìn)行利率報(bào)價(jià)，已受理未獲批的業(yè)務(wù)，用戶可以在以基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)的老合同和以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的新合同之間進(jìn)行選擇。

加點(diǎn)下限并非一成不變

某銀行住房貸款部門工作人員向記者表示，目前暫未收到總部下發(fā)的 房貸利率的執(zhí)行細(xì)則，但預(yù)計(jì)與當(dāng)前執(zhí)行利率方案，即首套基準(zhǔn)上浮10%不會(huì)相差太大。

北京、上海地區(qū)房屋中介也向記者表示，暫未收到各家銀行正式下達(dá)的通知。但廣州地區(qū)鏈家房屋銷售經(jīng)理人告訴記者，“雖然沒(méi)有官方消息，但有消息稱各銀行具體的方案會(huì)在15號(hào)左右公布，中小銀行預(yù)計(jì)會(huì)按照四大行的方案執(zhí)行，首套利率相較之前略高，但實(shí)際情況還需等銀行公布?！?/p>

據(jù)了解，北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。

事實(shí)上，在此前房貸計(jì)算方式上，乘法方式會(huì)顯現(xiàn)出很多弊端，當(dāng)基準(zhǔn)利率處于低位時(shí)，被乘后效應(yīng)會(huì)相應(yīng)變小。用LPR加點(diǎn)的方式之后，就可以解決效應(yīng)變小的問(wèn)題，使計(jì)算方式更為直觀。

按照8月25日公布的五年期LPR4.85%的水平計(jì)算，北京市首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%，該水平與北京市當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本一致?！斑@次定價(jià)水平的確定是基于實(shí)現(xiàn)與LPR對(duì)接，同時(shí)也考慮了北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?！敝槿耸糠Q。

值得注意的是，此次確定的加點(diǎn)下限并非一成不變。上述人士介紹，會(huì)根據(jù)北京市房地產(chǎn)形勢(shì)的變化和LPR的波動(dòng)情況，指導(dǎo)北京地區(qū)利率定價(jià)自律機(jī)制適時(shí)適度地調(diào)整個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)的下限。

房貸大行基本準(zhǔn)備就緒

央行公告稱，新的個(gè)人住房貸款利率政策將從10月8日開(kāi)始執(zhí)行。這位人士表示，“在此之前，將指導(dǎo)相應(yīng)的銀行修改貸款合同、改造升級(jí)系統(tǒng)和組織員工培訓(xùn)。在10月8日之前，簽訂商業(yè)性住房貸款的合同中可以選擇基準(zhǔn)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)。如果部分銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，在和借款人協(xié)商一致后，可以選擇按照LPR加點(diǎn)方式來(lái)確定貸款利率?！?/p>

房貸業(yè)務(wù)占比較多的工商銀行和建設(shè)銀行，已開(kāi)展了相應(yīng)的工作。

中國(guó)工商銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明表示，目前主要開(kāi)展了三方面工作：

一是當(dāng)前工行印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率應(yīng)用的意見(jiàn)，對(duì)分行進(jìn)行了安排和部署。

二是在制度層面，主要涉及到個(gè)人貸款的管理辦法中利率條款的修訂，比如要增加LPR的定價(jià)方式，9月中下旬可以完成文件的印發(fā)。

三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個(gè)人住房貸款選擇LPR的定價(jià)模式。目前正在進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試，9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作。

建行則主要開(kāi)展了六方面工作，中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹：

一是研究制定業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)節(jié)，具體包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調(diào)整方式、加點(diǎn)數(shù)值確定規(guī)則等。

二是修改貸款合同。對(duì)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進(jìn)行修訂。

三是系統(tǒng)改造。目前在加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中LPR定價(jià)參數(shù)的調(diào)整和文本的變更等功能的開(kāi)發(fā)實(shí)施。9月20日左右可以全面開(kāi)放實(shí)施。

四是全面推進(jìn)部署。已經(jīng)召集分行研究落實(shí)，指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作。

五是組織員工培訓(xùn)。目前已經(jīng)啟動(dòng)各級(jí)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，幫助一線業(yè)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定、業(yè)務(wù)辦理流程和系統(tǒng)操作方法，切實(shí)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

六是做好客戶執(zhí)行工作。目前已經(jīng)研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問(wèn)答題庫(kù)等，已經(jīng)完成了政策過(guò)渡期間客戶答疑工作的準(zhǔn)備。

避免沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)

也有不少市場(chǎng)人士提出，拉長(zhǎng)周期看，未來(lái)LPR在一定程度上會(huì)向下浮動(dòng)，會(huì)否使得房貸利率也會(huì)一路走低？

多位人士認(rèn)為，LPR變了但加點(diǎn)不變，確實(shí)會(huì)使房貸情況發(fā)生變化。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)分城施策，會(huì)存在供需變化的情況，但各地的市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也在此過(guò)程中會(huì)發(fā)揮非常重要的作用。

事實(shí)上，如果出現(xiàn)個(gè)別城市因?yàn)長(zhǎng)PR變化帶來(lái)房貸利率變化，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)矛盾比較緊張，那么市場(chǎng)利率指導(dǎo)就會(huì)相對(duì)頻繁一些，比如一兩個(gè)月就會(huì)調(diào)整一次。LPR所反映的是貸款市場(chǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)也會(huì)反映在LPR趨勢(shì)上，這是一個(gè)互相作用的過(guò)程。

據(jù)知情人士透露，當(dāng)前已有13個(gè)省市部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，下周或?qū)⑾鄳?yīng)落地。

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