新的個(gè)人住房貸款利率政策將從10月8日起正式執(zhí)行。中國(guó)證券報(bào)記者獲悉，目前已有13個(gè)省市部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，有望近期落地。一些房貸業(yè)務(wù)占比較多的大型銀行已基本準(zhǔn)備就緒，而大行公布的實(shí)施方案預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)中小銀行起到一定示范作用。

業(yè)界普遍認(rèn)為，房貸利率新老政策將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，換“錨”之后，房貸利率不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌。

加點(diǎn)下限非一成不變

某銀行住房貸款部門(mén)工作人員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前暫未收到總部下發(fā)的房貸利率新政執(zhí)行細(xì)則，但預(yù)計(jì)與當(dāng)前執(zhí)行的方案，即首套房房貸按基準(zhǔn)上浮10%不會(huì)相差太多。

北京、上海房屋中介機(jī)構(gòu)向中國(guó)證券報(bào)記者表示，暫未收到各家銀行正式下達(dá)的通知。但有廣州鏈家房屋銷(xiāo)售經(jīng)理人告訴記者，“有消息稱，各銀行的執(zhí)行方案會(huì)在15日左右公布，中小銀行預(yù)計(jì)會(huì)按照四大行的方案執(zhí)行，首套利率相較之前會(huì)略高一些，但實(shí)際情況仍待確認(rèn)?！?/p>

據(jù)悉，北京新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。

事實(shí)上，在此前房貸計(jì)算方式上，乘法方式出現(xiàn)很多弊端，當(dāng)基準(zhǔn)利率處于低位時(shí)，被乘后效應(yīng)會(huì)相應(yīng)變小。改用LPR加點(diǎn)的方式，可以解決效應(yīng)變小的問(wèn)題，使得計(jì)算方式更為直觀。

按照 近一次公布的五年期LPR（4.85%）計(jì)算，北京首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%，該水平與當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本相當(dāng)。“這次定價(jià)水平的確定主要是為了實(shí)現(xiàn)與LPR掛鉤，同時(shí)考慮了保持北京房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性需要?！敝槿耸糠Q。

值得注意的是，此次確定的加點(diǎn)下限并非是一成不變的。上述人士介紹，未來(lái)將根據(jù)北京房地產(chǎn)形勢(shì)變化和LPR波動(dòng)情況，指導(dǎo)利率定價(jià)自律機(jī)制適時(shí)適度調(diào)整個(gè)人住房貸款利率的加點(diǎn)下限。

大行基本準(zhǔn)備就緒

央行公告稱，新的個(gè)人住房貸款利率政策將從10月8日起執(zhí)行。上述人士表示，“在此之前，將指導(dǎo)相應(yīng)銀行修改貸款合同、改造升級(jí)系統(tǒng)和組織員工培訓(xùn)。在10月8日之前，簽訂商業(yè)性住房貸款的合同中可選擇基準(zhǔn)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)。如果部分銀行已準(zhǔn)備就緒，在和借款人協(xié)商一致后可選擇按照LPR加點(diǎn)方式來(lái)確定貸款利率?！?/p>

房貸業(yè)務(wù)占比較多的工商銀行和建設(shè)銀行均已開(kāi)展相應(yīng)工作。

中國(guó)工商銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明表示，目前主要開(kāi)展三方面工作：一是印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率應(yīng)用的意見(jiàn)，對(duì)分行落實(shí)進(jìn)行了安排和部署。二是制度層面，主要涉及個(gè)人貸款管理辦法中利率條款的修訂，如增加LPR的定價(jià)方式，9月中下旬可以完成文件的印發(fā)。三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個(gè)人住房貸款選擇LPR的定價(jià)模式。目前正在進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試，9月中下旬可完成該系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作。

建行也陸續(xù)開(kāi)展多方面工作。中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹：一是研究制定業(yè)務(wù)實(shí)施細(xì)節(jié)，具體包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調(diào)整方式、加點(diǎn)數(shù)值確定規(guī)則等。二是修改貸款合同。三是系統(tǒng)改造。加緊推進(jìn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)中LPR定價(jià)參數(shù)調(diào)整和文本變更等功能的開(kāi)發(fā)實(shí)施。四是全面推進(jìn)部署。已召集分行研究落實(shí)，指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準(zhǔn)備工作。五是組織員工培訓(xùn)。六是做好客戶執(zhí)行工作。

避免沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)

有不少市場(chǎng)人士提出疑問(wèn)，拉長(zhǎng)周期看，未來(lái)LPR可能會(huì)向下浮動(dòng)，會(huì)否導(dǎo)致房貸利率也一路走低？多位人士認(rèn)為，如果LPR變化但加點(diǎn)不變，確實(shí)會(huì)使得房貸利率發(fā)生變化。但當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)因城施策，各地市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制也會(huì)在利率確定過(guò)程中發(fā)揮重要作用。

事實(shí)上，如果出現(xiàn)個(gè)別城市因?yàn)長(zhǎng)PR變化帶來(lái)房貸利率變化，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)矛盾比較緊張，那么市場(chǎng)利率指導(dǎo)就會(huì)相對(duì)頻繁一些，比如一兩個(gè)月就會(huì)調(diào)整一次。LPR所反映的是貸款市場(chǎng)的趨勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)也會(huì)反映在LPR趨勢(shì)上。

據(jù)知情人士透露，當(dāng)前已有13個(gè)省市部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作，下周有望落地。

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