住房租賃關(guān)乎城市吸引力，關(guān)乎人民福祉，是解決新市民住房問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要途徑。過(guò)去幾年，住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，租房中介如雨后春筍般涌現(xiàn)，租賃房源供應(yīng)量隨之增加，租賃需求得到滿(mǎn)足。但同時(shí)，惡意抬價(jià)、虛假房源、違規(guī)隔斷、裝修污染超標(biāo)等亂象也頻繁出現(xiàn)，令不少租房者苦不堪言。

　　為解決住房租賃行業(yè)難點(diǎn)、痛點(diǎn)問(wèn)題，維護(hù)租戶(hù)合法權(quán)益，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期多次召開(kāi)整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作推進(jìn)會(huì)，對(duì)住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象整治工作做出部署，并提出加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期已有包括內(nèi)蒙古、陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長(zhǎng)春、南寧等多地相繼出臺(tái)住房租賃新規(guī)，通過(guò)增加房源供給、規(guī)范市場(chǎng)管理、打擊黑中介等措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展；越來(lái)越多的城市開(kāi)展住房租賃專(zhuān)項(xiàng)檢查，精準(zhǔn)出擊，通過(guò)罰款、下線整改等方式整治住房租賃行業(yè)亂象。

　　部分規(guī)模化中介管理能力遭疑

　　一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式被稱(chēng)為“二房東”，即通過(guò)租房差價(jià)盈利的一類(lèi)新型“中介”?！吨袊?guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，當(dāng)前，不管是租客還是業(yè)主，都傾向于通過(guò)長(zhǎng)租平臺(tái)找房或托管房屋。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，六成租客更傾向于通過(guò)長(zhǎng)租平臺(tái)租房，業(yè)主與中介機(jī)構(gòu)——自如簽約的房屋平均托管時(shí)長(zhǎng)，由2017年的3.2年增長(zhǎng)至5.06年，超過(guò)95%的業(yè)主希望平臺(tái)對(duì)房屋進(jìn)行裝配升級(jí)后再出租。與傳統(tǒng)中介不同，托管給長(zhǎng)租公寓不僅不用負(fù)責(zé)裝修、管理、打掃，還能獲得比直接出租更高的租金，這正是不少業(yè)主愿意將房屋交付中介管理的原因。

　　住宅租賃市場(chǎng)的快速擴(kuò)張與長(zhǎng)租公寓的急速發(fā)展緊密相連。租賃需求主要來(lái)自流動(dòng)人口，《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2018年，中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)超過(guò)2億，租房群眾達(dá)1.8億，顯示出住房租賃市場(chǎng)需求之巨。

　　培養(yǎng)以長(zhǎng)租公寓為代表的住房租賃市場(chǎng)，成為從供給側(cè)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的一項(xiàng)重要舉措，得到了來(lái)自中央和地方各項(xiàng)政策的支持。中商產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告指出，自2015年開(kāi)始，有關(guān)長(zhǎng)租的政策紅利不斷釋放，中央多次出臺(tái)文件專(zhuān)門(mén)扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，明確加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)的發(fā)展。地方隨之跟進(jìn)，截至2017年年底，共有20多個(gè)?。ㄖ陛犑校┏雠_(tái)相關(guān)鼓勵(lì)扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策。

　　政策推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓受到資本青睞，大量資金涌入該領(lǐng)域，有的被投進(jìn)既有品牌，更多的是用來(lái)創(chuàng)立新的品牌公寓。從房地產(chǎn)中介，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，到酒店運(yùn)營(yíng)商紛紛試水，形成了集中式與分散式2種模式。集中式長(zhǎng)租公寓以萬(wàn)科泊寓、YOU＋、魔方為代表，指租賃企業(yè)包下整棟樓來(lái)進(jìn)行翻新裝修后再統(tǒng)一出租；分散式長(zhǎng)租公寓即由租賃平臺(tái)從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理，以自如、青客、優(yōu)客逸家為代表。

　　然而作為新興行業(yè)，長(zhǎng)租公寓尚未形成系統(tǒng)成熟的管理模式。不少企業(yè)管理能力與房源數(shù)量、市場(chǎng)占有額增長(zhǎng)速度不匹配，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)各類(lèi)亂象叢生。長(zhǎng)租公寓“爆雷”、租金上漲等問(wèn)題頻現(xiàn)報(bào)端，盈利壓力下出現(xiàn)的“甲醛房”、“租金貸”飽受詬病，人們對(duì)居住安全的憂慮日益加重。

　　“虛假房源”問(wèn)題則更為普遍。與龐大的市場(chǎng)需求相比，房東直租房少之又少，導(dǎo)致租客只能求助中介。不少有過(guò)租房經(jīng)歷的人表示，通過(guò)中介租房看似便捷，但經(jīng)常出現(xiàn)看中的房子實(shí)際上已經(jīng)租出去、對(duì)方提出要大幅加價(jià)或趁機(jī)介紹其他房源、實(shí)際情況與圖片和文字描述落差大等情況，很難快速找到真正合適的房子。

　　小型中介違規(guī)成本低

　　除了大規(guī)模租賃中介存在管理失當(dāng)問(wèn)題，在中央和地方政府發(fā)布的住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治通報(bào)名單中，不知名小型中介的 數(shù)量遠(yuǎn)超大規(guī)模租賃企業(yè)，且不少小中介違法、違規(guī)行為更為嚴(yán)重。

　　根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日披露的租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)典型案例，有“黑中介”蓄意制造房源緊張假象，在租賃合同中設(shè)置明顯不利于承租人的條款，騙取承租人交納多種押金，房屋出租后雇人酒后滋事，迫使承租人提前搬離，主動(dòng)違約放棄押金租金；有中介違規(guī)開(kāi)展租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，誘導(dǎo)承租人簽訂嵌套租賃消費(fèi)貸款條款的租賃合同，租賃合同解除后仍自動(dòng)扣除承租人租金；有中介在未經(jīng)出租人委托的情況下，擅自對(duì)外發(fā)布房源信息；也有中介“高收低租”后克扣租金等，給承租人造成嚴(yán)重?fù)p失。

　　鏈家網(wǎng)CCO（ 內(nèi)容官）徐東華此前指出，“黑中介”產(chǎn)生主要有4點(diǎn)原因：一是企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低、經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，有時(shí)處于監(jiān)管視線之外；二是消費(fèi)者防范意識(shí)不強(qiáng)；三是違規(guī)成本較低，一經(jīng)查處，通常是同一批人改頭換面后另起爐灶；四是房屋租賃服務(wù)交付周期長(zhǎng)、規(guī)模化企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本比靈活的小中介高很多，房屋租賃中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是品牌企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致靠低價(jià)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的“黑中介”還有存活空間。

　　不少法律界人士也認(rèn)為，當(dāng)前租賃中介準(zhǔn)入與違法成本過(guò)低，導(dǎo)致租賃中介質(zhì)量參差不齊，產(chǎn)生問(wèn)題后可以很快注銷(xiāo)，或是短時(shí)間內(nèi)改頭換面、另起爐灶，加大了對(duì)“黑中介”的打擊與治理難度。

　　重拳出擊背后 長(zhǎng)效機(jī)制亟待完善

　　為治理租賃市場(chǎng)亂象、維護(hù)承租人合法權(quán)益，中央和地方近來(lái)動(dòng)作頻繁，從召開(kāi)座談會(huì)議，到組織專(zhuān)項(xiàng)檢查行動(dòng)，約談租賃企業(yè)，打出一套整治“組合拳”，對(duì)住房租賃市場(chǎng)亂象形成了威懾。

　　9月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治工作推進(jìn)會(huì)，強(qiáng)調(diào)要通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)整治，糾正和查處住房租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，堅(jiān)決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象。11月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門(mén)公布了各地在整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象中查處的7起違法違規(guī)典型案例。

　　在地方，各地紛紛開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查與整治活動(dòng)。一線城市如北京、上海、深圳已開(kāi)始行動(dòng)。北京市在 批專(zhuān)項(xiàng)整治漠視侵害群眾利益問(wèn)題工作中，清理整治違法群租房5224處，下架各類(lèi)違法違規(guī)房源信息102萬(wàn)余條，查處380家存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。上海、深圳都在近期部署了開(kāi)展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專(zhuān)項(xiàng)整治工作。

　　武漢、杭州、南京、成都在內(nèi)的非一線城市也積極推進(jìn)。以武漢為例，武漢房管局近日公布了住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象整治工作成果。今年以來(lái)，武漢已分批集中清理815家房產(chǎn)租賃中介，暫停52家機(jī)構(gòu)網(wǎng)簽功能和152個(gè)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員UK使用權(quán)限。

　　行業(yè)亦積極自查，行業(yè)協(xié)會(huì)積極發(fā)揮作用。在中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)舉辦的全國(guó)住房租賃中介機(jī)構(gòu)“守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)”公開(kāi)承諾活動(dòng)上，針對(duì)住房租賃中群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題，100家住房租賃中介機(jī)構(gòu)簽署了承諾，包含不發(fā)布虛假房源信息、不違規(guī)收費(fèi)及惡意克扣押金、不暴力驅(qū)逐租客等9項(xiàng)內(nèi)容。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)和廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)組織召開(kāi)了住房租賃中介機(jī)構(gòu)“守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)”公開(kāi)承諾大會(huì)，400余家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)房源信息發(fā)布平臺(tái)企業(yè)參加大會(huì)并簽署承諾書(shū)，承諾不發(fā)布虛假房源信息、不賺取租金差價(jià)等。

　　專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)效果顯著，在全國(guó)刮起一陣“整治”旋風(fēng)。但同時(shí)也存在整治效果不持續(xù)、無(wú)法根除亂象之隱憂。9月19日召開(kāi)的會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出要加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，不斷優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，讓群眾租房更安心。9月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再度召開(kāi)整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作推進(jìn)會(huì)，對(duì)各地開(kāi)展整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作提出明確要求，其中提到要做到標(biāo)本兼治，把“當(dāng)下改”與“長(zhǎng)久立”結(jié)合起來(lái)，對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)研究，把專(zhuān)項(xiàng)整治中形成的好經(jīng)驗(yàn)好做法用制度形式固化好。

　　在密集調(diào)控的背景下，住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)效治理機(jī)制如何落地更為引人關(guān)注。恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊發(fā)文指出，對(duì)于繼續(xù)推進(jìn)租售并舉的住房供應(yīng)體系，需要強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范行業(yè)運(yùn)行；落實(shí)地方政府管理本地區(qū)租賃住房市場(chǎng)的主體責(zé)任，提高中介從業(yè)門(mén)檻，建立行業(yè)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，披露管理機(jī)構(gòu)和人員的信用信息，限制機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張規(guī)模，設(shè)立營(yíng)業(yè)保證金制度，嚴(yán)懲管理機(jī)構(gòu)欺詐行為。

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