隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，行業(yè)增速開始放緩，房企盈利空間再被壓縮。為謀求新的利潤增長點，多元化業(yè)務(wù)布局已成房企不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

自2013年起，眾多房企就開始多元化布局，“去地產(chǎn)化”口號不時響起。 近幾年多元化已經(jīng)儼然成為一股行業(yè)“潮流”，去年還曾被認為是房地產(chǎn)行業(yè)多元化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年。行至2019，房企多元化之路如何？

包羅萬象的多元化

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單中排名在前30位的房地產(chǎn)企業(yè)都在進行多元化布局。另據(jù)克而瑞《2019房地產(chǎn)多元投資全景報告》統(tǒng)計，2018年 00房企97%布局了多元化業(yè)務(wù)。

在目前的頭部房企中，以純地產(chǎn)開發(fā)定位的企業(yè)已經(jīng)越來越少。長租公寓、文旅融合、教育、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機器人、大健康、新能源汽車……一時間，房企多元化布局呈現(xiàn)出“擼起袖子加油干”的美好前景。

在此之下，多元化賽道越發(fā)擁擠，而龍頭房企在這場較量中，已邁出搶先的步伐。

2019年，碧桂園董事局主席楊國強將集團重新定位為“全世界創(chuàng)造美好生活的高科技綜合性企業(yè)”，并明確地產(chǎn)、機器人、農(nóng)業(yè)三個發(fā)展重點。

恒大將新賽道鎖定在文旅、健康、新能源汽車領(lǐng)域。在備受關(guān)注的新能源汽車板塊，恒大已針對新能源汽車完成全方位布局。從收購NEVS51%股權(quán)，到入股動力電池企業(yè)卡耐新能源，再到收購泰特機電有限公司70%股份，恒大幾乎布局新能源汽車全部產(chǎn)業(yè)鏈條。

而地產(chǎn)界“好學(xué)生”萬科，于2014年正式開啟轉(zhuǎn)型之路，發(fā)力物業(yè)服務(wù)、長租公寓、商業(yè)開發(fā)、物流倉儲及產(chǎn)業(yè)園項目等。“對于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)來說，如果能抓住轉(zhuǎn)型的機會，新天地將比原來更加廣闊?！比f科曾說。

事實上，多元化發(fā)展的方向?qū)τ诜科髞碚f，憑借自身積累的資源與優(yōu)勢，進軍地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)是 選擇。房企也意識到了這一點，盡管在多元化進程的嘗試中包羅萬象，但多數(shù)房企選擇的仍是商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等“地產(chǎn)+”的方向的多元化業(yè)務(wù)。

以文旅地產(chǎn)為例，越來越多的房企將此作為開啟利潤增長點的新窗口，搶灘布局。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在百強房企中，已有50多家布局文旅地產(chǎn)，有近十家成立了專門的文旅公司（或集團），其中不乏恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利等地產(chǎn)巨頭。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云表示，宏觀市場的發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場多元化突圍的局面。在百強房地產(chǎn)企業(yè)中，已有九成涉足文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，試圖轉(zhuǎn)型突圍。在蔡云看來，房地產(chǎn)企業(yè)通常具有強大的資金基礎(chǔ)及經(jīng)驗積累，占據(jù)產(chǎn)業(yè)層面的制高點，可以通過這些積累去做其他產(chǎn)業(yè)的投資。同時，房企還有廣泛的C端客戶源，使新增長點具有核心競爭力。蔡云認為，規(guī)模性開發(fā)時代造就了房企的城市運營能力，而文旅地產(chǎn)則是開發(fā)商成為城市運營商、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

另外值得注意的是，在房地產(chǎn)下游，物業(yè)管理已經(jīng)成為房企業(yè)務(wù)分拆、多元化布局的重要突破點。

由于物業(yè)企業(yè)受政策波動影響很小，收入來源相對穩(wěn)定，其潛在價值正在逐漸被認知。從2014年到2017年，每年幾乎只有1-2家物業(yè)公司上市。而2018年節(jié)奏突然加快，物業(yè)企業(yè)扎堆赴港IPO已成為熱潮。據(jù)悉，2018年下半年至今，已有近20家物業(yè)公司在港股成功上市，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績可圈可點，凈利潤大都持續(xù)增長。

當然除了地產(chǎn)上下游之外，更加廣闊的、專業(yè)性強的“非地產(chǎn)”領(lǐng)域，也得到了房企，尤其是龍頭房企的偏愛，包括文娛、零售業(yè)、大健康、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、科技、體育等。特別是互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等風口領(lǐng)域，成為了大型房企多元化考慮的熱門行業(yè)。

房企多元化的背后：緊跟政策紅利

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加速，在行業(yè)銷量見頂和“房住不炒”政策基調(diào)下，僅靠土地、人口、城市紅利實現(xiàn)擴張的時光一去不返。根據(jù)樂居財經(jīng)此前一項統(tǒng)計，2019年前三季度，A股上市房企平均凈資產(chǎn)收益率為5.36%，較去年同期5.53%下滑約0.17個百分點，這也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)越來越“焦慮”。

對于頭部房企而言，在年銷售額達到上千億的規(guī)模后，如何繼續(xù)保持高速增長，是不得不面對的問題。因此，除了地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，嘗試做一些其他產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新。另一方面，當行業(yè)總體規(guī)模接近“天花板”時，一些進取型的房企至少要在未來行業(yè)規(guī)模有所下滑前，找到一個合適的“容身之所”。

從部分房地產(chǎn)企業(yè)的實際行動來看，所謂的多元化也是緊跟政策紅利。

以房企“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”布局為例，隨著近些年“雙創(chuàng)”、“十三五”、大灣區(qū)規(guī)劃綱要等一系列政策出臺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為發(fā)展實體經(jīng)濟的重要載體得到國家和地方的支持與市場資本的追逐。一些房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等紛紛涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

房企以此布局，能夠更容易的拿到土地。目前土地出讓中純住宅用地已經(jīng)很少，大部分都是綜合用地，房企要想繼續(xù)做開發(fā)，多元化策略實際上是“曲線救國”，通過利用政策紅利，不但能夠降低跨界風險，而且也有助于其在未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)格局中占得一席之位。

反觀，對于中小房企而言，當前面臨的主要還是生存壓力。在規(guī)模、資金、團隊等有限的情況下，跟風多元化布局，未必是明智之舉。

利潤效果仍需觀察

事實上，盡管房企的多元化布局已成發(fā)展趨勢，但這條路并非一帆風順，帶來的利潤效果也不能立竿見影。

從目前已公布三季報的房企情況來看，絕大數(shù)房企的業(yè)績?nèi)詠碓从诜康禺a(chǎn)主業(yè)。除極少數(shù)企業(yè)外，無論在業(yè)績占比還是利潤貢獻上，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都鮮有挑大梁者。而早年那批轉(zhuǎn)型試水者，仍在盈利邊緣掙扎。

總體來看，只有物業(yè)管理領(lǐng)域給房企帶來的業(yè)績貢獻在不斷增加。像長租公寓、特色小鎮(zhèn)、共享辦公等“風口業(yè)務(wù)”的布局，目前仍處在摸索階段。而部分房企進軍的一些全新領(lǐng)域，如新能源、教育、醫(yī)療等，更是未知之數(shù)。盡管多元化的邏輯雖然清晰，但真正操作起來卻非易事。

正如恒大董事局主席許家印在談及公司涉足的新能源汽車時所言，“我們造車要技術(shù)沒技術(shù)，要團隊沒團隊，是一窮二白一無所有?！倍f科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不夠”。

由此可見，賽道轉(zhuǎn)換之路，遠比地產(chǎn)開發(fā)的主營業(yè)務(wù)更為艱難。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從開發(fā)商到運營商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲備、資金投入、項目累積等，并非一蹴而就。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也表示，多元化戰(zhàn)略的成功與否，不僅與新領(lǐng)域所處的發(fā)展階段、市場前景有關(guān)，又和房企的戰(zhàn)略布局、運營能力等密不可分。但從時間周期上看，這些業(yè)務(wù)并未真正迎來“收獲期”。

從長遠來看，增量和存量房地產(chǎn)市場的紅利正逐漸減退，多元化布局是房企必須要面對的抉擇。對于較早布局的多元化業(yè)務(wù)，其效果將在未來數(shù)年得到檢驗。近幾年布局的多元化領(lǐng)域，則需要更長時間來考量。

雖然前路艱難，但不積跬步無以至千里。在世界科技革命和產(chǎn)業(yè)革命關(guān)鍵期，在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要窗口期，每個企業(yè)都要面臨鳳凰涅槃式的考驗。中國房企在創(chuàng)造大量財富后，同樣正努力實現(xiàn)財富正循環(huán)，通過多元化業(yè)務(wù)探索，讓資金重回社會。無論成功與否，房企們的勇氣和決心都值得肯定。

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