原標(biāo)題：三四線樓市分化加劇前景懸疑

　　年初業(yè)界對(duì)于樓市分化將會(huì)加劇的預(yù)測(cè)就已流行開(kāi)來(lái)，而一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)似乎也印證了上述觀點(diǎn)。但對(duì)于三四線城市而言，現(xiàn)在下樓市將要崩盤(pán)的結(jié)論還為時(shí)尚早，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是岌岌可危還是大有可為值得商討。

　　雖然樓市分化論從年初開(kāi)始就已經(jīng)盛行，但是對(duì)于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)，是崩盤(pán)還是有戲？業(yè)界出現(xiàn)了分歧。

　　持悲觀論者認(rèn)為，由于前些年三四線城市中興起轟轟烈烈的造成運(yùn)動(dòng)，導(dǎo)致近期形成海量的住房供應(yīng)量，而后續(xù)需求乏力，消化速度相對(duì)不足。如不能有效緩解這一問(wèn)題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)，我國(guó)部分三四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開(kāi)發(fā)量在3000萬(wàn)-8000萬(wàn)平方米之間。以營(yíng)口為例，僅從2011年到2012年11月末，住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

　　“樓市的分化其實(shí)在2013年就已開(kāi)始顯現(xiàn)。”財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為，三四線城市受到產(chǎn)業(yè)和人口的限制，住房需求有限，而前期的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力。而部分出現(xiàn)資金短缺和泡沫嚴(yán)重的地區(qū)不排除會(huì)有崩盤(pán)的可能。

　　而持相反態(tài)度者認(rèn)為，新型城鎮(zhèn) 化 所 帶 來(lái) 的 市 場(chǎng) 紅 利 遠(yuǎn) 沒(méi) 有 消失，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有可為。

　　恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，三線城市市場(chǎng)不行的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，2013年恒大的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)突破1000億中有46%都是三四線城市貢獻(xiàn)的，不能用個(gè)別三線城市市場(chǎng)來(lái)代表整個(gè)三線城市的走勢(shì)。

　　“如果進(jìn)行具體的市場(chǎng)容量測(cè)算，雖然三四線城市單體市場(chǎng)容量不會(huì)太大，但是整體市場(chǎng)容量不容忽視。”新加坡國(guó)立大學(xué)金融學(xué)博士、研究員文華說(shuō)“很多三四線城市雖然不能進(jìn)行深耕，但其市場(chǎng)容量足以承載企業(yè)在一至兩年內(nèi)集中進(jìn)行開(kāi)發(fā)。”

　　同時(shí)，文華認(rèn)為，在三四線城市中，人口有一定基數(shù)，三中全會(huì)的城鎮(zhèn)化精神也是引導(dǎo)農(nóng)村人口向中小城市流動(dòng)，而不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于孕育期，其中不乏市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

　　不論三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)如何，過(guò)去盲目造城的發(fā)展策略已經(jīng)不可取。專(zhuān)家認(rèn)為，三四線城市要想充分利用新型城鎮(zhèn)化紅利發(fā)展房地產(chǎn)，做好長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃才是良策。

　　事實(shí)上，三四線城市間分化也已經(jīng)出現(xiàn)。在東部沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，人口吸附能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高，市場(chǎng)供略大于求但基本處于均衡狀態(tài)；在部分資金密集型城市，過(guò)度投資過(guò)后房?jī)r(jià)遭遇“腰斬”卻仍有價(jià)無(wú)市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已遭受重創(chuàng)；而部分中西部城市，市場(chǎng)有效需求不足，建設(shè)規(guī)模卻在急劇擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的庫(kù)存壓力。

　　李晟認(rèn)為，對(duì)于三四線城市而言，新型城鎮(zhèn)化將帶來(lái)人口大幅增長(zhǎng)，新增供應(yīng)和需求都將產(chǎn)生較大變化，這一進(jìn)程中，既要防止產(chǎn)業(yè)空心化帶來(lái)的房地產(chǎn)供給過(guò)剩，也要防止投資過(guò)熱催生樓市泡沫。

　　文華表示，要避免部分三四線城市的樓市危機(jī)，應(yīng)嚴(yán)格限制大城市規(guī)模，將過(guò)去過(guò)度向大城市傾斜的公共資源轉(zhuǎn)移給三四線城市，提高三四線城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。同時(shí)為了解決部分城市需求不足問(wèn)題，應(yīng)引導(dǎo)農(nóng)民入城，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)收入、就業(yè)，而非被動(dòng)“保障”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前，應(yīng)加強(qiáng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口流動(dòng)趨勢(shì)研判，制定符合各地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求。此外，還應(yīng)著眼于改善長(zhǎng)期供求關(guān)系，將住房保障納入城市發(fā)展規(guī)劃，使城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入良性發(fā)展的正循環(huán)。

　　□記者 趙宇航 胡旭

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