導(dǎo)讀

自2016年3月南京、蘇州等地出臺調(diào)控措施至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了30個月以上，時長超過以往任何一輪調(diào)控。且進(jìn)入2018年后，調(diào)控頻率有增無減。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至10月初，年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)更是接近400次，比去年同期增加8成，創(chuàng)歷史同期新高。

始于今年年中的樓市降價退房現(xiàn)象，如今有逐漸擴(kuò)大之勢。

今年6月，因售價下調(diào)，位于北京市通州區(qū)的“K2十里春風(fēng)”項(xiàng)目售樓處被業(yè)主“包圍”，并被要求退房。這一案例開啟了本輪降價“維權(quán)”的先河。

此后，合肥、長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續(xù)出現(xiàn)類似現(xiàn)象。當(dāng)年位居房價上漲“四小龍”之列的南京、廈門，如今也出現(xiàn)區(qū)域性降價，購房者的“維權(quán)”行為不斷出現(xiàn)。

在以往的每一輪樓市下跌周期中，降價“維權(quán)”現(xiàn)象都不少見。這其中 固然有前期價格上漲過快等個案因素，但同時也反映出樓市調(diào)控的抑制作用已經(jīng)起到實(shí)質(zhì)性效果。

“不好的苗頭”

“2008年，2011年，2014年，全國出現(xiàn)過3輪非常明顯的退房潮現(xiàn)象，只要房價出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，前期購房者就開始所謂的降價維權(quán)?！敝性禺a(chǎn)指出，降價“維權(quán)”的現(xiàn)象時有出現(xiàn)，其中以2011年 為典型。

從2011年9月開始，北京、上海、南京、寧波等地不斷出現(xiàn)降價維權(quán)現(xiàn)象，萬科、龍湖、合生等多個企業(yè)旗下項(xiàng)目的售樓處被砸毀。

按照業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)，這三個年份均為房地產(chǎn)市場的“小年”，在監(jiān)管層出臺樓市調(diào)控政策之后，市場出現(xiàn)下行。為保證現(xiàn)金流，開發(fā)商祭出各種價格優(yōu)惠策略，部分項(xiàng)目會直接降價。

對于此輪出現(xiàn)的降價現(xiàn)象，蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，已經(jīng)傳遞出一些“苗頭”。

從區(qū)域上看，北京、上海的房價出現(xiàn)松動，甚至北京的限競房都不好賣了，一二線城市外溢市場和城市圈內(nèi)小城市的房價也在下跌，比如香河。

從企業(yè)表現(xiàn)上看，TOP3房企中，恒大在時隔幾年后又打出“無理由退房”的口號；碧桂園在部分城市已經(jīng)出現(xiàn)降價。此外，中介渠道的帶客效果不明顯，很多企業(yè)開始著手拿出 的兩招：發(fā)動員工和老業(yè)主。

宋延慶認(rèn)為，這幾個征兆幾乎就是降價潮來臨前的“晴雨表”。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“直接降價”通常是企業(yè) 的選擇。因?yàn)槎嗄甑牟俦P經(jīng)驗(yàn)告訴房企，直接降價通常會引發(fā)類似的維權(quán)糾紛。

“如果不得已要進(jìn)行調(diào)整時， 選擇是‘降配’?！痹撊耸空f，“降配”是指在不調(diào)整價格的基礎(chǔ)上，對裝修、綠化等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行下調(diào)，從而彌補(bǔ)利潤率的損失。

在“降配”的同時，有些項(xiàng)目還會變相降價，比如，減少 、提高車位價格、提高精裝修價格、 裝修、家電等等。這些做法同樣能夠達(dá)到彌補(bǔ)利潤率的目的。 開盤的項(xiàng)目則可以選擇低開（低價開盤），或價格優(yōu)惠策略等，這樣不會引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”。近期的價格優(yōu)惠策略，大多發(fā)生在 開盤的項(xiàng)目中。

該人士表示，選擇直接降價，通常意味著項(xiàng)目已經(jīng)“別無選擇”，這是一個“既損失利潤、又損失口碑”的做法。

兩大調(diào)控措施起效

降價現(xiàn)象的出現(xiàn)，雖然有前期房價上漲過快、“限價令”等直接因素，但分析人士認(rèn)為，綜合來看，是長期樓市調(diào)控帶來的“質(zhì)變”效果。

自2016年3月南京、蘇州等地出臺調(diào)控措施至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了30個月以上，時長超過以往任何一輪調(diào)控。且進(jìn)入2018年后，調(diào)控頻率有增無減。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至10月初，年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)更是接近400次，比去年同期增加8成，創(chuàng)歷史同期新高。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認(rèn)為，與以往相比，本輪調(diào)控還有兩個顯著特征。一是調(diào)控深度不斷下沉，在很多城市，差別化調(diào)控政策已經(jīng)下沉到區(qū)、縣一級。

二是執(zhí)行層面不斷強(qiáng)化，政策效果得以延續(xù)。今年6月，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州、深圳等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。隨后，對市場亂象的整治范圍迅速擴(kuò)大，全國大部分市場異動的城市都加入其中。

他表示，這兩個特征使得本輪樓市調(diào)控的效果明顯好于以往。在部分城市，市場預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

比如，由于對投資投機(jī)需求的抑制作用明顯，且短期內(nèi)市場供應(yīng)大幅增加，北京樓市出現(xiàn)短期的供大于求現(xiàn)象。其直接效果在于，今年以來，北京的多個“限競房”項(xiàng)目出現(xiàn)區(qū)域性滯銷。

“北京市場的需求總量是不變的，但在長期的調(diào)控之后，市場已經(jīng)變得較為理性?！北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，購房者的預(yù)期穩(wěn)定，不擔(dān)心房價會暴漲，因此也不再有恐慌性購房的行為。

西安某房企人士向記者道出其謹(jǐn)慎心態(tài)，“什么時候拿證？以什么價格拿證？都要慎重考量。因?yàn)槟悴还庖紤]當(dāng)期項(xiàng)目賣得怎么樣，還要給下一期預(yù)留空間，另外還要符合各種限價要求?！痹撊耸空f，以往市場好的時候，并不需要考慮那么多，但現(xiàn)在市場預(yù)期已經(jīng)變了。

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