如果用兩個(gè)字來形容2019年，那就是“穩(wěn)定”，土地市場(chǎng)穩(wěn)定、房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、未來預(yù)期穩(wěn)定，三穩(wěn)的目標(biāo)在2019年皆有清晰體現(xiàn)。同時(shí)，樓市調(diào)控政策指向性明確，全國降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業(yè)背景下，房價(jià)整體上漲態(tài)勢(shì)得到有效控制。

在房住不炒的調(diào)控主基調(diào)下，樓市的投機(jī)性需求基本離場(chǎng)，住宅回歸居住本源；

在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的方向指引下，金融側(cè)調(diào)控保持相對(duì)高壓，有力保障房產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，防止投資過熱現(xiàn)象產(chǎn)生；

在租售同權(quán)的安居目標(biāo)下，租賃房源供給不斷增多，租賃市場(chǎng)繼續(xù)蓬勃發(fā)展；

在因城施策的調(diào)控準(zhǔn)則下，各地的調(diào)控精準(zhǔn)度不斷提升，各城調(diào)控的顆粒度也愈加精細(xì)化。

調(diào)控不放松 房地產(chǎn)金融首當(dāng)其沖

2019年全年樓市政策保持了相對(duì)穩(wěn)定，因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控在各地都有所體現(xiàn)，如佛山取消樓市限價(jià)政策、東莞調(diào)整二手房交易個(gè)稅等，蘇州部分區(qū)域限售、大連、洛陽等地出臺(tái)限價(jià)政策?？傮w來看，政策放松的城市和地區(qū)較少，而大部分城市依然維持了調(diào)控高壓，尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經(jīng)歷了政策放松“一日游”，導(dǎo)致各地調(diào)控放松更為謹(jǐn)慎。

2019年在市場(chǎng)流動(dòng)性整體放松的環(huán)境下，房地產(chǎn)金融側(cè)卻愈加收緊，向市場(chǎng)傳遞出明顯信號(hào)。即房住不炒已從行業(yè)源頭入手，不但要控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過金融側(cè)調(diào)控，有力提升房地產(chǎn)去產(chǎn)能化的節(jié)奏，2019年房地產(chǎn)金融側(cè)的調(diào)控來看，主要采取了三步走。

步“定調(diào)嚴(yán)控”，4月的“房住不炒”基調(diào)重申，7月政治局會(huì)議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，9月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，地方政府專項(xiàng)債券資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域等都是融資從緊的明確信號(hào)；

第二步是“嚴(yán)控信托”，從5月開始監(jiān)管部門就發(fā)文嚴(yán)防資金通過信托、金融租賃等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，7月監(jiān)管部門約談房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展過猛的信托公司；

第三步“加大整治”，8月上銀保監(jiān)會(huì)表示將在32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，涉及土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款。8月底銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，對(duì)中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資進(jìn)行了批評(píng)。

“搶人”政策頻出 拉動(dòng)樓市熱度提升

今年直接針對(duì)樓市調(diào)控放松的政策可謂鳳毛麟角，大量的放松體現(xiàn)在各地落戶政策放松、人才政策放松，這類政策對(duì)于樓市的確產(chǎn)生了間接性影響。

從放松人才購房限制政策來看，大都是提供了相應(yīng)的補(bǔ)貼或直接降低或取消了人才的購房門檻，對(duì)于三亞、南京、天津、佛山、江門等放寬來看對(duì)于當(dāng)?shù)爻鞘泻蛥^(qū)域的熱度提升起到了較為明顯的效果。但必須要看到，人才政策的真實(shí)目的依然還是以吸引人才為主旨，政策本身包含的內(nèi)容也較多，人才購房只是其中一部分，因此不能將人才政策就等同于調(diào)控放松。

值得關(guān)注的是，各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處，一方面人才引進(jìn)大都是學(xué)歷或職稱為主要標(biāo)準(zhǔn)，缺乏根據(jù)各城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性人才引入標(biāo)準(zhǔn)，這一點(diǎn)在部分二三線城市表現(xiàn)尤為明顯，換言之2019年是“搶人大戰(zhàn)”，而非“引入對(duì)口人才”；另一方面不排除部分城市通過人才政策的方式起到調(diào)控變相放松的效果，尤其是將人口的門檻降得過低時(shí)，這一傾向體現(xiàn)尤為明顯。

土地市場(chǎng)降溫 房企加速回歸一二線

2019年全年土地市場(chǎng)成交量顯現(xiàn)同比明顯減少，從土地購置面積的數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米,同比下降27.5%，同比量減達(dá)近三成。下半年土地購置面積的整體有所回升，但從全年來看總體成交同比下滑的趨勢(shì)沒有改變，1-11月同比下降14.2%。

從實(shí)際拿地情況來看，房企圍繞重點(diǎn)城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強(qiáng)。大型品牌房企回歸一二線的趨勢(shì)較為明顯。深圳、北京土拍市場(chǎng)今年都呈現(xiàn)過火熱的局面，一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊更是讓房企欲罷不能，6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。與此相對(duì)應(yīng)的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數(shù)量的情況來看，排名靠前的城市分別為金華市、濟(jì)寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市場(chǎng)趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。

值得關(guān)注的是，今年以來有部分房企開始暫停拿地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一方面2016-2017年的地王項(xiàng)目在很多城市都面臨著銷售困局，讓房企拿“地王”的沖動(dòng)銳減；另一方面負(fù)債率過高的房企也在今年漸漸被動(dòng)減少甚至?xí)和Ｄ玫貏?dòng)作。整體來看，房企在土地市場(chǎng)已明顯理性，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續(xù)走低。

銷量繼續(xù)提升 商品房GMV向16萬億挺進(jìn)

2019年1-11月商品房銷量情況

從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看， 1—11月份，商品房銷售金額139006億元，增長7.3%，其中住宅銷售額增長10.7%，從數(shù)據(jù)來看前11個(gè)月銷售金額已接近14萬億，而去年同期僅12.9萬億。因此2019年全年破15萬億已無懸念，商品房的GMV已經(jīng)邁向了歷史新高點(diǎn)。

房企在2019年也加快了銷售腳步，早在5月，不少房企已經(jīng)開始加快推盤的力度，6-7月的市場(chǎng)推盤節(jié)奏以及促銷也是大于去年，下半年在樓市降溫的大環(huán)境下，房企“以價(jià)換量”的情形不斷增多，拉動(dòng)樓市銷售量穩(wěn)步提升。同時(shí)房地產(chǎn)銷售的分化也在不同城市中得到體現(xiàn)，包括深圳、上海臨港在內(nèi)的熱點(diǎn)城市和地區(qū)，受大政策影響帶動(dòng)了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至的二線城市則出現(xiàn)了市場(chǎng)降溫。

值得關(guān)注的是，目前行業(yè)整體集中度提升的步伐并未停止， 2019年新入千億陣營的房企數(shù)量預(yù)計(jì)在5家上下。從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展來看，商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。

房價(jià)保持穩(wěn)定 降溫城市同比增多

2019年，對(duì)房價(jià)調(diào)控的壓力在上半年表現(xiàn)尤為明顯，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部上半年對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。下半年房價(jià)上漲壓力較大的城市明顯減少，但深圳或是個(gè)例，由于市場(chǎng)熱度提升過快，12月深圳住建局明確表示，二手房小區(qū)上漲超5%，市民可以向區(qū)房地產(chǎn)主管部門投訴，在房價(jià)整體下行壓力較大的環(huán)境下顯得較為“另類”，但這也在另一側(cè)面體現(xiàn)出房價(jià)調(diào)控在各地重要性。

嚴(yán)調(diào)之下，樓市降溫，從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，2019年各月全年房價(jià)出現(xiàn)同比下行的城市不斷增多，今年11月有超過30個(gè)城市的二手房價(jià)格出現(xiàn)下跌，時(shí)隔56個(gè)月再次出現(xiàn)超過30個(gè)城市房價(jià)下調(diào)。從安居客線上二手房數(shù)據(jù)來看，2019年11月份新房在線均價(jià)為16599元/平方米，二手房掛牌均價(jià)為15410元/平方米。二手房相比1月僅微漲2%。其中一線城市的二手房普通出現(xiàn)房價(jià)下探趨勢(shì)，例如11月相比1月北京下降了2.5%，廣州下降了4.8%。二線城市中也不乏二手房價(jià)出現(xiàn)下行的城市，例如青島、濟(jì)南、杭州、三亞等城市年底相比年初的下滑趨勢(shì)都十分明顯。

租購并舉，建全租賃法律法規(guī)

2019年國家出臺(tái)的各項(xiàng)政策文件可以看出，國家繼續(xù)將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為主要任務(wù)，支持城市住房租賃建設(shè)，整治租賃中介亂象，規(guī)范房地產(chǎn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

就地方城市政策而言，在“加快建立多主體供給、渠道保障租購并舉的住房制度”的大方針下，住房租賃政策更為細(xì)化，包括搭建租賃住房信息平臺(tái)、大力發(fā)展人才公寓等，通過多渠道推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

分城來看, 一線城市的總體租房需求依然高于大部分新一線城市，北上深租房需求 。新一線城市中，成都的租房需求居首位，排名全國第二，僅次于北京；其次為重慶、武漢等中西部城市。以深圳為例, 總體綜合實(shí)力較強(qiáng)，人才政策相對(duì)寬松，招聘活躍度高，吸引大量人口落戶與就業(yè)；但就租房成本而言，租金價(jià)格相對(duì)較高，居住壓力相對(duì)較大, 2019年租賃房源供應(yīng)量排名第三，租房訪問量排名第四，租金價(jià)格排名第二。

波動(dòng)依然, 預(yù)期整體趨向平穩(wěn)

從2019年統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來看,變動(dòng)已然很小,房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)在全國層面表現(xiàn)較為平穩(wěn),但在不同城市和區(qū)域之間的差異依然十分明顯,例如東北地區(qū)的降溫的速度較為明顯，2019年1-11月的增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，不但低于2018年全年17.5%的水平，更是四個(gè)大區(qū)中 為回落速度 快的。不過由于東北區(qū)域房產(chǎn)投資在全國總占比偏低，對(duì)于全國整體影響效果相對(duì)有限。從安居客購房者信心指數(shù)來看，全年的波動(dòng)向下的特點(diǎn)非常明顯，“小陽春”之后就一路波動(dòng)下行，直至11月稍有回調(diào)，購房者對(duì)于房地產(chǎn)未來的預(yù)期普遍走平，隨之投機(jī)性購房需求同步撤離。值得關(guān)注的是，年末一線城市的購房者心態(tài)回調(diào)的幅度較為明顯，二線城市則出現(xiàn)輪動(dòng)性下滑，購房者心態(tài)分化在明年或?qū)Ⅲw現(xiàn)得更為明顯。從經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)來看，全年呈現(xiàn)更為平滑的下行傾向，經(jīng)紀(jì)人的心態(tài)波動(dòng)性要小于購房者，但整體對(duì)后市普遍看平的態(tài)度更為普遍化。

穩(wěn)定之下 分化加劇

日前，從2019年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)來看，2020年房地產(chǎn)重點(diǎn)依然體現(xiàn)在落實(shí)房住不炒，保持樓市穩(wěn)定，發(fā)展租賃體系等幾個(gè)方面。因此，2020年樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展，安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴(yán)，因城施策的方式會(huì)多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。在整體穩(wěn)定之下，各類分化將在以下幾方面持續(xù)體現(xiàn)：

調(diào)控分化 房價(jià)成為調(diào)控松緊的“刻度尺”

從2020年的趨勢(shì)來看，由于調(diào)控政策并不會(huì)采取“一刀切”手段，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件，因此，總體來看，2020年二手房市場(chǎng)整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價(jià)難有大起色，“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房價(jià)下行的空間較小，而不少二三線城市房價(jià)下探的空間依然存大。

值得關(guān)注的是，城市一二手成交量變化并非當(dāng)前調(diào)控的主要“標(biāo)尺”，房價(jià)才是判斷調(diào)控未來松緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個(gè)城市可否放松的標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)下行壓力。因此，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價(jià)上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化，另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會(huì)有所提升。值得關(guān)注的是，三四線調(diào)控放松的節(jié)奏會(huì)較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場(chǎng)體現(xiàn)出來。

分化之下 金融政策難言寬松

無論是從年中中共中央政治局會(huì)議要求來看，還是年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的指示來看，堅(jiān)持房住不炒，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的目標(biāo)非常明確，2020年不會(huì)放松對(duì)房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實(shí)現(xiàn)，房企融資難預(yù)計(jì)依然會(huì)保持延續(xù)。值得關(guān)注的是，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。

值得關(guān)注的是，由于部分房企追求前期過度追求規(guī)?；?，導(dǎo)致前期負(fù)債水平過高，在融資從嚴(yán)的大背景下，這類企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度也在不斷提升。2020年降低負(fù)債水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得較為重要，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目合作的方式來減輕負(fù)債或成為市場(chǎng)常態(tài)。

城市分化 房企持續(xù)回歸一二線

2019年房企拿地總面積下跌預(yù)示著2020年土地市場(chǎng)也難言樂觀。同時(shí)棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，同步拉動(dòng)此類城市的土地降溫不斷呈現(xiàn)。

房企回歸一二線的重要原因在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化，一方面是棚改結(jié)束，三四線以及下城市未來購房需求總量會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下降，過于激進(jìn)在三四線拿地未來的風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對(duì)于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會(huì)顯明弱于二線城市，同步導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展在過去二十年，逐步滿足了人們對(duì)居住空間和質(zhì)量提升的需求，而后房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)規(guī)模逐步減少也是與購房需求增速相匹配。后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢(shì)不會(huì)變，但并不代表房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將快速萎縮，一方面商品房開發(fā)量減少是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會(huì)給房企帶來很多新機(jī)遇。

房企分化 產(chǎn)品力成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵砝碼

從以往房企的競(jìng)爭(zhēng)來看，多聚焦于規(guī)?；剑@也導(dǎo)致了部分房企過于樂觀而盲目擴(kuò)張。部分大型品牌房企通過規(guī)模化的確也形成了一定優(yōu)勢(shì)，例如融資成本相對(duì)較低、融資難度相對(duì)較低、融資方式的多樣化等等，并且由于有品牌以及大量土儲(chǔ)作為保障，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)相對(duì)較高。

2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)等因素影響，淘汰率將不斷提升。

從全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議確定的2020年重點(diǎn)目標(biāo)來看，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項(xiàng)，這也預(yù)示著對(duì)房企開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會(huì)同步加強(qiáng)，在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年房企之間的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代精準(zhǔn)把脈購房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵砝碼。

走進(jìn)二十年代 用戶需求也將不斷變化

除了對(duì)于居住品質(zhì)的提升要求外，隨著大量95后00后不斷進(jìn)入社會(huì)，用戶對(duì)于居住的要求也在不斷改變，一方面接受租房的人群比例占比不斷增加，另一方面用戶對(duì)戶型的偏好也將不斷發(fā)展改變。從2018年以來，全國用戶二手房戶型偏好已經(jīng)開始緩慢變化。從安居客線上用戶二手房的找房偏好來看，1居室和2居室偏好人群占比縮小，偏好3居室人群占比逐步上升，整體來看，2居室和3居室為全國用戶主要關(guān)注戶型。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，生育政策的不斷放開，2020年預(yù)計(jì)3居室首改需求將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升。

2018-2019年用戶二手房戶型偏好情況

（張波，作者系58安居客房產(chǎn)研究院分院院長）

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