4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），并出臺配套指引。這標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

什么是公募REITs？

通俗而言，公募REITs主要是指公開發(fā)行不動產(chǎn)投資基金，以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資計劃、信托基金或上市證券，投資標的包括商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。其中，主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)品，被稱為基礎(chǔ)設(shè)施類REITs。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦哪些重點行業(yè)？

根據(jù)《通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs此次聚焦的重點行業(yè)為優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。同時，鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦哪些重點區(qū)域？

此次《通知》明確，優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，同時，支持 新區(qū)、有條件的 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點。

為什么要推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點？

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經(jīng)濟質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制，降低實體經(jīng)濟杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs是否包含住宅和商業(yè)地產(chǎn)？

不包含。根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》第二條，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》（證監(jiān)會公告【2014】49 號）發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃?；A(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

證監(jiān)會有關(guān)負責人也指出，從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域突破REITs是比較好的選擇，中國形成了大量優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項目；通過REITs進一步拉動投資；尤其在當下房地產(chǎn)調(diào)控的前提下，REITs不會對房地產(chǎn)構(gòu)成影響。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推進對房地產(chǎn)市場有何借鑒意義？

中南財經(jīng)政法大學數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林向澎湃新聞表示，真正的公募REITs產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)的呼聲一直較高，此次推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點也意味著公募REITs試點的正式起步?？梢钥吹降氖?，此次聚焦的重點主要是交通設(shè)施、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些基礎(chǔ)設(shè)施，并沒有往房地產(chǎn)方向去走。

“目前來看，對房地產(chǎn)是沒有構(gòu)成影響的，當然也有不少業(yè)內(nèi)呼吁將公募REITs的試點范圍擴展至商業(yè)地產(chǎn)以及住房租賃，但我認為仍然需謹慎試點，否則仍會助推房價的上漲。并且我個人認為，商業(yè)地產(chǎn)的風險是較高的，并不適合這種資金的進入。但反觀交通設(shè)施、倉儲物流、新基建等領(lǐng)域，收益相對穩(wěn)定，因此是不錯的選擇?！北P和林說道。

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理李耀光的觀點也認為，“這次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與商業(yè)地產(chǎn)公募REITs未來的進度沒有必然關(guān)系或節(jié)奏，此次是實現(xiàn)了公募的突破”。

中國證監(jiān)會原主席肖鋼在2019年1月出刊的《清華金融評論》撰文中曾指出，“在房地產(chǎn)行業(yè)從嚴調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道均受到嚴格管制。因為擔憂REITs作為房地產(chǎn)新的融資工具會給房地產(chǎn)更多融資，進而引起房地產(chǎn)泡沫，這是REITs難產(chǎn)的重要因素。”

但是，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的試點對未來在商業(yè)地產(chǎn)或租賃地產(chǎn)實現(xiàn)REITs的落地提供借鑒意義。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀剛表示，是非常有突破的一個事件，這也是大家探討期盼了多年的公募Reits終于可以從基礎(chǔ)設(shè)施這個類型的投資開始，那么打通眾多投資人可以參與的真正的證券市場的產(chǎn)品，對未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有一個先行、踐行的作用，我覺得這是一個非常積極利好的信號。

但是，商業(yè)地產(chǎn)探索REITs亦有其矛盾之處。廣東省住房政策研究中心 研究員李宇嘉認為，商業(yè)地產(chǎn)一直有探索REITs，但是矛盾點在于比較好的核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)早年建成的開發(fā)商又不愿意去做REITs，因為本身早年建成的收益率就比較高，特別是處于中心區(qū)的話，出租也沒有問題，那為什么要外部資本呢？對于新建商業(yè)來說，因為價格上漲的過快，新的出租回報率又比較低，那么資本又不太愿意介入，所以只能找一些確實想盤活資本的項目，但是我覺得現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)還不是重點。

值得一提的是，對比國外商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易，我國仍有巨大空間。

根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額超過2600億元，比對世界成熟市場的交易量，例如美國，去年全年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額是中國的10倍，基于中國的人口基數(shù)、經(jīng)濟總量、以及在未來10-15年城鎮(zhèn)化將進入新一階段，我們認為，進入存量地產(chǎn)時代，中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場的發(fā)展空間巨大，市場的成熟度、交易的活躍性、資金及投資機構(gòu)的豐富性，都有望得到進一步提升。

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