隨著“金九銀十”的到來(lái)，各地樓市供應(yīng)節(jié)奏加快，由此全國(guó)百城庫(kù)存呈現(xiàn)環(huán)比攀升的態(tài)勢(shì)。9月21日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布 一期《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至8月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量約4.84億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.8%，同比增長(zhǎng)7.5%。其中，三四線城市的去化壓力 為突出，比如廣東清遠(yuǎn)的庫(kù)存面積同比翻倍；而二線城市杭州庫(kù)存面積同比增長(zhǎng)也超過(guò)半數(shù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，庫(kù)存數(shù)據(jù)攀升并非負(fù)面信號(hào)，疫情對(duì)市場(chǎng)的影響已經(jīng)過(guò)去，房企在加快促銷(xiāo)節(jié)奏的同時(shí)主動(dòng)推盤(pán)，將有助于拉升交易量。

樓市供大于求，近七成城市庫(kù)存正增長(zhǎng)

《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，8月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748萬(wàn)平方米，而成交量為5341萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。

截至8月底，100個(gè)城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2958萬(wàn)平方米、24993萬(wàn)平方米和20487萬(wàn)平方米，同比增速分別為11.7%、11.8%和2.1%。

對(duì)于二線城市的同比拉升較為明顯的態(tài)勢(shì)，易居分析人士認(rèn)為，過(guò)去幾年，房企加大了對(duì)二線城市的投資拿地，所以使庫(kù)存數(shù)據(jù)有了上升的可能，但是近期二線城市銷(xiāo)售市場(chǎng)開(kāi)始受管控，在一定程度上導(dǎo)致庫(kù)存同比增速擴(kuò)大。

截至8月底，100個(gè)城市中，有69個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。在商品住宅庫(kù)存面積同比增速排序中可以看到，廣東清遠(yuǎn)的庫(kù)存面積同比翻倍，杭州增長(zhǎng)超半數(shù)。

對(duì)此，報(bào)告分析認(rèn)為，部分熱點(diǎn)城市類(lèi)似杭州和成都，由于去年的庫(kù)存 規(guī)模并不高，加上今年預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏加快的情況下，庫(kù)存數(shù)據(jù)容易反彈。而對(duì)于此類(lèi)房?jī)r(jià)略偏熱的城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存數(shù)據(jù)上升，也有助于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快地上漲。

城新建商品住宅庫(kù)存面積同比增速排序

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

事實(shí)上，不僅8月如此， 近三個(gè)月全國(guó)百城均呈現(xiàn)出“供大于求”的態(tài)勢(shì)。不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這并不是說(shuō)銷(xiāo)售行情不好，主要在于各地預(yù)售證管控放松，尤其是一些高價(jià)項(xiàng)目也得以入市。由此，可能會(huì)影響傳統(tǒng)“金九銀十”的交易結(jié)構(gòu)。

三四線城市去化壓力大，包頭去化周期超過(guò)35個(gè)月

在庫(kù)存上漲的同時(shí)， 上述報(bào)告顯示，8月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比（即庫(kù)存去化周期）為9.9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.9個(gè)月的時(shí)間。

業(yè)界認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，庫(kù)存去化周期合理區(qū)間為12個(gè)月-16個(gè)月。

事實(shí)上，今年百城存銷(xiāo)比呈現(xiàn)倒U型走勢(shì)。前4個(gè)月，百城去庫(kù)存明顯受疫情的沖擊，去庫(kù)存周期陡然攀升；而5-8月份，去化壓力總體有所緩解，具體來(lái)看，8月份，在100個(gè)城市中，一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為11.6、9.6和10.1個(gè)月。三類(lèi)城市存銷(xiāo)比都有所下降。

從百城新建商品住宅存銷(xiāo)比可以看出，去化壓力大的主要為三四線城市。8月份存銷(xiāo)比數(shù)值排名前10的城市中，除廈門(mén)外，剩下9個(gè)城市都是三四線城市。其中，包頭、日照和漳州名列前三，去庫(kù)存周期比較長(zhǎng)，存銷(xiāo)比分別為35.7、34.7、34.1。不過(guò)，相比上半年的表現(xiàn)，也呈現(xiàn)了去化周期加快的良好態(tài)勢(shì)。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，若是“金九銀十”成色比較足，那么后續(xù)此類(lèi)城市的去化壓力會(huì)得到進(jìn)一步釋放。

百城新建商品住宅存銷(xiāo)比排序

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從全國(guó)百城的庫(kù)存數(shù)據(jù)看，呈現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。今年上半年無(wú)論是供應(yīng)節(jié)奏還是成交節(jié)奏，都是被抑制的。到了下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸復(fù)蘇，此類(lèi)庫(kù)存數(shù)據(jù)攀升，說(shuō)明市場(chǎng)上可選房源增加，其有助于促進(jìn)后續(xù)市場(chǎng)交易的活躍。

而從9月市場(chǎng)趨勢(shì)看，樓市的活躍度明顯提升。中原地產(chǎn) 分析師張大偉預(yù)計(jì)，四季度市場(chǎng)有望繼續(xù)沖高。疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)過(guò)去，后續(xù)市場(chǎng)將持續(xù)升溫。但調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn)，雖然力度不足以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，但漲幅也會(huì)維持在恒溫的程度。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，雖然當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，去庫(kù)存壓力有望進(jìn)一步得到釋放，但是，也需要看到近期部分城市購(gòu)房政策略有收緊、部分銀行貸款也有收緊傾向，因此在去化過(guò)程中也需防范風(fēng)險(xiǎn)。

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