據(jù)時(shí)代周報(bào)報(bào)道，炎炎夏日，冷清許久的樓市也似乎發(fā)出趨強(qiáng)的熱力，市場陷于冷暖交際的迷茫期。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)較新公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6月全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8688元／平方米，環(huán)比上漲0.05%，結(jié)束了自去年9月以來連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢。久違的排隊(duì)購房、開盤售罄現(xiàn)象又在武漢、深圳、南京等地上演，上海出人意料地再現(xiàn)“量價(jià)齊升”。

　　百城均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)

　　據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)公布的“百城價(jià)格指數(shù)”，2012年6月，百城住宅平均價(jià)格環(huán)比5月上漲城市數(shù)量為45個(gè)，仍有55個(gè)城市環(huán)比下跌，但下跌城市比5月減少了18個(gè)。其中，北京6月房價(jià)漲幅居，樣本樓盤平均價(jià)格為22930元/平方米，環(huán)比漲2.29%。上海同比上漲0.65%，深圳上漲0.8%。

　　從同比看，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)繼續(xù)下跌，跌幅為1.90%，比上月擴(kuò)大0.37個(gè)百分點(diǎn)。不過，較之于環(huán)比，6月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格實(shí)現(xiàn)了連續(xù)9個(gè)月下跌后頭次上漲。

　　不過，另有數(shù)據(jù)更為搶眼。上海德佑地產(chǎn)研究提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，2012年6月上海商品住宅成交面積為102.1萬平方米，環(huán)比上漲26.6%，同比上漲30.7%。該數(shù)據(jù)不僅接近五年來月均成交量107萬平方米，更創(chuàng)下了2011年2月以來月度成交量新高。6月商品住宅均價(jià)24071元/平方米，環(huán)比上漲7.2%，同比上漲11.0%。這一價(jià)格，僅次于歷史較高月成交均價(jià)24176元/平方米。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟判斷，從近三個(gè)月成交數(shù)據(jù)來看，上海樓市呈現(xiàn)出明顯的“量價(jià)齊升”現(xiàn)象。單看6月的成交情況，可以確信樓市已現(xiàn)“回暖”。

　　而據(jù)新華社報(bào)道，北京6月份房產(chǎn)銷量也增加10.5%，達(dá)到25602套。這個(gè)數(shù)字較上年同期增加50.6%。

　　房產(chǎn)中介也感受到了市場之“暖”。上海浦東新區(qū)臨沂路上，短短一百多米內(nèi)密布18家中介門店。前幾月，門可羅雀，鮮有人光顧，有兩家撐不住，歇了業(yè)。但這幾天，門店明顯熱鬧起來，有意購房者又絡(luò)繹登門，歇業(yè)的中介也恢復(fù)營業(yè)。“目前掛牌價(jià)與前段時(shí)間基本沒變化，只是折扣相比之下要小一些。在這個(gè)地段，想購房的主要是三種人，一種是結(jié)婚購房，二是外地人想在上海安家，此外也有一些改善型需求，投資客很少。但現(xiàn)在很多人都還很猶豫，看不清房價(jià)走勢，處于一種迷茫狀態(tài)，真正下單者較少。”一家中介經(jīng)理陳先生告訴時(shí)代周報(bào)。

　　來為兒子看婚房的黎洪俊，就明顯地舉棋不定。“看政府的強(qiáng)硬表態(tài)，還是要抑制房價(jià)，但現(xiàn)在看看，房價(jià)似乎又已開始發(fā)力。到底是漲還是跌，把握不住啊！”

　　較新的政府表態(tài)，是在本月7日。國務(wù)院總理 在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。促進(jìn)房價(jià)合理回歸，決不能讓房價(jià)反彈。

　　7月4日，《人民日報(bào)》發(fā)表社論稱，樓市的全面回暖，或許已是不爭的事實(shí)。樓市調(diào)控不僅是少數(shù)人和少數(shù)地方的利益問題，房地產(chǎn)調(diào)控，任務(wù)仍未完成，不能放松，更不能反復(fù)。

　　而在6月一周之內(nèi)，銀監(jiān)會(huì)、央行、發(fā)改委和住建部也都紛紛表態(tài)，澄清市場關(guān)于調(diào)控要放松的傳言，重申要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。

　　“不僅購房者迷茫，我們也很迷茫，各方博弈，信息矛盾，形勢曖昧，不可預(yù)測。”中介陳先生稱。

　　高端樓盤重現(xiàn)投機(jī)客

　　在一線城市，房地產(chǎn)市場自3月起已然復(fù)蘇，成交量明顯回升。以上海為例，同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，3月市場成交量已達(dá)79.89萬平方米，約比2月的40.32萬平方米翻了一番。4月略有回落，為61.09萬平方米，但5月又上升至80.63萬平方米，到6月更是突破百萬平方米。

　　不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，目前上海住宅均價(jià)的上升，主要還是受高端樓盤成交活躍拉動(dòng)。僅6月，均價(jià)達(dá)38135元/平方米的中海紫御豪庭即成交199套，共5萬余平方米，而均價(jià)高達(dá)63970元/平方米的海珀也成交了72套，共1.8萬平方米。高端樓盤的表現(xiàn)，不僅拉升6月全市成交均價(jià)，也將上半年的成交均價(jià)上提至22563元/平方米。

　　“除豪宅之外的樓盤，從5月開始價(jià)格也有回升。開發(fā)商之前普遍降價(jià)10%，但現(xiàn)在，降幅正在減小。舉個(gè)例子，上海嘉定新城的樓盤，原先均價(jià)在一萬七八，去年底到今年一季度，價(jià)格較低到達(dá)一萬三四，現(xiàn)在又漲到了一萬五六。量變正在演變成價(jià)變。”中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄告訴時(shí)代周報(bào)。

　　也有不那么樂觀者。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則對時(shí)代周報(bào)表示，目前樓市還只能說基本穩(wěn)定，回暖與否尚難定論。從廣州看，6月份高端樓盤銷售增加，也會(huì)拉動(dòng)住宅均價(jià)有大幅上漲，可能會(huì)創(chuàng)歷史新高，但真實(shí)的狀況并沒有數(shù)據(jù)顯示的那么樂觀。“7月以來，廣州賣得好的樓盤，仍是以促銷減價(jià)盤為主，并沒有出現(xiàn)量價(jià)齊升的盤。接連兩次的降息和其他有關(guān)政策，被認(rèn)為是房市利好，但背后折射出整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不理想的局面，經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)同樣受拖累，因此，樓市狀況還需繼續(xù)觀察。我個(gè)人認(rèn)為，在10月份還會(huì)有一輪的降價(jià)促銷，那時(shí)候價(jià)格才會(huì)到底部，真正穩(wěn)定下來。”

　　 地產(chǎn)分析師顧海波也認(rèn)為，樓市目前遠(yuǎn)未見底。一個(gè)月內(nèi)兩輪降息，包括各地“微調(diào)”樓市的一些舉措，被認(rèn)為是此輪樓市向好的重要原因。“實(shí)際上政策是在放松，比如不少地方放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，提高公積金貸款額度，頭套房貸款利率也從去年的基準(zhǔn)利率，到今年3月重新執(zhí)行8.5折利率，加上央行降息，房貸利率實(shí)際上已經(jīng)打7折了。各種利好造成了此輪房價(jià)的反彈。”薛建雄稱。

　　在獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠看來，降息無疑是一種刺激房地產(chǎn)的信號，而這一輪樓市之所以形成“小陽春”，在于很多地方限購令實(shí)際上已失效，花幾萬元即可搞定，變成了一種購房成本。另外，隨著一批信托產(chǎn)品到期，流出的資金不敢再做高利貸，也進(jìn)入房市，形成投機(jī)需求。據(jù)記者觀察，高端樓盤的集中成交，隱約可見投機(jī)客身影。

　　一向看空樓市的謝國忠對此輪回暖并不看好。“新華社數(shù)據(jù)稱，2011年房地產(chǎn)在建規(guī)模達(dá)到40億平方米左右，銷售僅10億平方米左右，一年就有30億平方米存量，樓市不太可能刺激得起來。調(diào)控過程會(huì)有各種各樣的故事，也會(huì)出現(xiàn)小陽春。我原來就說，撥價(jià)格下來百分之二三十之后，會(huì)有一撥小陽春的。房地產(chǎn)調(diào)控就是這樣，一浪一浪。”

　　后市難言樂觀向上

　　此輪回暖，是否意味樓市已揖別冬天，然后房價(jià)將昂揚(yáng)向上？對此，業(yè)內(nèi)人士多不敢樂觀預(yù)言。

　　“年內(nèi)還會(huì)在底部盤整一段時(shí)間。成交量的回暖，要傳導(dǎo)到開發(fā)商擴(kuò)大再生產(chǎn)，需要三到六個(gè)月時(shí)間。而成交量能否持續(xù)回暖，還需觀察，因?yàn)檎{(diào)控尚在繼續(xù)，會(huì)時(shí)不時(shí)為市場降溫。在限購、限貸還沒取消的情況下，市場成交不會(huì)有大的反彈，價(jià)格應(yīng)該也不會(huì)大漲。但隨著成交量回升，價(jià)格下跌的動(dòng)力也在逐漸消失。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)。

　　而社科院金融研究所研究員易憲容表示，房價(jià)進(jìn)一步回調(diào)是中國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)可持續(xù)增長的必要條件。擠出房地產(chǎn)泡沫、讓百姓可以消費(fèi)得起住房，是政府實(shí)現(xiàn)促進(jìn)內(nèi)需目標(biāo)的先進(jìn)途徑，這樣中國未來10到20年才能維持增長勢頭。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整通道中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2萬億元，同比增長18.5%，增速比前4個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，而2010年5月，房地產(chǎn)投資增速是38.2%。另外，開發(fā)商拿地?zé)崆橐怖^續(xù)走低。前5個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.4億平方米，同比下降18.7%。新開工面積也連續(xù)負(fù)增長，前5個(gè)月，房屋新開工面積7.3億平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　“大多數(shù)指標(biāo)都處于同比負(fù)增長狀態(tài)，因此，整體樓市尤其是開發(fā)商資金面相對緊張的基本面并沒有改變，還難說會(huì)形成‘購漲不購跌’的市場局面。”張宏偉表示。

　　某些地產(chǎn)界人士對這些指標(biāo)則有另一種解讀，認(rèn)為會(huì)造成后市住宅供應(yīng)緊張，從而拉升價(jià)格。任志強(qiáng)即大膽預(yù)言，明年3月，房價(jià)可能上漲。

　　但他們可能忽略了庫存量這一重要指標(biāo)。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月底，全國13個(gè)典型城市的樓市庫存總量為78萬套，與去年同期相比增加17.82萬套，上漲29.6%，處于高位。

　　“這兩個(gè)月庫存量有所下降，但接下來新的項(xiàng)目也會(huì)陸續(xù)上市，會(huì)抵消房企的庫存消化率。目前整體的供應(yīng)量仍然是供大于求，換言之，房價(jià)仍然有穩(wěn)定和下行的空間。”黃韜告訴時(shí)代周報(bào)。

　　而在張宏偉看來，一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商拿地較少，也難說會(huì)影響未來的市場供應(yīng)。“大開發(fā)商一般有土地儲備計(jì)劃，比如萬科，有4000多萬平方米的土地儲備，而它去年的銷售面積在1000萬平方米左右，土地能支持四年的銷售量。而小企業(yè)拿地與否，對市場基本面的影響不大?？傊袌龉?yīng)應(yīng)該不會(huì)短缺。”

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