日前，貝殼研究院“5號院LIVE”沙龍?jiān)诰€上舉辦，本期沙龍主題為“新格局下的新考驗(yàn)”，貝殼研究院 市場分析師許小樂、 分析師潘浩、黃卉從二手房、新房、租賃三大市場深度解碼三季度房地產(chǎn)市場，并分析在雙循環(huán)的新格局下，房產(chǎn)行業(yè)面臨的新考驗(yàn)。

重點(diǎn)18城二手房實(shí)際成交量走勢及累計(jì)同比

市場走出疫情影響 二手房累計(jì)成交反超去年

上半年伴隨著疫情逐漸得到控制，二手房市場累計(jì)成交在三季度實(shí)現(xiàn)反超。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度重點(diǎn)18城二手住宅累計(jì)成交量同比增長4%，疫情對重點(diǎn)城市二手房市場的沖擊已被填補(bǔ)。

伴隨著畢業(yè)季租賃需求在三季度的集中釋放，全國重點(diǎn)18城租賃成交量環(huán)比第二季度上漲26.0%，租賃成交量在8月達(dá)到峰值，租金價(jià)格環(huán)比二季度上漲1%。今年第三季度市場表現(xiàn)基本符合往年的租賃市場規(guī)律，租賃市場持續(xù)得逐漸修復(fù)，回歸常態(tài)化軌道。

新房市場整體呈現(xiàn)出持續(xù)復(fù)蘇，降幅收窄的特點(diǎn)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市整體住宅用地累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比降幅收窄至3.3%，累計(jì)成交樓面價(jià)同比增長16.5%。溢價(jià)率方面，整體住宅用地累計(jì)成交溢價(jià)率從二季度開始穩(wěn)定在15%的水平，市場保持較好的活躍度。三季度66城新房成交量累計(jì)同比保持1成降幅，市場恢復(fù)速度隨著各地調(diào)控升級后持續(xù)放緩。

2019年至今66座大中城市合計(jì)季度成交套數(shù)與成交面積累計(jì)同比

調(diào)控收緊疊加預(yù)期回落 年底季節(jié)性大幅反彈可能性較弱

盡管三季度市場依然呈現(xiàn)正向的市場恢復(fù)情況，但政策收緊、市場回落的相關(guān)信號也給整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來一系列新的考驗(yàn)。7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺收緊政策抑制和防范市場過熱。同時(shí)，住建部出臺《租賃條例》的將填補(bǔ)住房租賃領(lǐng)域立法的空白，三季度全國12個(gè)地區(qū)發(fā)布了17項(xiàng)租賃相關(guān)政策，以規(guī)范和培育租賃市場。

不同于往年三季度二手市場量價(jià)持續(xù)下行，三季度二手房市場庫存走高，重點(diǎn)18城中12城業(yè)主漲價(jià)次數(shù)環(huán)比下降，購房需求在這一階段積蓄，預(yù)計(jì)四季度二手市場保持量降價(jià)穩(wěn)，剛需將成為市場新動力。在三穩(wěn)目標(biāo)和調(diào)控壓力下，四季度新房市場則難有超出預(yù)期的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)成交量和去年同期持平。相較于一、二手市場，疫情對租賃市場的沖擊更大，市場彈性不足。陸續(xù)出臺的收緊政策或?qū)⒓铀偈袌鲎兝?，預(yù)計(jì)明年春節(jié)后熱度有望回升。

樓市“金九”未現(xiàn)，“銀十”將現(xiàn)成交小高峰。三季度末，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”，但在政府調(diào)控以及市場預(yù)期的影響下，樓市“金九”仍未現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度重點(diǎn)18城二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比下滑9%，新房市場上，1-9月66城新房市場累計(jì)成交套數(shù)同比下滑9.4%，成交面積累計(jì)同比下滑8.8%，市場平穩(wěn)恢復(fù)；而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月商品房銷售額已同比回正，貝殼研究院預(yù)計(jì)，十一黃金周預(yù)計(jì)出現(xiàn)一波新房成交小高峰將支撐“銀十”。

全國土地累計(jì)成交總額破4萬億，杭州、上海、北京排名前三。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度全國351城整體住宅用地累計(jì)成交金額突破4萬億元，成交金額累計(jì)同比增長10%。杭州、上海、北京累計(jì)成交金額分列前三甲。其中，杭州2018-2019年全年，以及截止三季度均為全國住宅用地累計(jì)成交金額 城市。

新政下深圳二手房成交腰斬，重點(diǎn)城市中降幅 。從整體上看，三季度重點(diǎn)城市二手房成交普遍回落，超8成城市成交環(huán)比下滑。其中由于“715”新政后，又有“729”新政補(bǔ)充，深圳二手房成交環(huán)比降幅逼近50%，降幅 。價(jià)格方面，深圳三季度二手房價(jià)格漲幅環(huán)比收窄近3個(gè)百分點(diǎn)，月度二手房價(jià)格已止?jié)q走平，調(diào)控效果顯現(xiàn)且待進(jìn)一步發(fā)酵。

“三道紅線”過渡期房企爭先發(fā)債，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀(jì)錄。受到融資新規(guī)“三道紅線”的影響，調(diào)控收緊的過渡期房企加速發(fā)債。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度境內(nèi)外債券融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。從發(fā)債結(jié)構(gòu)分析，2020年前三季度房企債券境內(nèi)融資規(guī)模占比62%，達(dá)近4年同期高位。下半年監(jiān)管部門已多次釋放監(jiān)管升級、金融收緊的信號，三季度作為收緊的過渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預(yù)計(jì)四季度增速將會有所下滑。

超20家長租公寓企業(yè)“爆雷”，租賃立法敦促市場規(guī)范運(yùn)行。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)信息，三季度僅8月、9月連續(xù)有22家中小長租公寓企業(yè)陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉，這些企業(yè)中超九成采用的是“高收低出”的經(jīng)營模式，且多為分散式的中小長租公寓。同時(shí)，住建部出臺《租賃條例》的將填補(bǔ)住房租賃領(lǐng)域立法的空白，三季度全國12個(gè)地區(qū)發(fā)布了17項(xiàng)租賃相關(guān)政策，以規(guī)范和培育租賃市場。

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