大多數(shù)高層住宅的一樓住戶一般沒使用電梯，卻被要求繳納電梯使用費，這讓他們覺得有失公允。較近，一樓住戶拒繳電梯運行費的糾紛時有發(fā)生，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理公司爭執(zhí)不止。那么，一樓住戶到底該不該繳納“電梯費”，其收費的法律依據(jù)是什么？依此類推，高層住宅的二三樓住戶使用電梯也不多，是不是可以少繳“電梯費”？

業(yè)主

誰使用就該誰出錢

“誰使用繳誰出錢，沒使用憑什么還要繳錢？”近日，我市新城某住宅區(qū)住戶張金平向本報投訴時稱，自己住在一樓，平時根本用不著電梯，可每個月還要繳納30多元的“電梯費”，物業(yè)公司如此收費，自己明顯吃虧。

記者對我市部分高樓層住宅區(qū)進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)與張金平有類似苦衷的一樓住戶還真不少，不僅一樓住戶“喊冤”，一些二三樓住戶也認為抬抬腳就到家了，極少使用電梯，可“電梯費”與住在高層的住戶繳得一樣多，讓他們很不情愿。

當(dāng)然，也有部分一樓住戶對此事心理早有準(zhǔn)備，并不太在意，坦言當(dāng)初購購底層住房時，也曾考慮過可能要繳納“電梯費”，但由于底層的房價相對高層較實惠，也就不去計較。

物業(yè)

收費應(yīng)區(qū)別對待

對一樓是否要繳納“電梯費”，物業(yè)管理公司，各有各的操作方案。

“從理論上說一樓住戶‘電梯費’是要繳納的，電梯是公共的，它所產(chǎn)生維修、折舊費、運營費等理應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。”金開利花園的物業(yè)管理公司方經(jīng)理告訴記者，剛開始入駐管理時，他們規(guī)定底樓層的住戶也要繳納電梯使用費，住戶對前來收取電梯費的管理人員非常“感冒”，有的拒不繳納，雙方意見很大。為了做到人性化管理，也考慮到一樓住戶的實際情況，他們與業(yè)主委員會協(xié)商同意，取消一樓住戶的“電梯費”。

這家物業(yè)公司負責(zé)人還表示，物業(yè)公司是代收代繳的單位，繳納的電梯使用費也如數(shù)上繳電業(yè)部門，并不落入物業(yè)公司“腰包”。只有當(dāng)?shù)讟菍幼粝驑I(yè)主委員會申請，由業(yè)主委會員同意其免繳，他們才會按業(yè)主委員會的決定辦事。“總之不管如何，只要業(yè)主委員會和業(yè)主同意如何分配電梯運行電費，我們就照章辦事。”他如是說。

如果一樓住戶電梯可以免繳或者少繳，那么高樓層住戶和低樓層住戶之間是否也應(yīng)有所差別呢？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)高樓層住宅的“電梯費”實行平攤的方式。

“出租戶的‘電梯費’分?jǐn)傁禂?shù)往往高于常住戶，裝修戶會高于常住戶……”市區(qū)日月新城花苑的管家——市新世紀(jì)物業(yè)管理公司經(jīng)理方嫩澤表示，自入駐之日起，他們對一樓的住戶免收電梯費，對于其他樓層，為公平起見，他們制定了相對公平的收費標(biāo)準(zhǔn)，即以所住樓層、入住時間、入住人數(shù)為參考，制定相應(yīng)的收費分?jǐn)傁禂?shù)，即一樓不收費，二樓到樓頂層分別實行5檔收費標(biāo)準(zhǔn)，樓層越高收費越多。如此區(qū)別收費，得到大多數(shù)住戶的理解和支持。

主管部門

可以協(xié)商酌情減免

“業(yè)主作為所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)義務(wù)，考慮到一樓住戶使用相對少一些，在收費上可以作些優(yōu)惠，這樣才能體現(xiàn)人性化管理的理念。”市房管局物業(yè)修建處處長潘元平態(tài)度很明確。他認為，電梯屬于公共財產(chǎn)，每個業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)義務(wù)。

為避免一樓業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不必要的糾紛，房管部門有關(guān)負責(zé)人認為，開發(fā)商在售樓時就應(yīng)事先告知，一層業(yè)主是否承擔(dān)“電梯費”，這就避免了因“電梯費”產(chǎn)生糾紛?？紤]到底樓層住戶較少使用電梯的實際情況，一樓住戶可爭取業(yè)主委員會的支持，再由業(yè)主委員會和物業(yè)公司溝通協(xié)調(diào)，較終產(chǎn)生一個雙方都能接受的收費方案。

“但這不應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)公司或物業(yè)公司給予減免，而是應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主決定。”房管部門表示，業(yè)主對建筑物公共設(shè)施具有較終處置權(quán)，既然電梯是該幢樓房的全體業(yè)主所有，那么，如果這幢樓房全體業(yè)主協(xié)商認為一樓住戶不需要承擔(dān)“電梯費”，一樓住戶就可以不繳，但前提條件是，其他業(yè)主必須同意將原本由一樓分?jǐn)偟馁M用承擔(dān)過來。當(dāng)業(yè)主對物管公司有意見時，要頭先向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會出面替業(yè)主作主，切不可自做主張對物管公司采取不合理手段進行“制裁”。

律師

不使用并不免義務(wù)

“一樓是否要收取‘電梯費’，關(guān)鍵要看物業(yè)管理合同中及購房合同中是否有明確規(guī)定。”市平宇律師事務(wù)所楊安取律師認為，新的物權(quán)法并沒有明確規(guī)定可以繳或者不繳，但本著合情合理的原則，考慮到一樓住戶確實很少用電梯的事實，可以少繳或者免繳，至于少繳多少，應(yīng)該由具體的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會來較終確定。

《物權(quán)法》第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的按業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。

按此規(guī)定，《物權(quán)法》已經(jīng)否定了在這種情況下按戶分?jǐn)傎M用的做法。關(guān)于費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，只能由業(yè)主大會或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)約定。

但是《物權(quán)法》第72條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”法律界人士認為，雖然電梯運行電費可以免除或少繳，但樓層的電梯是公共設(shè)施，其所有權(quán)歸該幢樓的全體業(yè)主所有，一樓的業(yè)主不能因為放棄電梯使用權(quán)，而拒絕承擔(dān)電梯維修、折舊所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

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南京：目前南京的高層或是小高層，電梯的維護費是包含在物管費里統(tǒng)一繳納的，高層的物業(yè)維修基金比沒有電梯的多層小區(qū)要多繳1%。而電梯的電費則另外收取，有的小區(qū)采取業(yè)主平攤的做法，也有小區(qū)制定了不同的系數(shù)，相應(yīng)樓層根據(jù)系數(shù)來繳電梯電費，住得越高繳的越多。

蘇州：規(guī)定如果住宅樓帶有地下一層(也就是負一層)，一樓住戶必須繳納電梯使用費。反之，一樓住戶則不用支付，但是必須承擔(dān)電梯的更新費用。

常州：住宅電梯運行維護費統(tǒng)一按業(yè)主擁有的住宅建筑面積計算，由物業(yè)向電梯受益業(yè)主按月收取，也可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議分期預(yù)收，但時間不能超過一年。《辦法》中明確規(guī)定：收費標(biāo)準(zhǔn)由既定的費用加樓層系數(shù)組成，而這個系數(shù)由業(yè)主委員會與物管公司協(xié)商確定。

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