2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議"新政下的中國房地產(chǎn)"。

　　新政下的中國房地產(chǎn)，一場地產(chǎn)英雄間的論劍，地產(chǎn)泰斗們過招的思想擂臺，一場可能改變中國地產(chǎn)行業(yè)命運的對話。

　　12日晚間，博鰲房地產(chǎn)論壇的經(jīng)典環(huán)節(jié)"博鰲之夜精英對話"正式上演，本場對話的嘉賓主持為：

　　恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生

　　頭創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光先生

　　參與對話的嘉賓包括有：

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱先生

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)先生

　　中房集團(tuán)理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇先生

　　中原集團(tuán)主席施永青先生

　　復(fù)地集團(tuán)董事長范偉先生

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉先生

　　劉曉光：今天在座的都很有份量，題目是博弈中的政策徘徊，咱們把今天的對話做得活一點。頭先我想讓任志強(qiáng)講一講。聽說任志強(qiáng)較近改口了，不說漲價了？

　　任志強(qiáng)：博客上寫的很清楚了，房子漲價還得漲價，說降價不是叫市場行為，是政府行為。政府讓降價。"兩會"的時候都說了"不行也得行"，你干脆讓他行了算了。

　　他強(qiáng)奸你不從，不從他還是強(qiáng)奸你。

　　劉曉光：據(jù)說是因為你改口了，才有央視芮成鋼那個對話？

　　任志強(qiáng)：沒有那個事。政府有時候希望做事的時候，你就得配合。我們較擔(dān)心繼續(xù)出一堆東西，那一堆東西其中有一些準(zhǔn)備使用的核武器，你干嘛非得讓他把核武器都用出來？你要從了，他就不把核武器拿出來了。

　　其二，王石下山(珠穆朗瑪峰)的時候，記得是5月份。我跟王石說的，你趕快降價，其實他嘴上不講價，天就偷偷告訴毛大慶要降價了。你看這次萬科中報出來了，多好看。

　　去年我們很清楚一個東西，7月份以后，投資開始上升。特別9月份以后，開工較高的時候一個月開了6億多平方米，到今年8、9月份應(yīng)該是供應(yīng)量急劇增長。

　　我們想9月份供應(yīng)量較少要增加50%以上，那你還不如降了算了。我們08年國內(nèi)外形勢都不好，你想購購不起，因為國內(nèi)GDP也開始掉，外國GDP也開始掉，所以那個時候降價也沒有人要。

　　今年不一樣了，GDP兩個點不要了也沒有關(guān)系，對宏觀經(jīng)濟(jì)沒有影響。你要是降了，別人購的起，收入在猛漲，所以配合政府是理所當(dāng)然的。你們干嘛非得跟政府對著干？跟著從了算了吧。

　　劉曉光：樊綱，你回答他政府還會出一些什么東西？

　　樊綱：這個我回答不了，這個得問政府。我們從邊上觀察，只是建議而已，建議不聽，那也沒有辦法。從現(xiàn)在情況來看，政策剛剛出臺沒多久，3個月，這個還要看效果?，F(xiàn)在再出臺應(yīng)該是不合理，就是你還沒有看清整個政策的效果。所以現(xiàn)在讓我建議的話，我建議現(xiàn)在不再出新的東西，以觀后效。你從了以后，再看看。

　　劉曉光：按樊綱教授的說法，"以觀后效"，建議不再增加新的東西，這是大家的希望。孟總，你能不能說一下整個宏觀調(diào)控到現(xiàn)在是一個什么效果，有一個什么樣的說法？

　　孟曉蘇：我接著樊綱的話說，樊綱教授有一句話講的很透徹，他說"宏觀政策歷來是短期政策"。本來政府的調(diào)控行為就是一個反周期行為，天太熱了幫你脫下衣服，天太涼了，幫你穿上衣服。

　　我們?nèi)ツ甓荚谟懻撜咦冞€是不變，大家都希望不變，因為去年8月份政策確實好。果然博鰲開完會后，半年就沒有變化。但是半年后，沒開博鰲會后，政策就變了，可見這個博鰲會只能管半年。

　　現(xiàn)在調(diào)控100天過去了，我認(rèn)為調(diào)控效果已經(jīng)充分顯現(xiàn)。調(diào)控是非常英明的、非常及時的，而且調(diào)控效果是非常好的、非常到位的。調(diào)控目標(biāo)是很清楚的，是堅決遏制部分城市房價過快上漲，還要求是在一些房價上漲過快的城市可以在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，講的非常清楚，部分城市房價過快上漲，把地域劃定，又把目標(biāo)、方式也都確定了。

　　這些都實現(xiàn)了，所以調(diào)控取得了完全的成功，我們?yōu)閲鴦?wù)院的成功感到高興，為它驕傲和歡呼。但是調(diào)控還沒有完呢，樊綱講了還要"以觀后效"。

　　國四條你光執(zhí)行了一條，后面還有三條，要加大供應(yīng)量、加大保障房建設(shè)；國十條你就是堅決遏制了房價過快上漲，后面還有九條，基本上也是要加大供應(yīng)量。所以宏觀政策還要繼續(xù)，主要就是要執(zhí)行好"國四條"后面的三條和"國十條"后面的九條，這樣才能使房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　劉曉光：講的非常好，如果是國務(wù)院總理講這個話，那就更好了。陳總，我把圈問完了，你再問圈。

　　陳啟宗：這個題目是博弈中的政策徘徊，博弈就是要兩方，到底那兩方是誰呢？是政府跟房地產(chǎn)商還是市場跟一切的人，也就是說市場跟政府也在博弈，市場跟房地產(chǎn)商也在博弈，還是怎么回事？

　　劉曉光：是任志強(qiáng)跟媒體。任總是不是這樣的？

　　任志強(qiáng)：陳總香港待時間長了，不了解中國文化，中國文化就是發(fā)出指令的人和接受指令的人博弈。接受指令的人不管什么東西，市場也好、消費者也好、開發(fā)商也好，凡是你不是發(fā)出指令的人，就是另外一方。

　　陳啟宗：但是不是每一個人名字都是叫任志強(qiáng)。

　　任志強(qiáng)：不需要叫任志強(qiáng)，叫房子也行，叫地方政府也行，因為地方政府也是接受指令。你香港可能沒有這個事，但是內(nèi)地有這個事。

　　陳啟宗：施永青，你是在中國內(nèi)地出生，但是在香港長大，你同意任志強(qiáng)說的嗎？真的每個人都像任志強(qiáng)那么壞嗎？

　　施永青：他剛才說的是主要矛盾，就是有人要發(fā)號施令，發(fā)號施令的人想改變市場的趨勢，這個就造成博弈。問題是現(xiàn)在發(fā)號施令的人覺得他是為了你們好，他就覺得我這樣做是對的，我自己看也不能完全說他錯了。

　　現(xiàn)在的房價剛才任志強(qiáng)說，其實市場在升，如果政府不出手的話，現(xiàn)在中國富起來的人這么多，資金這么多，又沒有地方儲藏，一定有很大一部分流到房地產(chǎn)市場里面。

　　我相信現(xiàn)在還是有人在等，現(xiàn)在有人想購，知道政府打壓，他是觀望一下，如果他覺得這個打壓已經(jīng)完成了，他又會流出來。因為我們在中國也有30個城市里面有分行，差不多2萬多人在了解這個市場變化。

　　我們發(fā)現(xiàn)5、6月份這個成交量是大幅萎縮的，在大城市，北京、深圳、上海跌了差不多60%，有些70%也有，但是到了7月份情況開始改變。

　　頭先改變的是深圳，深圳因為調(diào)整比較快，價格也做了一定調(diào)整，10%左右，現(xiàn)在已經(jīng)反彈了。這個月我發(fā)現(xiàn)不但是深圳，其他一些線的城市也明顯交投量增加。

　　就是民間已經(jīng)等不及了，覺得既然這個政策出來好像效果不太大的話，也積累了一定的需求。我自己看如果政府沒有新的政策出來了，8、9月份的形勢可能會好一點，交投增加，價格也會上來。問題就是政府還會不會出手呢？

　　孟總說成效很好，但是有些人好像感覺這個成效還不夠。他們覺得價錢調(diào)整還不夠，所以我自己還是有一定的擔(dān)心，就是政府還會出手，尤其是你價錢又上來了，交投量又上升了，社會上媒體就呼聲要政府再出手，所以我擔(dān)心好兩三個月之后，還會再有壓力，這是我的擔(dān)憂。

　　陳啟宗：范偉，我讀到一篇文章叫"壞孩子任志強(qiáng)"，你不是壞孩子，剛才任志強(qiáng)說政府有人要發(fā)號施令，但是問題是國家土地是在他們手上。土地?fù)碛袡?quán)、管理權(quán)在他手上，他一定要有一些措施出來。從你的角度，政府應(yīng)該采取什么地位、什么位置，該做什么事？

　　范偉：陳總出了一個很高難度的問題，我還先講講關(guān)于價格的事情。

　　現(xiàn)在大家都比較關(guān)心價格，我也希望通過論壇、通過媒體把一線實際情況告訴民眾、政府。我們大家說價格的時候，頭先對價格要有一個定義，我的觀點就是就成交的那個價格才是真的價格。

　　如果說從這個角度來講，我相信大家在座只要是搞房地產(chǎn)的都能夠得到一個共識，也就是說在現(xiàn)在所謂的熱點城市，上海、北京、杭州、深圳，有成交量的價格比4月份的價格是確確實實下降了，下降幅度在10%到15%。

　　當(dāng)然你也可以說不是降價，因為這段時間很多樓盤是新開樓盤，沒有可比較性。但是相對所在位置其他樓盤，價格確實是調(diào)下來了，這個就是事實。

　　所以應(yīng)該很清楚告訴大家，房價已經(jīng)不是4月份的房價了，已經(jīng)是7月份的房價了。7月份有成交量的房價比4月份房價低了10%-15%，效果很明顯，政策已經(jīng)起作用了。大家該購的應(yīng)該可以購了，交易量已經(jīng)回升一點了，這就是大家希望看到的好結(jié)果。

　　陳啟宗：8、9、10月份情況會怎么樣呢？

　　范偉：這個我不敢預(yù)測，如果能預(yù)測就是上帝了。有人開始購了，開發(fā)商也出來了，這中間又是一種博弈。如果對某一個看法不是達(dá)到完全一致，這才是市場。如果完全達(dá)成一致，那就不是市場經(jīng)濟(jì)了。

　　現(xiàn)在是一個很好的局面，大家應(yīng)該可以放輕松一點，不要再去關(guān)心價格到底降了沒有，事實已經(jīng)擺在那里，效果已經(jīng)有了。

　　陳啟宗：鐘偉，你是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，問你一個問題，要知道這幾個月房價走勢怎么樣？頭先要問一個問題，政府想他怎么樣？剛才樊綱說都是短期措施，到底政府想做什么？

　　鐘偉：，我只是大學(xué)老師，政府想做什么我不知道；，在目前情況下，如果沒有加任何新東西的話，在第四季度開始，大概國慶后這段時間我想交易價格還是平穩(wěn)的，但是交易量復(fù)蘇會比較明顯。

　　我們估計今年全年大概交易量、銷售面積比去年下降15%，但是銷售金額只下降5%左右。

　　第三，現(xiàn)在價格體系統(tǒng)計上有一個問題，像范總講新盤入市，統(tǒng)計上看的并不明顯。房價只統(tǒng)計70個大中城市，沒有統(tǒng)計300個地級市和2800個縣，只統(tǒng)計一線城市的新房。

　　整個情況我

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