房地產(chǎn)新政一百余日，房地產(chǎn)商齊聚博鰲，中國經(jīng)濟(jì)中的這一特殊群體，主要向外界傳遞出兩個(gè)聲音

　　　　【財(cái)新網(wǎng)】(記者付濤)8月11日至14日，由觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)主辦的"2010年博鰲房地產(chǎn)論壇"，一時(shí)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)新政一百余日，房地產(chǎn)商齊聚博鰲，中國經(jīng)濟(jì)中的這一特殊群體，主要向外界傳遞出兩個(gè)聲音：一是新政調(diào)控?zé)o須加碼；一是房地產(chǎn)商亟待轉(zhuǎn)型。

　　　　8月12日，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在發(fā)表題為《當(dāng)前房地產(chǎn)形勢》的主題演講時(shí)表示，中房協(xié)7月份多次向國務(wù)院有關(guān)部門建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　　　朱中一演講的原話為："鑒于今后幾個(gè)月，引發(fā)經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大，完成全年經(jīng)濟(jì)增長保八的問題我估計(jì)也不大。所以本人估計(jì)政府調(diào)控樓市的政策不會松動，但又鑒于市場不確定因素比較多，包括房地產(chǎn)上下游影響，一些企業(yè)對購地問題、開發(fā)問題、進(jìn)度的放慢也會影響明后兩年房地產(chǎn)市場，所以我們7月份的時(shí)候跟國務(wù)院有關(guān)部門匯報(bào)當(dāng)中，多次建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩(wěn)定市場的預(yù)期，要盡量發(fā)揮市場在現(xiàn)行政策框架內(nèi)的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)抓緊制定十二五城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃和中長期建設(shè)規(guī)劃。"

　　　　8月13日，朱中一的部分言論被媒體"裁剪"后放入新聞標(biāo)題，引起市場的廣泛的關(guān)注、猜測甚至駁斥。當(dāng)天，地產(chǎn)股全線上漲，并將滬綜指拉上2600點(diǎn)關(guān)口。

　　　　8月14日，考慮到媒體報(bào)道可能引起的誤讀，朱中一通過新華社記者發(fā)表的報(bào)道再次向外界發(fā)聲，意在澄清：近期房地產(chǎn)市場信息比較混亂，影響了市場預(yù)期，"在這種情況下，我們建議國家應(yīng)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行政策不要放松，這是前提性條件。然后在現(xiàn)行政策框架內(nèi)，由市場自身來調(diào)節(jié)。"

　　　　實(shí)際上，朱中一提到，一些主要城市的住房竣工面積在同比下降，上半年北海同比下降6.4%，北京同比下降6.9%。這說明不少企業(yè)竣工的速度在放慢，一些地方也可能面臨后續(xù)供應(yīng)不足的問題。

　　　　無論是朱中一，還是任志強(qiáng)，以及多位參會的房地產(chǎn)商，都不同程度地表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控已顯成效，增加市場供給，是接下來真正需要做的事情。

　　　　任志強(qiáng)稱："很多人不太承認(rèn)新政已經(jīng)發(fā)揮作用，較重要是大家認(rèn)為價(jià)格還沒有跌到他們認(rèn)為的心理價(jià)位。今年統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，一線城市41%的人認(rèn)為還要繼續(xù)下跌。老百姓預(yù)期心理錯(cuò)誤理解了"國十條"目標(biāo)，認(rèn)為一定要大跌和暴跌才能滿足他們的欲望。大概很多媒體也是這樣宣傳，造成老百姓的誤解，但是實(shí)際上價(jià)格下降幅度已經(jīng)很大了。"

　　　　萬科副總裁肖莉稱，萬科內(nèi)部測算，國內(nèi)主要是14個(gè)城市在調(diào)控前(1月至4月)與調(diào)控后(5月至6月)住房均價(jià)下降了約20%。當(dāng)然，其中存在結(jié)構(gòu)性因素，比如調(diào)控之后，主要的新樓盤在離城區(qū)較遠(yuǎn)的地方，高端產(chǎn)品銷售較少。

　　　　朱中一稱，從抑制部分城市房價(jià)上漲過快上漲的情況看，調(diào)控效果已經(jīng)很明顯。但觀望情緒依然比較濃厚的情況看，還不符調(diào)控的措施要求。

　　　　"年底前調(diào)控不加碼"，確為此次博鰲房地產(chǎn)論壇中，房地產(chǎn)商們無言的呼聲。

　　　　8月12日，巴曙松作為主持人，問臺上六位房地產(chǎn)界人士，下半年房價(jià)會調(diào)多少。無一人認(rèn)為年底前房地產(chǎn)會有大的調(diào)整。

　　　　金地董事長凌克表示，在建項(xiàng)目量與銷售量的比值若是2.5左右，房價(jià)一般要上漲；達(dá)到4或5，則要跌。他認(rèn)為，目前北京的商品房存量只有1000萬平米，對于這樣的城市，兩三千萬平米的存量才是正常的?，F(xiàn)在存量仍比較小。

　　　　關(guān)于房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，一個(gè)被廣泛關(guān)注的話題是，住宅地產(chǎn)發(fā)展商是否要拓入商業(yè)地產(chǎn)，以規(guī)避頻繁調(diào)控帶來的住宅地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

　　　　恒隆置地董事長陳啟宗給未來的內(nèi)地競爭對手，一個(gè)"下馬威"。他以姚明和劉翔打比方，說明住宅和商業(yè)地產(chǎn)是兩種差異很大的產(chǎn)品，缺少經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)地房地產(chǎn)要謹(jǐn)慎涉足。

　　　　陳啟宗稱，我們在內(nèi)地的項(xiàng)目到現(xiàn)在為止也只有三個(gè)，但回報(bào)率非常好。住房回報(bào)率也許20%很好了。我們?nèi)ツ瓴毁J款的回報(bào)率是31%。要是能貸點(diǎn)款的話，就是50%。兩年可以回本。你說這樣的生意，為什么沒有很多人做呢？因?yàn)楹芏嘣?，因?yàn)槲也皇翘炀涂梢阅玫?1%的回報(bào)率。這個(gè)平均來說要經(jīng)過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報(bào)率大概4%-5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達(dá)到30%的回報(bào)率。30%的回報(bào)率，挨15年我能夠挨下去。如果每年30%回報(bào)率，長遠(yuǎn)來看這是很可觀的。

　　　　在北京開發(fā)過海晟名苑的港商鄒錫昌稱，2008年較危急的時(shí)候，正是廣州的中華廣場這一他多年培育的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供的穩(wěn)定現(xiàn)金流，讓他免于破產(chǎn)。

　　　　盡管有陳啟宗的警告，多家內(nèi)地住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，并不避談發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。肖莉稱，萬科之前商業(yè)地產(chǎn)這塊是跟GIC和凱德置地合作，現(xiàn)在開始自己做，架構(gòu)上沒有特別的設(shè)置，還是區(qū)域公司負(fù)責(zé)，利潤貢獻(xiàn)也沒有設(shè)定目標(biāo)。按照參與舊城改造項(xiàng)目的要求來看，商業(yè)配套占比大約是6%。-

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